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本文转载于“陈旺法律服务团队” 微信公众号，为陈旺法律服务团队原创出品 旧楼加装电梯不是“拍脑袋”决策，其中牵涉了业主们方方面面的利益，且往往出现高层业主与低层业主站在谈判对立面的情况。高层业主尤其是家中有老人的，他们希望通过加装电梯来改善出行；而对低层业主来说，旧楼加装电梯并不会使其受益，反而可能因为加装电梯影响房屋的通风、采光，甚至产生噪音干扰，造成房屋价值贬值。因此，旧楼加装电梯过程中经常出现低层业主反对加装电梯，并要求高层业主赔偿损失的情况。
那么，司法实践中，法院是如何处理低层业主因旧楼加装电梯权益受损的问题呢？低层业主的损失又该怎么赔？下面我们通过一些案例来了解一下。 一、旧楼加装电梯，影响低层业主房屋的通风、采光，低层业主起诉获赔。 案例一 【基本案情】曾某是广州市天河区某小区103房的业主，因小区加装电梯过程中破坏了曾某房前的绿化植物带，曾某遂以加装电梯导致103房房价下跌、影响采光、通风以及因加装电梯运行过程中噪音过大造成身体不适产生治疗费和精神损失费为由，要求其他业主赔偿损失15万元。 【法院判决】法院组织当事人到涉案楼宇进行现场勘察，发现电梯井并未阻挡103房朝北的阳台正北侧空间，但电梯井及二层的引桥对103房楼梯间的通风、采光有一定的影响；另外，经测试，一名身体健康的成年人位于103房外墙距离电梯最近的位置聆听电梯升降噪声，在附近无人说话、行走情况下，未听到电梯升降发出的噪声，仅能听到在电梯一楼使用电子钥匙时发出的“嘀”声，该声音不尖锐、不刺耳。于是，法院综合案件事实，根据公平原则，同意加装电梯并使用电梯的权利人向曾某赔偿经济损失3.5万元，驳回了曾某的其他诉讼请求。 案例二 【基本案情】谢某与林某等人均是广州越秀某大院3号楼的所有权人，谢某居住于3号楼102房。因3号楼拟加建电梯，谢某未能就补偿方案与高层业主林某等人达成一致意见，谢某遂以加装电梯造成其房屋通风、采光受到影响，且因加装电梯导致其房屋不容易出售、产生贬值为由将林某等人诉至法院，要求林某等人支付补偿款80000元。 【法院判决】法院认为，谢某所有102房位于一楼，从涉案楼宇电梯安装来看，对104房业主影响更大，但不可否认的是，谢某作为一楼业主，其出行无需利用电梯，且电梯安装在原梯口外侧，亦实际对一楼业主及房屋价值产生影响，其要求中高层业主给予适用补偿，公平合理。因三号楼加装电梯确实为部分楼层的业主提供了通行便利，甚至也提升了房屋价值，但同时也影响了谢某房屋阳台一侧通风和采光，且谢某作为一楼业主并没有因此受益。综合全案案情，根据公平原则，酌情认定三层及以上楼层24户应共同向谢某支付补偿款42000元。 二、加装电梯对房屋价值造成贬损，受损方能否主张赔偿？ 案例三 【基本案情】杜某是广州市海珠区某住宅楼的业主之一，居住于该楼栋205房。2018年，杜某向法院提起诉讼，以住宅楼加建的电梯造成其房屋价值贬损为由，要求该住宅楼加装电梯及使用电梯的其他业主共同赔偿损失89021元。 为证明房屋价值贬损的金额，杜某委托某房地产价格评估公司出具了一份《评估报告书》，评估公司以2018年12月13日为基准日对杜某所有的205房因通风、采光、日照受损造成的房地产价值减损进行了评估，并认定该物业在估价时点价值减损总额为89021元，减损单价1313元/平方米。 【一审判决】法院认为，关于杜某诉请的贬值损失问题，加装电梯并不影响房屋居住的使用价值，按现有的房地产市场行情，相比于杜震华2002年时的购买价格，并不足以认定仅因加装电梯而必然导致房屋价值贬损。因此，杜某以15号住宅楼加装电梯影响其205房通风、采光及造成房屋价值毁损为由要求赔偿150000元的请求，法院不予支持。最后，综合各方的诉辩意见，加装电梯时众被告已给予杜某免除电梯加装费的补偿，同时电梯的加装只会对杜某生活出行带来便利，此补偿方式公平合理，切实可行，也有利于邻里之间的长久、安定、团结。 【二审判决】法院认为，涉案既有住宅15号楼原为楼梯楼，为方便出行，涉案住宅加装电梯，该加装电梯行为虽对上诉人房屋的采光和通风造成了些许影响，但该影响仍在合理容忍范围内。现上诉人以影响其相邻权为由主张权利并不符合上述法律规定和法律精神。一审法院驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。
