刘刘4615 / 税务财会 / 预缴土地增值税及会计处理

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预缴土地增值税及会计处理

2021-01-13  刘刘4615

      土地增值税是转让国有土地使用权取得收入的纳税人需要缴纳的一项税金。根据《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十六条规定,房地产企业纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

        一、特定情形不预缴土地增值税。根据土地增值税的规定,普通住宅的增值率未超过20%免征土地增值税,因此,对于房地产企业开发的有些类型的商品房可以不预缴土地增值税。如湖北省税务局规定:房地产开发项目中,对建造的政府廉租房、公共租赁住房等保障性住房、以及建造的限套型、限房价、限销售对象等“双限”、“三限”房屋,暂停预征土地增值税。

        二、预缴土地增值税计税依据的确定。《财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定:土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。另据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定:营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。因此,房地产开发企业在收到预收款时:1、一般计税方法下:预交土地增值税=预收款/(1 9%)*土地增值税预征率;2、简易计税方法下:预交土地增值税=预收款/(1 5%)*土地增值税预征率。为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号):为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

        如:某房地产开发企业开发A项目(开工日期在2016年5月1日后),2020年7月销售普通住宅预收房款1090万元,根据当地的规定,土地增值税预征率2%。则:1、正常情况下,土地增值税预征税款计算:土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1090/(1 9%)=1000万元,应当预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。2、为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算:应预交的增值税税款=1090/(1 9%)*3%=30万元,土地增值税预征的计征依据=1090-30=1060万元,应当预交土地增值税税款=1060*2%=21.2万元。

        从上述结果来看,虽然计算简化了些,但预交的税款比正常计算的方法下要大。国家税务总局公告2016年第70号规定“为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算”,“可按照”上述方法进行计算,但在实务中,个别省市强制纳税人按照上述规定计算缴纳有些欠妥。

        三、预缴土地增值税的税前扣除。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第十二条规定,企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。根据上述规定,房地产开发企业在项目清算前,按转让房地产取得的收入预缴的土地增值税,属于房地产企业发生的税金。预缴的土地增值税可在预缴年度税前扣除。

        四、预交土地增值税的会计处理。沿用上例,该企业预交土地增值税20万元,则会计处理如下:

        借:应交税费-应交土地增值税20万元

              贷:银行存款20万元

        待开发项目达到完工条件,相应的收入及成本结转损益时,将土地增值税转入税金及附加科目:

        借:税金及附加20万元

             贷:应交税费-应交土地增值税20万元

        实务中,有的企业在预交土地增值税的同时就将其转入“税金及附加”,不符合权责发生制的要求和收入成本的配比原则。

        五、税会差异的纳税调整。按照会计核算权责发生制的原则,预缴的土地增值税在收入未确认之前不确认损益,但在企业所得税上,预缴的土地增值税应当在实际缴纳的年度进行税前扣除,由此形成了税会差异,应当在收入确认年度追回调整,即于缴纳年度调减应纳税所得额,于收入确认的年度应调增应纳税所得额。

        另外,在土地增值税清算时,清算应当缴纳的土地增值税与预缴的土地增值税之间又存在差异,预缴的土地增值税要么多预缴,要么少预缴,而缴纳的土地增值税是与收入配比,因此,对以前多预缴或少预缴的土地增值税严格的说应当要进行追索调整。但企业所得税只考虑土地增值税清算补缴所涉及的企业所得亏损弥补或退税的问题。根据国家税务总局公告2010年第29号等文规定,企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的,该亏损应按照税法规定向以后年度结转,用以后年度所得弥补。后续开发项目,是指正在开发以及中标的项目。企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,当年企业所得税汇算清缴出现亏损,且没有后续开发项目的,计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款,并申请退税。土地增值税清算后计算企业所得税退税,应当以该项目缴纳的土地增值税总额,应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例,在项目开发各年度进行分摊,具体按以下公式计算:各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)。

来源:中汇武汉税务师事务所十堰所-声明:我们致力于保护作者版权,除我们确实无法确认作者外,未注明来源,如涉及侵权,请及时联系我们删除,并表示歉意,谢谢!(联系电话:15230818990)

2020房地产建筑企业汇算清缴账务调整与税务风险自查补救暨城市更新与三旧改造税务规划专题班

深圳  1月21-23日(3天)

