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2019年1月2日 杭州土地市场新年第一拍 四宗地 两宅地——大关/笕桥 两商地——笕桥/滨江 土拍市场，专业度极高 二总监在此中厮混经年 也不敢说自己了如指掌 但我知道大家其实都很想一窥究竟，现场究竟发生了什么？到底哪些点是我们老百姓应该get到的？ 二总监我不是每一场土拍都会写专题推送的，但2019年第一拍 无疑具有风向标意义 大BOSS和二总监联袂出镜 为大家写一篇2019年新年重磅贴 普通老百姓如何看懂土拍这个风向标 普通老百姓看懂土拍第一步 去杭州市国土资源局 查询每年发布的读地手册 不必怀疑 每年要拍的每一宗地 全都是公开透明的 政府贴心贴肺全帮你整理好了 一个城市的发展 供应的土地是有很多性质的 工业用地/公建用地/ 旅游用地/宗教用地 艺术传媒用地/加油站/停车场 娱乐综合体/商务综合体 …… 读地手册看得越多 你就越发感慨“原来土地的品种竟有如此之多！我太孤陋寡闻了。”
大家记住啦 这类供地 和房价上涨不上涨的 屁！关！系！都！没！有！ 我们要把他们统统pia飞 包括商住和商业 别让他们干扰视线 我们要点击“仅看涉宅宗地”
所以你懂了 新年土拍四宗地里 两宗商地被pia飞 who cares？ 不需要浪费时间去关注
只有两宗宅地是有分析意义的 先来讲比较瞩目的大关宅地
大关地块距离武林广场仅3.4公里 距离京杭大运河500米 周边紧邻在建的地铁站 地块北面为远洋大商务区，本地块的亮点是学区房，杭州卖鱼桥小学与地块相距仅300米，该宗项目建成之后极有可能纳入卖鱼桥小学学区。（为什么要用“可能”一词呢？因为新房天生是没有学区的，任何人都不能给你承诺，哪怕距离300米都不能。） 综上所述 这是一块优质好地 二小姐买房四大金刚全齐活了 《买房四大金刚2.0：地铁/学区/次新/三房；横批：价格！》 报名的房企15家 绿城/滨江/万科/上海首创/开元地产/香港置地等纷纷到场捧场
大关宅地建筑面积66448平米 起拍价25442元/㎡ 配建10%的公租房 最终拍得的价格是30559元/㎡ 9折速算后可售住宅部分实际楼面起价约为33954元/㎡ （备注：9折速算是粗略估算，和精算值会有上下两百块的波动，具体精算方式是将数据代入成本收益表进行测算。本文是科普贴，略去不计。）
这块地的竞品是距离本宗地块1.7公里以外的杭州大家项目 2018年1月以36556元/㎡楼面价竞得，自持5%；目前刚刚拿到预售证，处于客户登记阶段，48394元备案价，包含6000元/㎡的精装修。 虽然二总监很想安慰杭州大家，但我必须客观指出：很显然，这个竞品项目亏本了。 它比今天拍的这块宅地资质更差一些 价格却更高一些 日后去化难度可想而知 所以，去年的时候，是哪个不长眼的说“开发商怎么会亏本拿地呢？” 呵呵哒 开发商也是人，不是神 人性的弱点，它每一条都具备 他怎么就不可能亏本拿地呢？ 从大关宅地看，杭州土拍市场的确出现了高达20%的调整烈度 如此优质宅地 买房四大金刚全部齐活 不应该只拍到今天这个价 他绝对应该比36556元/㎡更高才正常
大关宅地分析完毕 请大家用刚才的套路对笕桥宅地进行分析
本地块四至距离 地块周边及配套 地块建筑面积XXX 起拍价XXX 配建10%的公租房 最终拍得的价格是XXX 9折速算后可售住宅部分实际楼面起价约为XXX 这块地的竞品是隔壁的龙湖项目 2018年1月以31154元/㎡楼面价竞得；目前备案价44240元/㎡ 不得了了二总监 经过这波分析套路 我发现！笕桥宅地的调整烈度比大关宅地还要厉害耶！ 恭喜你 二总监土拍培训初级入门班 可以出师了 从此以后 作为普通老百姓一枚 你基本上能看懂土拍风向标里80%以上的潜台词了 求知欲更旺盛的兔司机 可以查阅二总监去年写的《3万的楼板价算出7万售价，把欧神钉在耻辱柱上了耶！》 进一步学习了解土拍中级班知识
按照惯例 每年的1月份 都是土地市场的盛宴 今年同样不例外 杭州十区总共出让31宗地块 平均1天一宗地的节奏 从大关宅地和笕桥宅地的溢价率看，杭州土拍市场出现了高达20%的调整烈度。 所以15-20%的调整烈度 估计会蔓延整个1月份的行情 但是，你懂的 二总监所有的故事 都有一个神转折 没有神转折的故事不是好故事 杭州地铁十线连发 没人会比它更渴望资金的注入 卖地不息，鸡血不止 每当杭州楼市颓势初现 就会及时来一波壮阳药拯救它 请你跟二总监一起复诵我念过一百遍的经—— 寒风呼啸的一月份 可能就是2019年最烈的调整烈度了 接下来只会越来越不烈 越来越软 越来越怂 全国卖地第一强的杭州 有的是大招对付风吹屁屁凉的土拍市场 想买地的开发商 今天就可以建仓了 敢于说到这份上 二小姐可以说也是很拼的了 走过路过千万别错过银河系里这么迷人的二小姐，转发一个帮我涨涨粉呗！ 卖得了萌，耍得了二 装得了萝莉，扮得了女王 玩得了小清新，咽得下重口味 穿得了水手服，挥得了小皮鞭 我是爱生孩子/爱买房子/爱找乐子的 银河系十八线逗比网红二小姐 愿为您家庭买房理财路上答疑解惑 买房工具箱 四大金刚丨炒房丨租房丨装修丨尾盘丨老破小Vs地铁新丨公寓丨征信丨二套变首套丨强二线丨末轮上涨丨法拍丨好房东丨砖头是女人的好朋友丨暴跌丨出租险丨公司买房丨上海凉丨杭州凉丨神仙打架丨学区房丨水库雅房丨中位数 售楼处/中介套路： 商住丨包租丨顶楼老破小丨独家委托丨马来西亚丨泰国丨斐济丨一套房两本证丨外销房丨窝案丨茶水双雄丨大黄鱼丨空心汤圆丨海南丨海岛丨一房一价表丨大平层丨被裁丨车位 |
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