案例四 【基本案情】叶某、朱某、李某均为芙蓉阁小区的低层业主，因芙蓉阁小区加装电梯，叶某、朱某、李某认为加装电梯影响房屋采光、通风，与其它高层业主无法就补偿事宜达成一致，不同意加装电梯，遂对小区加装电梯实施阻扰行为。无奈，高层业主只能将叶某、朱某、李某诉至法院，要求其排除妨碍、不得阻扰小区加装电梯施工。叶某、朱某、李某不服，提起反诉，要求高层业主停止侵权，排除妨碍，在达成补偿协议并支付补偿款前不得进行加装电梯的施工建设，并要求高层业主每户30万元作为加装电梯的补偿款。 案件审理中，法院依法摇珠选定并委托某房地产评估公司对叶某、朱某、李某所有的201、202房在加装电梯前后的价值变化进行评估。该评估公司函复法院，由于电梯暂未实际加装，目前无法对该物业加装电梯后的价格变化进行评估。 【法院判决】法院认为，本案属于邻里之间权益的冲突，根据社会效益最大化原则、两权相遇权其重原则，本案被告应对这一民生工程有合理的容忍义务，不得妨碍正常的安装电梯工程。但同时，如加装电梯对被告的房屋价值确实造成了贬损，其他受益各方应对受损方的利益，依法进行赔偿。根据本案评估公司的函复，由于电梯暂未实际加装，目前无法对该物业加装电梯后的价格变化进行评估。故被告可待电梯实际加装完成后，在确有评估报告或其他证据证实加装的电梯实际导致了其房屋价值贬损，可根据《中华人民共和国物权法》第九十二条的规定，依法另案向侵权人、受益人提起损害赔偿之诉。本案被告提交的证据暂不能证实加装电梯事宜对其房屋造成实际价值的贬损值，故其反诉主张原告等向201、202每户赔偿30万元的主张，本院不予支持。 三、律师分析 《民法典》第二百三十八条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。 《民法典》第二百九十三条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 《民法典》第二百九十六条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。 旧楼加装电梯利大于弊，在方便大部分居民的生活方面具有积极作用，基于相邻关系的固有功能，相邻建筑物的所有人或者利用人之间应当负有一定的容忍义务，并按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 旧楼加装电梯，现实中低层业主往往不会因加装电梯受益，相反还可能因加装电梯造成房屋通风、采光等利益受损，房屋价值贬损。根据《民法典》的相关规定，权益受损的业主是可以请求赔偿的，法院对于确实有证据证明加装电梯给房屋的通风、采光造成影响的，依据公平原则，一般会酌情确定赔偿数额，但若无充分证据证明因加装电梯实际遭受的经济损失，判赔金额一般不会太高。 因此，律师建议，如低层业主房屋确因加装电梯影响较大，其他高层业主给予的补偿方案不足以弥补自身损失，可以尽快委托专业律师介入，及时收集、固定相关证据，走法律途径解决纠纷，以最大限度争取应得的赔偿或补偿。 END 声明 陈旺法律服务团队原创出品！如需转载请注明文章作者及来源（“陈旺法律服务团队” 微信公众号），任何未注明文章作者及来源的转载均为侵权。 |
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