报名咨询:010-81596840 佟天成

 培训对象

各房地产建筑企业的总裁、总经理、财务总监、财务经理、财务部、法务、运营管理、拆迁管理、战略投资等部门及注册会计师、税务师和企业纳税经办人员。

第一专题:房地产建筑企业汇算清缴账务调整与税务风险自查补救

 专题背景——「2021年1月21 - 22日2天由许老师担纲主讲」

      房地产行业开发周期长,涉及的税种最多,涉税业务最复杂,特别是预售与完工阶段,完工交付后确认增值税纳税义务开具发票,并结转收入和成本,清算土地增值税。另一方面,会计制度与税法存在诸多差异,在会计处理方面,按会计制度进行核算;在纳税方面,必须按税法规定进行调整,稍有疏漏就会产生涉税风险,导致税务处罚。

      建筑企业在营改增后,挂靠经营、总分包、农民工工资代发、社保移交等一系列问题,加上增值税纳税义务与会计收入、所得税收入确认的差异,导致风险增大。

      随着社会保险移交税务部门征收,税务部门通过大数据比对企业工资总额,个税申报数据及社保缴费基数,未按规定缴纳社保的风险随时爆发。新形势下,企业务必规范调整用工模式和职工薪酬结构,以防控风险。

      国家税务总局发布2020年12月政府采购意向公告,正式官宣金税四期的到来!从金税四期的采购信息来看,很明显发出了一个讯号 —“系统升级,加强监控”,加强在技术层面上的监控,加强税局的统筹监管能力。那么,金税四期将重点监控哪些方面,企业又该如何应对呢?

      另一方面,年终对当年涉税事项和账务处理不规范之处进行全面自查调整,确保账务处理正确,将税务风险通过自查消除,防止不必要的税务预警。

      因此,在汇算清缴期间前,将当年的错漏账项进行调整,对涉税事项进行全面自查补救,是每个企业财务人员必须认真对待的工作。

 主讲专家

      许老师:国内著名税务筹划专家,长期从事房地产与建筑等相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业与建筑业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计,现兼任多家大中型房地产企业与建筑企业的财税顾问,擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中,具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座,授课注重实务操作,讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来,所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理,通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题,因而受到各地学员的认同和热烈追捧。

 主讲内容

开篇语:当前征管形势与企业面临的税收风险

1、社保及非税收入移交税务部门征收 

2、金税三期发票系统升级与票表税比对 

3、国地税合并全面清理征管盲区 

4、税收黑名单与多部门联合惩戒 

5、稽查双随机与一案双查 

6、重大违法案件信息公布 

7、严厉打击虚开虚抵涉税违法行为

一:账务调整与纳税调整

1、账项错漏—账务调整

⑴ 少计漏计收入的补记

⑵ 不得抵扣的进项税转出

⑶ 土地增值税预交错误调整

⑷ 土地使用税计算错误调整

⑸ 印花税漏计补报

⑹ 个人所得税扣缴错误补正

⑺ 是否未按规定预交税款

⑻ 漏计与多计费用补正

⑼ 增值税科目设置与运用常见差错

2、账务调整方法

⑴ 补充登记

⑵ 红字冲销

⑶ 以前年度损益事项调整

⑷ 当年损益事项调整

⑸ 不影响损益的事项

⑹ 期间费用与成本核算范围

3、会计与税法差异—纳税调整(调表不调账)

⑴ 永久性差异

⑵ 暂时性差异

二:税收征管与预交税款

1、预交税款少申报如何定性2、季度预交申报可否弥补亏损

3、稽查查增所得可否弥补亏损

4、预计毛利预交时不允许调减

5、关联交易与反避税调整

6、税负过低预警要求补税合法吗

7、车位销售让交房产税合法吗

8、开发产品转自用需视同销售吗

9、市政配套费应当交契税吗

10、权责发生制与以票管税之争

⑴ 计提但未到支付期的费用可否税前扣除

⑵ 如何掌握应当取得但未取得合法凭证

⑶ 合法凭证的取得时间即增值税纳税义务时间

⑷ 如何准确把握“实际发生”

