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声明：《中国土地》所刊载文章皆为原创。如有违者，本刊将追究其法律责任。 授权合作请联系电话：010-68048738。  近期，村民甲欲将自己宅基地上房屋出售给同村村民乙，双方签订《房屋买卖合同》，约定甲于一年后将该房屋出售至乙，乙按照合同约定如期支付全部价款。为防止甲“一房二卖”，保障一年后能够顺利完成房屋的过户登记，乙能否提前将该房屋登记至自己名下? ” 解答  《民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十天内未申请登记的，预告登记失效。”一般情况下，甲乙双方办理预告登记后，双方签订的《房屋买卖合同》具有对抗第三人的效力，能够有效避免 “一房二卖”的情形。 当前，全国各地自然资源主管部门正在加紧完成农村不动产登记工作，但关于农村不动产能否办理预告登记等问题暂不明确。为此，自然资源部、住房和城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部及国家税务总局近日联合做出答复：根据《物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”。下一步将结合《民法典》的实施，根据实践需求，完善预告登记相关制度，保护农村不动产权利人的合法权益。据此，农村不动产依法可以办理预告登记。 关于农村不动产预告登记具体办理条件及方法等暂时没有具体规定，目前可参照自然资源部2019年修改的《不动产登记暂行条例实施细则》进行办理。根据该细则及上述答复，涉及农村不动产买卖的，当事人可按照约定申请不动产预告登记，并提交不动产转让合同、转让方不动产权属证书、当事人关于预告登记的约定等必要材料。预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起三个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。 2020年6月，自然资源部、国家税务总局、中国银保监会联合出台的《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》也明确提出，我国将加紧全面实施预告登记制度，率先实现网上办理，积极向房地产开发企业、房屋经纪机构延伸登记端口，便民利企。不动产登记机构主动将预告登记结果推送银行业金融机构和税务部门，银行业金融机构依据预告登记结果审批贷款，税务部门运用预告登记结果开展税款征收相关工作。 以往提到不动产预告登记，主要指城市商品房预售和抵押等，较少提及农村不动产预告登记。事实上，农村不动产预告登记制度缺失，致使农村房屋流转市场不规范，“一房二卖”等情形时有发生。将农村不动产纳入预告登记范围，既有利于保护农民权益，也是建立城乡统一土地市场和不动产体系的基础。〔作者供职于自然资源部不动产登记中心（法律事务中心）〕 ” 《中国土地》是一份海内外公开发行的中文人文社会科学核心期刊 来稿邮箱zgtdzz@163.com 图片库邮箱zgtd512@163.com |
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