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今年，所有住宅类型中，最难选择的产品是什么？ 『地产营销人』认为：是别墅。 其实北京潜在别墅需求非常大，因为当下市场阶段是以改善升级为主导，别墅是大多数中产及以上家庭终极置业的梦想。 但是近几年，由于供地政策的严苛，以及规划指标的限制，选别墅变成越来越难得一件事。 从签约数据看，北京1—8月别墅新增供应1885套，同比去年下降34%，这已经是连续第三年在下滑。而今年别墅成交已达2233套，成交量超过供应量，供不应求的态势已出现。 所以，墅居难求源于别墅减少，预计未来别墅供应会延续逐年下滑趋势，直到某一个时点到来：在北京，新房无墅。 不过，虽然选择余地在减少，但依然有墅可寻，没有这么紧迫，但真正放眼到市场中，你会发现大部分别墅并不那么如意。 具体到产品上，有两个主要痛点： 1、别墅单层面积偏小，功能难以施展 别墅单层面积过小，说白了，还是因为规划资源十分有限造成的。 由于“禁墅令”多年执行的结果，如今想实现低密度规划别墅已十分困难，因此排布紧密的别墅产品成为市场的主流。其明显特质之一就是纵向楼层变多，单层面积变小。 如今，不少别墅产品地上地下全部楼层加起来能超过5层，而单层面积甚至只有50-60㎡，这样就变为疲于室内上下奔波，丧失了别墅本该有的舒适性。 另外，这种单层面积过小的别墅，也会造成功能的缺失。比如说，别墅中应有的一些过渡空间、起居空间就被压缩掉，失去适度缓冲之后，容易产生局促感和压迫感。 所以，别墅不是外面看起来像别墅，而是住进去像别墅，这两种感受完全不同。 2、地下空间采光不足和阴潮的问题 优化别墅地下空间，是一个大学问，别墅产品演化这么多年，至今也没完全解决好。 首先是采光问题。地下采光多通过天井实现，但核心是采光天井的数量有多少、面积有多大？ 『地产营销人』看到的是，很多别墅的采光井只有一个，而且宽度和长度不足，致使采光面积非常小，这样地下空间就显得非常阴暗。 另外一个痛点在于，别墅地下容易潮湿。这是由于地下缺少良好通风，同时建筑结构已至底部，无法从根本上阻断湿气。 所以，中产首次改善墅居，比一般平层考虑的要素更多、更细致，如果无法做到居住体验的颠覆性升级，那就失去了置换的意义。 那么，在当下市场中如何选择墅居产品呢？重点感受室内有没有墅居体验感，地下舒适度是否达到要求。 上周，在中央别墅区一个院墅样板间的亮相，刷新了下跃产品认知。 墅居也可以在有限总价内变得如此宽敞舒适，充满功能和想象力，这便是公园十七区推出的新品。 公园十七区位于中央别墅区后沙峪，是板块内罕见的纯洋房住区。项目总占地面积6.6万㎡，由金地、旭辉、首开三家品牌房企联袂打造。 该项目自去年推出后，持续热销，截至8月底已实现近50亿销售额。 最近，项目推出的下跃产品为院墅样板间，地上一层，地下两层。整体建筑面积约282.45㎡，功能使用面积超400平米，售价约1200万，是中央别墅区难得一见的低门槛、首置型墅居产品。 单层面积充裕，极致墅感体验 院墅区别于市场上的紧凑型别墅，首层建面约143.5㎡，为标准舒适四居，在样板间中设计成三室两厅双厨双卫的全明格局，当作全家庭休憩空间。 约11.8米南向三面宽设计，南北通透，空间十分阔绰。4.2m宽厅是很多纯别墅产品都达不到的面宽尺度，完全可满足三口之家或三代同堂家庭居住使用。 地下一层作为夹层，可作为拓展面积随心设计。样板间基于对客群需求洞察，为家庭母女打造出豪华衣帽展示间，功能强大，也可自由变换主题，另作为工作室或兴趣空间皆可。 一条悬空之桥设计的尤为精彩，是该空间的点睛之笔。两侧巨幅挑空让地下空间一览无余，同时也加强了南北两大采光天井的通透效果。 该层还打造了一间南向书房，设计师在此处以榻的方式呈现，亦可当作客房使用。 地下二层是多功能会客厅，超大长条桌，配有西厨操作台，在这里可以进行会客、聚餐、手工等社交活动，亦可安排健身房、琴房、影音室或是收藏间。在靠近楼梯处配有保姆房，确保主仆动线分离，比一般别墅设计更为合理。 值得一提的是，近30㎡南向下沉式庭院，如同阳光房宽阔明亮，这里能养鱼、种花，或为孩子增加一些趣味活动设施，生活场景多元且复合。 地下空间地上化的最佳典范 公园十七区院墅充满设计创新，颠覆了人们对于下跃产品的想象，记忆点颇多。 首先，5.7 米的地下层高，带来极致墅居空间感。两层的分隔，既提高了使用率，也可根据家庭需要，个性化地进行改造，实现百变功能和独特居住体验。 其次，院墅地下南北均设有采光井和天窗，且南向采光井宽度达到了2.5m，面宽11.8 m，光线射入效果非常好。双向采光，双向通风，以及地下二层之下车库层的设计，避免了阴暗潮湿的空间痛点，完美实现了“地上化”感受，提升了墅居品质。 另外，主人可从车库进入，实现独立入户，以及主仆动线分离的设计，强调了墅居尊贵感和居住便利性。尤其对老人来说，公区电梯直通下二层，功能增添的同时，还节省了室内交通面积。 中央别墅区总价最友好院墅 当然，除了院墅之外，公园十七区还有跃墅、璟墅选择，总价从700万到1200万不等，在五环只能买平层的价格，在中央别墅区就能以最低门槛享受别墅生活。 公园十七区周边配套十分成熟。京平高速、京承高速、京密快速路、机场北线等高速遍布四周，项目距首都机场约7公里，距望京商圈约10公里，到东部核心商圈都十分便利。 项目距地铁15号线后沙峪站约2公里，此外区域内还规划有北部联络线地铁31号线，未来开通后，将与15号线后沙峪站连接，轨道交通出行更加高效。 公园十七区还与温榆河东岸20万㎡体量商业综合体——祥云小镇毗邻，祥云小镇是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型综合时尚商街，可满足休闲、娱乐、餐饮、购物需求，如今是北京东北部著名的网红打卡地。 项目西侧的罗马湖更像北京后海景观，改造后更加美丽壮观，功能上集景观、垂钓、游船、休闲、就餐、娱乐为一体，为周边居民提供了一个充满异域风情的好去处。 另外，中央别墅区近三十年积累的国际教育资源，也让此地房产拥有更好的增值保值特质。海嘉、鼎石、ISB、北京四中（顺义分校）等17所中外学府汇聚于此，为孩子提供了优质教育保障。 北京别墅供应不断减少，是大势所趋。中产实现终极置业梦想，可不必在意外部形态，更加注重墅居内在体验的感受，是选择产品、变通升级的好方法。 去看看公园十七区，院墅作品会给你带来新感觉、新启发，原来空间和设计，可以让墅居拥有一切可能！ 
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