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案例回放 2017年10月，老李购买了某小区的商品房，该房屋外墙正对繁华的马路。某天，老李在家里休息，突然被一阵噪声吵得不得安眠，探头一看，发现有工人在自家外墙上用电钻打孔。 经询问得知是物业公司在外墙上挂广告牌，自己刚住不久的房子外墙就被钻得千疮百孔，老李气不打一处来，急匆匆找到物业公司表示房屋外墙是他家的，物业无权在墙上钉广告牌，要求物业立即拆除广告牌。 物业公司则答复，小区房屋的外墙属于物业管，物业有权设置广告牌，而且还获得了城管部门的同意。既然“公说公有理，婆说婆有理”，那么，建筑外墙的空间究竟属于谁？ 法律分析 根据《民法典》第二百七十一条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 第二百七十二条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。” 综上，业主对建筑物的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 何为专有部分？何为共有部分？ 1、关于专有部分的认定。 根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑物专有部分有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。 2、关于共有部分的认定。 根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，建筑物外墙基本结构部分应当认定为共有部分。 具体到本案中，老李作为小区的业主，其住宅内的墙壁具有利用上的独立性，可以排他使用，也是能够登记成为特定业主所有权的客体。毫无疑问这些属于老李专有部分，老李对其享有所有权。 但住宅的外墙系建筑物的外墙，属于建筑物共有部分，不管是老李还是物业公司对外墙都不享有所有权。 物业公司居民楼外墙做广告时，除了要征得城管部门的同意以外，还要征求全体业主的意见，在悬挂广告牌时，产生的收益也应当归属于该楼所有业主共同所有。 结语 物业公司的全称是物业管理公司，是专门聘请为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的公司。因此，涉及全体业主的利益问题，应该由业主委会征求全体业主意见之后决定。 但在现实生活中未经过业主同意就擅自在业主的住宅外墙钉广告，将公共绿化用地改造成收费停车场等侵害业主合法权益的行为比比皆是。 当出现了物业公司侵害了业主的权益，业主应当及时委托专业人士介入，采取正当的措施维护自己的权益。 END 声明 陈旺法律服务团队原创出品！如需转载请注明文章作者及来源（“陈旺法律服务团队” 微信公众号），任何未注明文章作者及来源的转载均为侵权。 |
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