大家好，我是你们的投资顾问晓煊。 今天又被掘金的编辑拉过来写房产的百问百答~ 最近咨询东京房产时，大家都比较好奇一个问题：买东京的长租房投资，该怎么选？是投资50万人民币起的东京公寓？还是投资几个十几个公寓一起的一栋大楼？ 我的理念仍然是，你有多少预算就投资这个预算当中最适合、最大化利润的房产。如果你仅有100万人民币左右的现金预算，那就找一套不错的公寓，全款投资，赚取4-6%的金租金回报，用日元抵御汇率风险。 但如果你的预算足够，那么买一栋楼肯定是更优的选择。因为它可以为你，撬动更多日本当地的资源，为你服务。 具体怎么理解一栋楼投资？今天，我就凭借自己的专业，来给你好好分析一下。今日百问百答系列问题包括： 1. 为什么说买一栋楼，比投资一套50万人民币的公寓更值 2. 投资一栋楼是不是要花很多钱？ 3. 相比公寓，大楼的维护成本会很高吗？ 4. 投资一栋楼可以拿日本身份吗？ 5. 是先买楼还是先办经营管理签？  了解过一栋楼投资的客户可能会有这样的观感：一栋楼投资的净收益率跟单户小公寓的净收益是差不多的，基本在4-6%的范围，为什么要花大精力投入一大笔资金拿差不多的回报率呢？ 其实，在日本也是你投入得多获得的也多。原因有几个点： 1. 一栋楼带有一块完整土地，便于形成资产；而且日本土地是私有的，拥有永久产权，后续要拆掉重建等都可以自由使用，资产价值高且稳定，作为家族资产配置传承性好； 2. 可以贷款，这样就能把回报率往上抬。利用日本银行的低利率杠杆，用一半的资金撬动一栋大楼的价值； 3. 日本的房价涨幅跟土地价格是有着非常直接的关系，所以一栋楼资产随着时间的迭代，价值的涨势会比较公寓更可观一些。  一听到买一栋楼，这体量、这效果，就让人本能地觉得：肯定要花很多钱。我跟你说，其实不然。 之前有一篇很火的文章，标题就写着“北京的首付在东京买了一栋楼”，作者说自己花了300多万人民币，相当于望京一套二手房的首付，撬杠杆买了东京江东区的一栋小楼。所以，买一栋东京的大楼，起步价并不高。 不动产价格会由于地段、土地面积等不同因素影响，相应地，大楼的投资金额的范围区间是很大的，基本有400万左右的现金预算，你就可以考虑配置一栋东京的大楼资产。  你可能不知道，大楼的持有成本低于公寓。 一般公寓每年的持有成本是价格的1-2%，大楼则是1%左右；原因是公寓会有物业公司进行日常管理，清扫、点检等，多了物业这一层费用。值得注意的是，物业跟托管公司是不一样的，房东购房后依然是跟托管公司联系收租。 而持有一栋大楼，则是托管公司找人进行大楼的清扫、点检和管理，不需要物业公司这个“中间商”，因而省去了物业公司的成本。 另外，公寓需要固定缴纳修缮费用，而大楼没有。需要维修时直接实缴实收，省去了其中的一些服务费用。  首先要明确一点：买房不能直接拿日本的身份。不过，当你买到一定程度，房产的作用就开始显现了。其中，投资一栋楼就有助于办理经营管理签证，拿日本的永住身份。 为什么说它有帮助？一来，它在对你递交经营管理签证申请时，有资产证明上的保证：你在东京有一栋楼，签证官对你在日本生活的能力就更信任了；二来，它的租金能为你在日本经营公司的营收做补充；三来，如果投资的数量多，可以直接在事业计划上写大楼的资产管理。 对于很多想移民的朋友来说，一般也会考虑通过配置房产来获取一定的收入，以满足续签要求，但相比于买几套小公寓，一栋大楼则更便于管理，事业内容也更有说服力。  办签证再买资产，与买资产再办签证都是可以的。如果您有很明确的事业计划，房产投资只是作为公司收入的补充，则可以在签证下签后再进行投资。 而对于预算充足、没有明确事业计划的朋友，如果以房产投资、房产管理为事业计划，则需要在递交签证前进行物业的投资。所以若有做买楼移民的准备，建议早准备为好。 …… 千万不要因为日本是发达国家就掉以轻心。 在日本买错房的代价不仅是租不出去，还有可能卖不出去，无法变现！ 在日本投资买房要遵循哪些基本逻辑？怎么挑选寸土寸金的高价值板块？ 欢迎扫码添加好友，免费获取最新版【日本购房宝典】，进行一对一投资实操指引。
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