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湖南浔龙河村党总支第一书记、浔龙河投资控股有限公司董事长 柳中辉 3月23日-24日，由博志成举办的中国房地产发展趋势与战略总裁峰会【两会篇】在北京成功召开，本次峰会以“聚焦两会、洞察破局”为主题，来自全国的100余家房地产企业董事长、总裁及核心高管参加了本次峰会。湖南浔龙河村党总支第一书记、浔龙河投资控股有限公司董事长柳中辉围绕《浔龙河生态艺术小镇——城郊融合型乡村振兴示范案例》发表了精彩演讲。以下为精彩内容： 2009年是房地产最高峰的时期，我因为个人原因回到老家，之后总得干点什么事，于是就慢慢琢磨怎么样把老家干成一个浔龙河生态艺术小镇，因为我到很多的欧美发达国家，实际上经过了一轮城市化发展以后，进入逆城市化发展的状态，每一个大城市的周围，星罗棋布各种各样非常优美的小镇，而这个小镇当中，主要就是城市的中产阶级以上的群体都住在小镇里面。 所以我当时就琢磨，怎么样在我的老家建这样一个小镇，当然这有一个前置性的条件，老家本身离长沙市市区比较近，不到40分钟，离长沙县城只有十几公里，离黄花国际机场只有20分钟，到高铁占也只有30、40分钟，属于大城市近郊的位置。同时，还有一个条件，我们那里的自然环境非常好，青山绿水，环境非常优美，有山有水有田园，并且还是属于典型的丘陵地带。所以，正是基于这样两个条件，我才去琢磨要去做这件事情。 站在现在的角度来看，我是2010年开始研究的，正式开始动手是2015年，到了2016年，因为浙江推出特色小镇的发展政策、发展模式，得到认可之后，在全国就推特色小镇的发展模式。国家发改委形成了四种发展的模式，一种是城中镇，城市当中有特色小镇的发展模式，例如杭州的灵犀小镇，第二种是园中镇，在开发区中建特色小镇，还有镇中镇，类似于乌镇，还有城市近郊城特色小镇，浔龙河现在被列为国家发改委城市近郊型特色小镇发展的样本。 十九大以后，中央提出来的乡村振兴，并逐渐上升到国家未来发展的重点战略，未来30年中国最大的发展战略之一，就是乡村振兴战略，因为之前更多是在城市中发展，但是这次重点是要把乡村发展起来，尤其是现在的城镇化战略和乡村振兴战略的结合，形成了以中心城市为主打、周围中小城市和特色小镇的区域协调发展的做法。 而乡村振兴战略当中，又明确也是四个模式，其中一个最主要的发展模式是城郊融合性乡村振兴发展模式。现在浔龙河被农业农村部确定为城郊融合型乡村振兴发展的模式。在之前我们根据国家的两个战略，一个是城镇化战略的特色小镇，城市近郊型特色小镇，一个是乡村振兴发展起来。 这就是我们小镇规划的概念，总共面积是10平方公里，近15000亩，其中有3500亩建设用地，建筑用地当中有2000亩住宅配套用地，回归到房地产而言，变成这样一个风景优美、交通便利、离大城市很近的一个地方，形成小镇平台，而这个小镇当中，有2000亩住宅配套用地，这就是我当时说是房地产转型升级的一个产品呈现。 我们要做真正的特色小镇、做乡村振兴，首先要解决的就是产业如何做起来？浔龙河有五大产业：生态、文化、教育、康养、旅游。 产业的功能、创新功能、生态功能、民生功能、旅游功能、社区功能、文化功能，都要形成。在国外，不管是欧洲也好、美国也好，大城市旁边的每一个小镇，实际上都是离城市相对比较近，可能半小时、一个小时。浔龙河是半个小时车程圈，交通非常便利。开车进去以后，环境非常优美，青山绿水。同时，文化底蕴非常深厚，更重要的是它形成一个宜居宜业宜游的小镇，小镇当中形成房地产业的新型功能。 第一个产业就是文化产业，浔龙河因为地处田汉先生的家乡，我们就是国歌的家乡，我们引进了北京星光集团，第一是建田汉文化园；第二我们准备建田汉国际戏剧小镇。二是和湖南收藏家协会合作，在老百姓安置区二期当中的一条街，建民间博物馆集群，马上要建设完毕；三是引进湖南金鹰卡通，买下麦咭的授权，做亲子产业。 第二个产业是教育产业。与北京师范大学合作，建立长沙附中学校，建立湖南省第一批中小学研学国防教育基地、培训教育，中组部在全国的村镇干部培训基地，一个在成都都江堰，一个在我们长沙县。我们作为乡村振兴、企业家培训以及工作人才培训、职业农民工培训，这个项目也是10月1号建成对外开业。 第三个产业是生态产业，引进广州棕榈股份和天津绿茵生态合作，做成生态农业、生态景观。 第四个产业是康养产业，与北京泰禾集团合作，我们是泰禾在湖南的第一个项目，包括健康管理中心、康养酒店，还有长沙院子。 