11、红线外支出可以税前扣除吗

12、增值税应纳税额与预交税款抵减

13、涉税自查报告

⑴ 企业基本情况

⑵ 开发项目情况

⑶ 当年税款交纳情况

⑷ 接受纳税检查、评估情况

⑸ 自查结果与税负过低原因

⑹ 其它说明事项

三:汇算清缴申报前的重点工作

1、合法凭证自查与补开

2、计提应提费用与成本归集

⑴ 房地产企业完工年度允许预提的三类成本

⑵ 实际发生未取得发票的成本如何处理

⑶ 计提但未到支付日期的租金、利息可否税前扣除

⑷ 合法凭证入账时效

3、结账时点与跨期费用的处理

⑴ 跨年度成本

⑵ 跨年度的费用

4、做好汇算清缴准备

5、不同开发阶段汇算清缴思路与方法

四:年度申报重点账户与报表注意事项

1、利润表利润总额与申报表项目

2、毛利率指标

3、主营收入与财务费用相关联

4、主营成本与开发产品关联

5、货币资金贷方余额与现金大额收支

6、其它应收款(股东借款,关联无息借贷)

7、固定资产折旧与无形资产摊销

8、开发成本计提与分摊方法

9、预收账款与税款预交

10、完工条件与收入结转

11、实收资本与资本公积

12、未分配利润与本年利润

13、应付账款与其它应付款

14、增值税报表销售额与所得税收入差异

15、增值税明细账与报表比对

16、工资总额、个税申报与社保基数

五:合法凭证自查

1、合法凭证种类与审核要点

2、不合规凭证的换开与补开

3、无法取得合法凭证的处理方法

4、发票与交易、合同比对

5、票据付款方向与支付方式

6、当年票据入账时效

7、未完工年度的成本发票不合规是否应调增

8、跨期费用的追补扣除

9、进项税抵扣与转出

10、发票的开具时间与适用税率

11、增值税发票付款方向不一致一定是虚开发票吗?

⑴ 挂靠业务

⑵ 建筑企业内部共享资质

⑶ 委托第三方收款

⑷ 总分公司代付款

12、如何界定虚开发票与风险防范

六:职工薪酬与个人所得税

1、工资与福利

2、工资与劳务

3、社会保险

4、津贴补贴与奖励

5、个人所得税法修正案

6、解除合同补偿

7、私车公用的涉税问题

七:预售与完工年度毛利调整

1、未完工收入预计毛利调整

2、完工收入预计毛利调整

3、完工后续支出的调整

4、完工条件及重要性

5、完工年度成本分配与结转

6、成本真实发生的证据与虚增成本的查处

7、销售开发产品与发票开具

8、不同类别产品成本分摊方法

⑴ 占地面积法

⑵ 建筑面积法

⑶ 层高系数法

⑷ 直接成本与共同成本、间接成本

八:税前扣除项目

1、佣金与代理费

2、广告宣传费

3、业务招待费

4、利息支出与统借统还

5、资产损失

6、罚款与违约金

7、赞助支出与公益捐赠

8、教育经费

九:收入确认

1、股息红利与转让所得

2、包销、买断、超基价分成收入

3、分期收款销售

4、政府补偿与奖励

5、完工产品转自用

6、促销方式中的税收

7、所得税收入与增值税收入差异

8、租赁收入、利息收入

9、违约金与价外费用

10、售价过低与正当理由

11、一般计税三税计税依据差异

十:特殊业务涉税处理

1、混合销售与兼营

2、甲供与大包

3、拆迁还建

4、合作开发业务

5、车位的税务处理

6、公共配套设施

7、股权重组与合并分立

8、异地项目开发主体变更

9、股权收购中的涉税与法律风险

10、售后回租

11、挂靠经营风险防控

12、总分包与差额征税

第二课题:城市更新与三旧改造税务规划

 专题背景——「2021年1月23日1天由李明俊老师担纲主讲」

      2020年4月以来,粤港澳大湾区的房价直接飙升,土地公开招拍挂市场竞争呈现白热化,通过城市更新和三旧改造获取土地已成为越来越多开发商拿地的主要手段。而城市更新中涉税非常复杂,被拆迁户的胃口越来越高,项目利润越来越薄。事实上,房地产城市更新项目投资能否成功的关键,很大程度上取决于税务筹划工作做得够不够好!

      2019广东省和深圳市土增税清算规程分别发布后,土增税清算政策发生了什么样的变化?

