运逵·精解读 合同约定解除权浅析

甘晓佳 律师

业务四部专职律师，民商法研究生。擅长领域：政府采购法律事务、民商事诉讼纠纷法律事务，常年为政府部门、国有企业提供法律顾问服务。

案例

张某于2019年8月24日与W公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称主合同）及《补充协议》，约定张某购买W公司开发的住宅商品房一套，总房价为458219元，合同签订同时，张某支付了首付款138219元，余款32万元将通过按揭贷款的方式支付。《补充协议》约定，“买受人确保在买卖合同及本协议签订后90日内获得足额贷款并支付给出卖人，否则买受人届时应在买卖合同及本协议签订之日起120日内自筹款项付清全部购房款。如逾期则由买受人按合同第十条约定承担违约责任。”主合同约定，“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金。”由于张某未付清购房尾款，W公司未交付房屋，张某于2020年4月向法院起诉要求W公司交付房屋，W公司提出反诉，要求解除合同。

经审理，法院认为，合同的目的在于促进合同双方合同目的之实现，保障合同履行安全。而违约之行为并不当然导致合同解除。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定所列明的违约责任为继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，并未将解除作为违约之后果。至于合同解除，上述法律第九十四条在对法定解除的规定中，均表明合同解除的核心原因在于合同目的无法实现，即缔结合同的根本追求已难成就。虽在约定解除情况下，民事法律应当尊重合同双方意思自治之结果，但司法并不可机械适用法律，而应审慎的探究合同双方之合同目的以及立法之意图，以判断违约所致之后果是否已实际损害了守约方合同目的实现，从而判断合同是否达到解除之标准。回至本案，W公司的合同目的为出卖房屋以获取合同约定之价款，张某已在庭审过程中将购房尾款提存，实际作出继续履行之行为表示，W公司的合同目的已经得以保障。W公司根据合同约定，形式上虽享有合同解除之权利，但权利的行使亦应处于合理的限度之内，此亦民法所称之权利不得滥用之原则。本案案涉合同目的已处于实现无虞之状态，在此情形下，如再行使解除权利，使合同归于解除，亦有悖于促进交易之合同法本意。综上，法院判决W公司向张某交付房屋，驳回W公司解除合同的反诉请求。

合同约定的解除权的行使条件或前提是否出现？W公司行使解除权应否得到支持？本文将根据现行有效的法律法规作出浅析。

一、法律规定的合同解除之方式

原合同法及现行民法典关于合同的解除方式的规定均有两种，一种是约定解除，一种是法定解除。根据原合同法第九十三条及民法典第五百六十二条的规定可知，约定解除合同包括两种情况，一种是双方协商一致解除合同，即双方当事人对解除合同意思表示一致，即可解除合同；一种是约定解除权，即当事人在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况，当事人一方或者双方有解除合同的权利。协商解除和约定解除权，都是根据合同自愿原则，基于当事人双方的合意，当事人在法律规定范围内享有自愿解除合同的权利。

法定解除指合同生效后，没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。根据合同法第九十四条及其释义及民法典第五百六十三条的规定可知，约定解除是对法定解除的补充，比如约定违反合同中的任何一项规定，不论程度如何，均可解除合同。

三、约定解除权的条件成就的分析

（一）从立法本意来看

首先，约定解除不同于法定解除，不以达到法定解除标准为解除条件，更不以违约所致后果是否已实际损害守约方合同目的的实现来判断合同是否达到解除标准，而是以合同双方当事人达成解除的合意即可。这种合意，可以在合同的履行过程中达成，也可在合同签订时达成。

其次，合同解除属于合同权利义务终止的情形之一，与承担违约责任的种类不属于同一个概念，违约行为并非合同解除的充分且必要条件，但当违约行为足以触发法定解除的条件或者当违约行为作为约定解除的条件时，当然能够导致合同的解除。若违约行为只有在导致合同目的不能实现的情况下合同才能得以解除，那么，原合同法及民法典关于合同约定解除的规定意义何在？

第三，订立合同的目的之一，是约束合同当事人按照合同的约定全面履行合同，当合同一方不能全面的履行合同，且达到约定的解除条件时，则守约方没有必须继续履行合同的义务。否则，有违合同之诚实信用及公平原则。

（二）从九民纪要的规定来看

《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》（法〔2019〕254号）（以下简称九民纪要）第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”即便按照九民纪要的规定，当约定的解除条件成就时，也只有在违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现的情况下，才不予支持守约方解除合同的请求。

本案中，W公司的合同目的是在合同约定的期限内取得购房款，而并非审理法院认定的“出卖房屋以获取合同约定之价款”。若合同不对买受人支付购房款的时间加以限制，将使得出卖人获取购房款的权益处于不稳定、毫无保障的状态，不利于保护合同当事人的合法权益；若法律不对出卖人行使约定解除权的合法权益予以保护，将变相的鼓励买受人无限期的拖延支付购房款，鼓励不诚信行为的发生，不利于维护社会经济秩序，有违立法之目的。

既然W公司的合同目的是在合同约定的期限内取得购房款，那么张某未在约定时间内支付购房款的行为已然导致W公司的合同目的不能实现。此时，已不再符合九民纪要关于不予支持守约方解除合同请求的适用条件。

三、W公司反诉解约是依法行使约定解除权还是滥用民事权利

原民法总则第一百三十二条及民法典第一百三十二条均规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”本案中，首先，W公司行使合同解除权是符合法律规定，具备事实和法律依据的，应依法予以保护。其次，W公司行使合同解除权的目的是保护自身的合法权益，而并非损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。第三，W公司行使合同解除权的权利范围在法律规定的范围内，并未超出法律规定的边界。最后，W公司行使合同解除权后，并不会造成损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的后果。因此，W公司行使合同解除权并非滥用民事权利。

综上所述，笔者认为，在合同约定解除权的情形下，司法裁判或仲裁应关注合同双方约定解除权所追求的真实商业目的而非交易对价。就本案而言，案涉合同已达到约定解除的条件，应依法予以解除。