第五个产业是旅游产业，引进上海嘉兆集团，共同合作三个项目，一个是室内海洋馆和宠物乐园，今年5月1号正式开园。二是1000亩的生态园，是马上开业的馆。建立1000亩的宠物乐园，一期的樱花园已经开业了。三是合作投资建湖南最大的水上世界，加海洋馆、潜水俱乐部的项目，明年的6月1号要开业。所以，首先要把产业的问题解决，要进行一些制度创新，很多人觉得在一个小山村投了这么多产业，你怎么赚钱？你的钱从哪里来？从哪里赚？大家为什么到那这里投资？ 经过努力，浔龙河现在形成非常良好的状态，所有的水电路气网基础设施全部完善。第二、产业已经全部落地，到今年运营建设、明年建设基本就可以形成很好的规模。第三、站在房地产角度来讲，有优良的土地资源能把这些房地产著名品牌落进来。 特色小镇之路需要破解的五大难题： 要做好特色小镇，也没那么容易，我们把它做成的前提下，也走了很多的弯路，总结到现在，我觉得有五大难题需要进行破题。一个难题就是政策的难题，二是产业的难题，三是资本的难题，四是如何跟老百姓打交道的难题，五是运营的难题。当然这五个难题，重点就讲前面三个问题怎么解决。 第一、政策的难题，这个当中有四项政策需要破题。 1、体制机制的政策创新，我们过去所有的企业去投资搞项目，有一个很大的问题，要么就是政府来主导、来招商引资你进去，现在你要想通过政府主导、你拿土地的话，你的成本会非常高，而且现在要想像大城市、一二线城市这么好的地方拿地，很难获取土地。但是有另外一种以企业主导去拿地，这个当中又有一个问题，所有的项目当中，你说你如果拿一万亩地，要想拿两千亩建设用地，所有的基础设施、公共服务配套不完善，谁来帮你解决？你这个问题不解决，这个地方就不宜居。我们当时就确定了一个新的发展方式，企业做它顶层的策划和规范，形成总规、政府来审批。审批以后我们划清投资责任，长沙县政府负责对水电路气网、科教融媒体进行配套负责，企业只负责产业的投资，这就形成一个双向联动的方式。政府引导、企业主体、市场运作，这是一种新的发展模式，改变过去单一主体去做的事情。 2、规划的政策。当时像这种一万多亩土地当中，3000多亩搞建设。过去传统的做法，按城市规划的理念，整个这一片建设用地，旁边是农用地。如果那样，要形成一种人和自然相融的状态，必然要把土地打散。我们多规合一，先做土地的空间规划、生态规划、产业规划，再做它的民生规划、社会发展规划，最后形成总规。总规政府审核完了以后，最后进行主题规划，多规合一。如果不是多规合一的方式做这样的项目肯定不行，这是一个很大的变革。每一个房地产企业，如果要做乡村振兴、想做转型，必须要深入了解和理解，什么叫多规合一，这是第二大政策创新。 3、土地改革。我们的土地改革现在第一个就是点状耕地，实际上浔龙河是全国第一个点状耕地落地的项目，我们所有的土地是什么概念呢？比如我们跟泰禾合作，泰禾是把这个项目做完设计，你不要管它有没有建设用地，你做完设计以后，根据你的设计去划它的边界。这样是最大限度地降低了你的用地成本，同时，又让你把自然山水变成你的景观。土地的混合使用，同样的一个项目，有国有出让用地和农用地流转，形成混合使用的做法，我们现在花很多的钱去建公园，何必不把旁边的自然山水变成自然的公园，最大限度形成既环境优美、投资成本又很低，这是我们说的混合用地的做法。我们现在还有一项政策，叫农村三块地改革，如何把农村农用地、宅基地、集体建设用地运用到我们的项目里面去，这也是非常重要的政策。我们说要把土地的政策全部运用清楚，整个项目当中，需要对外出售的住宅就是住宅用地，需要搞一些商业设施，就是用的商业用地，要建大型停车场，可能就用集体建设用地，这里做成公园生态环境，就是农用地，这样把这些政策导入进去，土地政策是关键。 4、要把多种改革政策充分利用进去，把新型城镇化、特色小镇、城乡一体化和乡村振兴系统的政策充分融合运用进去。第五就是PPP，我们作为第一批示范性的PPP项目，政府要投资这块，怎么用PPP改革去试点。我们要把政策彻底用准，才能做这样的事情。 第二、产业的难题，政策的难题解决了，实际就解决前期的问题，但是你的产业问题不能解决，你单纯做了一个高大上的PPP，政府去跟他谈，你说我要搞什么产业，最后圈了房地产用地，产业却干不起来。最后你忽悠政府，政府反过来肯定要制裁你。我们现在很多的企业拿一万亩的土地，最后用不了那么多地，也包括著名的开发商。做了这样的事情，现在很痛苦。之前说我要做什么产业，实际上你去做的时候，你就是想干地产。而这个产业怎么干，第一个就是要有一个主导性的产业，这个小镇是把教育产业作为核心产业。第二要多产业融合，这里是做成五大产业，五个产业相互融合、互为促进、互为推动的关系。