  乌云密布、雷鸣电闪，炽热的五道红线压在了庞大的地产圈身上。艰难求生的地产人倒吸一口冷气，再看看周围的同路人，为了KPI负重前行，并在部门壁垒背景下贴身肉搏…… 看吧，地产内卷从来就在，但今日更卷更焦灼。而地产交付环节，充斥着各种纠缠和博弈，成为地产内卷的重灾区。 怎奈，疫情灰天鹅飞来、原总包因故离去，加之验收政策有变、负面新闻见诸报端，眼看国庆交房渐成泡影……在八月初的交付验收会议上便出现了如上那一幕。房企内部到底卷到何种程度？请跟随笔者思路，继续拆解几个名场面：  Round 1 时间问题运营：竣备目前是第一要务，一级节点必保，其他职能必须全力配合；竣备就按月底铺排，工地开放不晚于9月10号。集团新修订的奖罚制度适用所有项目，大家不要有侥幸心理呐！ 客关：（激动中）同意、同意，但竣备万一失守，工地开放也要适当后延以保证对客效果…… 项目总：怎么可能，按照目前的进度下月初能竣备就烧高香了，南区园林和室内安装的活儿太慢，第三方定标也是龟速，急需造采支持啊 造采：老大，我们做的够多了！可地下室工程太拖沓，大批物料没地方堆，部件在工厂积压数日，除了多付管理成本我们还派了两个兄弟通宵盯货呢 开发：（赶紧接过话茬）我的亲姐，剩余的防火门抓紧催啊，再不来我就被消防给灭了…… 运营：STOP，这个阶段大家辛苦下为交付验收让路，同时也得把好质量关。另外，该项目要提前结利，交付量很关键，建议营销借交付之势再推一波 营销：哥，我们也想快出快清啊，可旁边楼盘又下调了两个点，车位价格比我们还低两万……屡被分流，扎心德勒……8号楼样板间需要继续展示，请工程部尽快把那边挖坏的通道恢复！ 法务：（律师姐姐清了清嗓子）虽然距离交付还有时间，提醒下，合同换签要跟上日程。再者，工地开放时不要承诺交付时间，疫情政策应当做万一交付延迟的备手 Round 2 供方问题造采：前总包已出现超付，又提啥第三方引入，咱们的责任成本越红线了！集团的通牒正在路上，亲们，要罚款一起分啊 项目总：（瘫坐的姿势突然挺直起来，放大分贝说）好了，大家平静下，目前的重点是抢竣备保交付，也希望集团造采帮忙协调下新旧总包的问题；听我说，第三方必须上，留块补丁在那，质检又得放咱们鸽子 运营：是啊，付款确实影响了进度，上午看到一帮工人在晒太阳，如此消极下去成何体统。集团那边我们协调，造采继续跟进定制橱柜的进度，务必盯死了 造采：（翻了个白眼）嗯呐，死的心早有了……那烦请平台设计抓紧发正式变更，厂家不见蓝图不上线、不见兔子不撒鹰啊 设计：（*工皱着眉头扶了扶黑框眼镜）俺心拨凉呀，设计院自从第三笔款抵房后不再配合了，电话都没人接，哎 项目总：一张破图，设计部能不能自己画，大不了我签字后发出！ 区域总：（Boss听到这儿火冒三丈，环顾大家后质问）这个事还在扯，有意思嘛？设计总两天内安排好此事，不然罚款 设计总：（悻悻的与设计部*工对视一眼）收到！  Round 3 品质问题运营：（大踏步从走廊进来，没等坐稳）集团刚电话过来，一直在担心相凌府工地开放时的品质呈现。这会上，有些典型问题怎么解决还是没说清楚，要杜绝带病交付。今年区域的客户满意度不能再做倒数了！ 客关：（小哥哥不由自主吐了一口长气）宝宝心里苦啊，今年争取正数前八（一共-九个区域……），呵呵。是这样，目前从几组试看客户那边摸排下来，天花、壁纸反响OK，但是**品牌的地板安装问题多，交接处瑕疵太明显；小高层卫生间因为降板，层高的确屡被诟病 工程：卫生间，（瞄了一眼设计）那是先天缺陷好吧！不过你们说的只是一小部分，大面来看南区淋水没完，个别窗台已现漏点，好在雨季已过，还有时间折腾；但局部底复户型渗水/开裂依旧，项目这边谁能给个说法？ 项目总：（听的有点不耐烦了）容我再说第二遍，这是二轮淋水，会尽快搞定、一次整改到位！南区的交付稍往后排。底复的问题嘛的确没想到，本安排集中处理但销售的小姐姐坚持带客，局部几户未能关闭…… 物业：我也说几句，承接查验的关闭率当时低的可怜，精装提前插入后，为后来渗漏埋了雷，相关房号我们都已记录在案，希望项目工程的兄弟别遗漏了
项目总：要我说啊物业总部得多关注相凌府，分户验收就俩人哪够用？另外，向集团申请飞检延后，给项目些时间集中整改。我们也想在有限的时间内，至少把相凌府做成片区内的质量标杆嘛（表情挤出微笑但内心却打着鼓） 运营：飞检这块得听取集团工程意见，但提醒大家：时间并不是做好品质的唯一前提，施工组织、标准输出还有供方管理才是关键，对不对 区域总：（三个小时过去，大佬有点坐不住了，捻灭了手里的烟蒂说）相凌府需要高品质，这是保障府系产品力和公司影响力的决定因素，资源要向这个目标倾斜。第三方要上，集团检查要接，工地开放也要安排到位。另外，供方管理方面谁也别甩锅，分级管控好，突发情况第一时间报备运营和我。客诉风险这块呢，客关要联合集团相关部门制定可行方案，避免舆情发生。我还要强调，对于这类精装交付项目，地上地下、室内室外以及工序间的穿插众多而繁琐，项目上务必做好单列计划和全局的协调。 区域总：（抿了一口浓茶接着说）我很清楚，在这个片区——第一个摘地的是我们、第一批拿证的是我们、第一时间复工的也是我们，千辛万苦都挺过来了，同志们，战斗的最后时刻节点和质量都不能丢！！！ 项目总：（项目总默默看了一眼手背上的针孔，偌大的拳头轻轻一握，突觉一阵钻心疼痛，抬头转向区域总）保证完成任务！ 总结：如何避免内卷？内卷多来自职能理解的不同，以及不同考核层面的博弈，简单来讲：时间太紧质量不会好，质量不好影响客户满意度，交付延期归因取证不力，竣备滞后源在进度卡点，而进度又可能来自一些开发端政策层面的不确定性…… 地产作为典型的集合式工作模式，各条线的拉通若不能实现或做不到高效，往往会形成一些推诿扯皮现象或真空管理地带，导致问题百出。 在房企内部，利用若干制度、流程和管理办法来支撑开发建设、房屋交付工作，且通过架构优化、合理授权去规避低效竞争、过度内耗以及“甩锅”等现象。但是，地产终归因为相对落后的生产关系导致内卷，很难像互联网的高效及短平快，也难像高端制造一样出现大集成。 诚然，大运营数智化会让管理者一部手机看全指标，也能提前预判很多风险，不过地产能做的还很多。 地产人在这个类似人才过剩的年代如何突围？需要定力和学习力，更需要创新精神，寻找差异化竞争的机会和更具新意的激励体系。为企业提升生产效率的同时，你就顺其自然跳脱出内卷圈，成为高效能组织不可或缺的核心人才了！ 喜欢本文，欢迎赞赏作者 👇
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