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二小姐很捉急 怎么会有这么傻的孩子？ 关键是，傻孩子怎么还这么多？ 类似的问题，一年又一年，一日又一日 科普了一遍又一遍 还有人前赴后继地花钱来提问 干脆一次说个透 向银行借钱也好，做融资生意也好 小白只会问：利息多少？ 而二总监做生意，可研报告里要包括：
换一份报告，差不多的目录：
太多人只关注利率是多少 而不关注还款方式 因为在小白的心目中， 早还，晚还，反正都是要还的 在小白的心目中 时间是没有价值的 而事实上，时间当然是有价值的 时间就和利率一样，具有同样的价值地位 你初期投入100万，5年后收回200万，不同的还款方式会带来截然不同的IRR（内部收益率）。 同样的，你向银行分期借款100万，月费率0.66，他的实际年利率并不是0.66%*12=7.92%，而是……嘿嘿嘿。 简单起见，我说四种最常见的还款方式 等额本金，等额本息，先息后本，等本等息 最简单的一种就是先息后本。 这是大部分信用贷和民间借款的还款方式 大家耳熟能详 每个月付利息，到期一次性还本金。 从小到大，家里亲戚借钱， 就是这样还款的，对不？ 这种方式最好理解 可为什么没成为一统天下的还款方式呢？ 因为先息后本有最大的风险——不还本金。 老赖老赖，长欠不赖。 每个月只付利息，永远不还本金，你居然拿他没办法。 所以你向银行申请长期房贷的时候，银行当然不会给你这种还款方式。 等额本金——每个月归还固定的本金，加上贷款余额的利息。长期房贷常见的还款方式。 以借100万，30年，基准利率为例 看上图 你第一个月归还固定本金2778元 归还利息4026元 到下一个月，你还是归还固定的本金2778元 但是因为前面你不是还过本金了吗？你本月的贷款余额变少了，你要还的贷款利息也变少了，这个月不再是4026元了，是4015元 所以你会看到， 等额本金是每月还款越来越少的一种方式 本金每个月不变，利息越来越少 这种还款方式，由于每个月都在回收本金 所以老赖比较少。 由于等额本金每个月的还款金额在变动 不方便记忆 也不方便应用于日常生活中 所以又产生了一种等额本息的还款方式 每个月归还固定的金额 这个金额由变动的本金+贷款余额的利息组成 以借100万，30年，基准利率为例 看上图，每个月你固定还款5307元 再也不必担心金额变动导致还款出现差错了 你第一个月归还本金1249元 归还利息4058元 两者加起来刚刚好是5307元 到下一个月，你归还本金1254元 归还利息4053元 本金变多了 利息变少了 两者加起来还是5307元 所以你会看到， 等额本息，在30年里永远都是5307元 这种还款方式也比较安全 好了 上述三种方式 都是血统纯正，利息真实的还款方式 下面介绍的等本等息还款方式，血统就不是那么纯正了。 等本等息，就是每个月还固定的本金，固定的利息。方式最好理解，但陷阱也最大。 这种还款方式，是很多银行信用卡、P2P现金贷等借款平台经常使用的花招，千万要小心。 比如某个现金贷平台， 3分钟审核，1小时放款 帮您解决十万火急燃眉之急 一个月超低利率只要0.99% 听起来很不错，是吧？ 乘上12，也就12% 比如你借1万，一个月利息才100块。 这可是无抵押借款哦 大家都动心了 其实他是这样还款的 1万分12期，每月还本金833。 别忘记还得加上利息100哦 下个月继续还本金833，加上利息100 一直到12个月结束，你把本金还光，你还要还利息100 妈蛋！ 本金都还光了，利息还是按照1万块的来算！ 这就是最坑的等本等息还款方式 信用卡常说的分期 现金贷，无抵押网络借款的低利息 都是他这种还款方式 所以你看到啦 信用卡分期的广告铺天盖地 现金贷的广告铺天盖地 你以为他们是活菩萨，花这么大力气推销一款月费率只有0.99%的无抵押借款吗？ 屁嘞！ 月费率0.99%的等本等息实际利率（IRR）在24%啊！ 法定高利贷利率封顶值了 你别忘了，你本金已经还掉了 可你的利息还在按照全额给啊！ 为什么会产生实际利率和名义利率差一倍的情况呢？ 因为还款方式不一样啊！ 你把本金先还上 实际利率肯定就高了 在金融活动中 利率和时间一样，都是重要的指标 你把本金先还上了 时间就站在本金这一边了 每家房地产公司，除了项目全投资IRR指标外，还要分析自有资金IRR和股东资本金IRR。 其中自有资金IRR是一个项目到底搞不搞的重中之重 老板会要求营销部/工程部/资金部/成本部具体做好自己的回款时间节点 只有回款时间确定 才能确定自有资金IRR 才能决定项目搞不搞 同样投资1000万，花了5年时间变成2000万，但因为回款节奏不一样，你的IRR也不一样 五年后一次性还本付息2000万的，IRR最低，14.9% 每年回款400万，5年回款共计2000万，IRR是28.6% 每年回款按照600万，500万，400万，300万，200万这样递减，IRR是36.1% 反一反，每年回款按照200万，300万，400万，500万，600万这样递增，IRR是23.3% 所以你看到了 为什么房地产企业要千方百计早点回款 因为早点回款，项目自有资金IRR就会变高啊！
为了早日回款，老板经常施加压力，让我们大家立军令状 每个部门吐槽也是很激烈的 二小姐随便写点，博大家一笑 营销部——老板！房子卖不卖得动，既要看国家政策，也要看银行政策，你看看现在为了早放款，我们都向各大银行公开行贿了！返点4%，立马给你放款。啥？你说去银监会举报？切~( ﹁ ﹁ ) ~~~ 都是一条船上的蚂蚱，谁举报谁呀！ 工程部——老板，我现在已经从开盘日子倒推，来安排施工进度了，可你知道这施工嘛哪有这么容易控制的？38℃高温天要停工的，零下也要停工的，台风来了要停工，再说设计部出图晚了，这锅不能我们工程部背吧？财务部不付款，工人不开工，这锅也不能我们工程部背吧？ 融资部——老板，钱哪有这么好借啊！您看，信托、基金、私募，开发贷，现在是人人喊打啊，都是说变脸就变脸的家伙。再说了，付款和回款挂钩的，上家不回款，我哪有脸再去找下家游说嘛！您说是不？ 总而言之 小白记住一句话 做投资 不是看你这个东西买来的总价是多少，利率是多少 你要看你现在付出多少， 未来何时，收入多少， 这样才能算出准确的自有资金回报率IRR 而不是单纯的问，总价是多少啊？利息是多少啊？ 未发生的，未来30年的利息，你别想太多。大家换房子平均周期5-7年而已。
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