如何把这五大产业形成消费闭环，是真正的关键。 我们要做平台，房地产企业自己做不了这样的平台，我们要有平台思维，引进国内最顶级的合作伙伴做产业投资。在这样的情况下，我们为什么引进北师大合作做教育，引进北京星光做文化，引进泰禾做康养？就是和国内顶级企业共同合作做产业投资，这样才能确保把每个产业做起来。所以，每个产业要有产业本身的盈利能力。像我们产业当中，不管是教育还是文化，回收时间相对比较长，要8—10年，但是本身是可持续的产业。 第三、资本的难题。金融的问题，总投资140多亿，钱从哪里来、钱从哪里赚，这是至关重要的问题，这当中有两个很重要的问题，第一就是你的投融资，第二就是盈利模式的问题。投融资首先是投资，投资你要进行分层，像我们把它切成三个板块的投资，第一个板块的投资就是公共性投资，整个规划水、电、路、气、网、公交车站、农贸市场、医院等等都要有。而这个投资由谁来投？政府来投。公共性投资一定要有，要由政府来投。产业投资谁来投？由专门的产业公司进行投资。第三个投资还是住宅的投资。所以，把它形成三个部分的投资进行分解。 第二融资，如何融？第一政府这块投资，有三个解决的方式，第一种方式专项债，专门用乡村振兴的专项债，解决资本投资。第二资本来源，用标准的PPP。我们是怎么做的呢？我们跟河南省财政厅投资平台，成立母基金10亿，用母基金向地方政府，比如郑州、开封，跟他的地方政府成立项目子基金，子基金各出一半，作为他的公共投资的20%的资本金，这20%的资本金再加上国开行的政策性金融，这实际上就形成了公共性投资政府这块钱从哪里来，三种方式解决资本投资来源。第二个部分产业投资钱从哪里来？我们设置了产业基金，这个产业基金也是一样，通过母基金加上地方政府、加上产业投资，三个1/3，母基金1/3、地方政府1/3、产业基金1/3，作为产业投资的资金来源。30%的资本金再加上农发行、建设银行，形成它的产业投资资本来源。第三是住宅这一块，跟国内的顶级开发商合作，大家一起共同来做住宅开发。所以本质上把资本进行了投融资分解。 作为小镇的开发商，经营模式很简单。土地资源溢价形成现金流，第二是股权分红，我跟星光、嘉兆每个企业都参了股份，出资本金，包括泰禾的合作，我们也出了20%，我们都享受了产业的股份。随着产业的股权分红，形成中期的收入来源。第三是运营，小镇当中有运营公司，所有的销售体系必须进入销售渠道，我们的入口招商权和出口收费权都在我的运营平台上，是轻资产的公司。这个公司是互联网平台、线上线下的消费平台，未来我们形成消费性收入，包括物业性消费收入，常驻居民的，以及未来旅游消费型产业的现金流在这个平台上。你企业本身就形成了一个既有短期的、也有中期的、也有长期的盈利模式。所以，这样你跟资本机构更加愿意跟你合作，所以我们说这是解决资本的问题。 一旦把小镇的模式政策的问题、产业的问题、资本的问题三大核心问题解决好，剩下的就是团队、人才问题，一个是怎么样跟老百姓打交道的问题。怎么样跟老百姓打交道，我们也有非常完善的标准、成熟的模式。 因为之前我们公司引进了上市公司，建立了合作关系。在湖南我们又成立一个公司，下一步在全国都会成立运营公司，形成一个标准复制和模式复制。我们现在其他的问题都解决了，唯一的就是两个，一是团队要解决，二是要解决项目直接融资通道。尤其这次博志成建立这样的战略合作关系，黄老师给我们三大支撑或者三大战略合作。我们现在要走全国战略，我们全国战略发展、如何制定我的组织体系，包括架构体系。所有的博志成现在在帮我们做，怎么样做我们全国战略的部分。我现在请博志成黄博文老师帮我们做战略梳理。第二请黄博文老师支持，我需要大量的团队，我们在合肥、上海、哈尔滨，这次在河南，大量的小镇要复制，我需要大量的人才，所以需要博志成帮我们构建高素质的人才团队，形成人才支撑。第三是下一步在全国的培训体系，我们如何根据现在浔龙河的模式，怎么样建立都市近郊型特色小镇和乡村振兴的发展模式。 下一步我们在所有的一二线城市，部分强三线城市，在未来中国城镇化战略当中的城市群板块当中，一线城市、一小时车程以内，二线城市半小时车程以内，部分强三线城市15分钟车程，基本每个城市都会复制一个。未来在博志成的支持下，把我们的战略、人才和下一步的整个培训体系打造好，形成我们强有力的核心竞争力。  ******************************************** |
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