      深圳、广州、东莞、佛山、惠州城市更新政策和税收征管发生了哪些变化?

      拆迁补偿费是三旧改造税筹中的重点,筹划有何诀窍和注意事项?

      单抬头和双抬头税收上有何差异,开发商报批时如何选择? 

      作为中国房地产财税咨询培训的领导者,近年来我司为多家企业提供过财税咨询服务,积累了数百个旧改税务筹划案例。现在我们愿帮助您找到最佳旧改税务解决方案。依法纳税是本能,合理节税是学问!我司整合了广东旧改最顶尖的税务高手,为您分享实操干货。

 专题收益

 一、掌握项目论证和评判的主要要素;

二、掌握拆迁阶段税务处理能力;

三、掌握旧改税务筹划主要的解决方案和技术策略;

四、掌握旧改项目拓展风险分析与应对。

 主讲专家

     李明俊:知名房地产财税专家,房地产财税咨询网创始人,智慧源(深圳)管理顾问股份公司董事长兼首席讲师,中国房地产商学院联盟“十大名师”,全联房地产商会智慧财税分会创造副会长兼秘书长,广东省三旧改造协会专家组成员。北大、清华、浙大、上海交大、中大、厦大等众多高校房地产董事长班特聘教授,曾就职于中海集团财务部,是国内为数不多具房地产标杆公司工作背景又仅专注于房地产公司税务咨询的实战派专家。公开出版有《房地产税务掘金》、《节流-金融危机下企业税收成本控制》、《合法节税》、《房产新政下地产公司纳税筹划》、《土地增值税新政与应对策略》、《非财务人员的财务管理》等系列产品;最新热销书籍有《企业领导者如何“税”得香》、《纳税有窍门》。曾接受过培训或咨询服务的典型客户有万科集团、中海地产、招商地产、中交地产、雅居乐集团、碧桂园、远洋地产、正荣集团、中洲地产、绿地集团、绿城集团、恒大地产、海航地产、鲁能置业、鲁商置业、佳兆业集团、中冶置业、五矿地产、首创集团、龙光地产、深圳地铁、海亮地产、莱蒙鹏源等单位。

 主讲内容

第一节:城市更新与旧城改造税务规划

1、三旧改造与城市更新的基本概念 

2、拆迁补偿费的主要内容 

3、政策性搬迁与商业性搬迁的定义 

4、广东省三旧改造税收指引 

5、广东省土地增值税清算管理规程 

6、深圳市土地增值税清算管理规程

第二节:旧城改造与城市更新税收实务大讨论

1、城市更新、征地返还、土地整备与整村统筹有何差异?征税时有何区别?

2、被拆迁户取得的拆迁补偿费,增值税、所得税如何征收?自然人与法人有何区别?

3、开发商支付给被拆迁户的补偿款凭收据能否入帐?如何理解“合法有效凭据”?支付给村股份公司的补偿款凭股份公司的收据能否进开发成本抵税?

4、开发商给被拆迁户的“回迁房”要视同销售交税吗?如何征收?

5、赔偿有何标准?超标准补偿给钉子户的部分,能否计入拆迁成本?如何合理合法加大拆迁成本?

6、双抬头时,支付给村委的房屋能否计入项目成本?

7、双抬头模式下,村里取得的房屋二次转卖时,成本价为0吗?

8、给被拆迁户的房产税备案价应该写成本价还是市场价?

9、复建地块的建造成本能否计入融资地块成本?

10、如何判定政策性搬迁非商业性搬迁?政策性搬迁收入有何税收优惠?

11、企业政策性搬迁被征用的资产,其换入资产的计税成本如何确定?

12、商品房证、集体房产证、违章建筑被拆迁后征收标准相同吗?

13、配建的政府保障性住房如何征税?

14、转让(城中村)集体土地使用权,承受方是否缴纳契税?

15、就地还建方式、异地安置方式、货币补偿方式等不同方式拆迁安置,税收如何计算?

16、村委出地开发商出资合作建房,建成自用或转让,如何计算土增税?

17、村委出地,开发商出资,不同合作方式有什么税负差异?以村委的名义立项,还是以开发商名义立项?

18、实物补偿和现金补偿纳税有何差异?如何选择?

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