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“这代表一种新兴的力量，也是一种新兴的模式，也是非常的激动人心。”对于中国股权投资市场现状，上海晨曦股权投资基金管理有限公司资产管理部总经理（简称“晨曦基金”）刘景春乐观的对《融中财经（ID：thecapital）》说。 刘景春认为，中国的股权投资，还处于刚刚起步阶段，早期，更多的是靠股权的模式来做一些债券的融资。随着中国经济的不断发展，以及监管政策的不断趋严，这个行业才逐步回归本源，回归股权投资、价值投资。在这么一个大的浪潮中，房地产股权基金也是属于也才刚刚起步。 从最初的十几人发展到现在拥有60多人的专业团队，从最初十几亿的规模发展到现在累计管理450亿，晨曦基金只用了4年时间。 01 投资和风控是立命之本 “我觉得基金最基本的两大块业务，也是晨曦基金的立身之本，一个是投资，另一个是管控。这是两大最核心的业务。晨曦基金是通过这两大业务来为投资人的安全和收益保驾护航。”刘景春说。 投资是什么？投资其实就是在做不同的选择，项目的选择、研判，包括投资逻辑的设立。晨曦基金会研究不同的主体，市场，还要去看不同的产品类型，还去测算项目本身的静态收益和动态的现金流情况。晨曦基金通过多维度的去审视一个项目，值不值得我去投。 怎么去保证选的过程？晨曦基金有独立的团队在做，还有平行的团队，即风控和资管的团队，就一个项目的判断，晨曦基金会有一个平行的部门也会来判断，叫平行尽调，主责部门是投资部门。 其次，管控特别重要。因为晨曦基金投的标的是房地产项目，资金巨大，周期长，流程复杂，天然需要派人去管控，没有人去管，一笔资金出去，几个亿可能就没了。而且房地产的本身，一个住宅小区几百套甚至几千套房子，交易流程也很复杂，如果说不安排人去管的话，很容易出现价值流失。所以，管控是做房地产基金的很重要的一块，你投得再好，最后管漏了，收益也没了。 无论从人员结构上，还是从内部流程制度，包括从产业背景来讲，晨曦基金都具备这个能力。因为熟悉房地产，晨曦基金的人员90%的人都是跟房地产有关，不是在金融机构做房地产，就是在房地产企业做金融。所以这种专业的团队，是晨曦基金做事的基础。 据刘景春介绍，截至目前，晨曦基金累计管理规模达到450亿，且全部为股权类基金，所不同的是投资策略上的差异。主要是由于晨曦基金的交易对手因为市场环境而做出的一个当下最好的选择，这种策略也是在不断的调整变化。 晨曦基金以开发为主，还有一些存量投资，存量包括长租公寓产品、写字楼产品，和社区商业，但是这些在晨曦基金的整个规模里面，不算大，只在10~20%之间，80%以上的都是住宅开发类股权投资。 在投资收益上，晨曦基金最高的年化收益回报有接近30%，这在行业内算是一个很高的收益。“晨曦基金的投资策略是追求中等风险和中等收益，所以过高的回报偶尔会碰到，但绝对不是常态。晨曦基金通常要从中等风险里面去把控，去选择一些中等收益的产品机会。所以晨曦基金的做收益没有说特别高的，现在目前也有一个高收益的产品尚未退出，目前来看，接近50%的收益，低的也有两位数的收益，这就是晨曦基金这么多年做的一个成果。”刘景春说。 02 对标黑石 专注房地产 据刘景春回忆，他刚入职晨曦基金的时候，团队只有十几个人，现在已经达到60人，管理规模也从最初的几十个亿，现在已经450亿，发展速度也令人惊叹。 晨曦基金是一个创业型的企业，虽然不大，但是晨曦基金希望把它做成一个小而美的企业，这个美就是晨曦基金的一种理想追求，晨曦基金想成为在这个领域的领军者，想对标成为中国的黑石，这个是晨曦基金愿景，所以晨曦基金依然会朝着目标去迈进。 在今年的4周年庆祝活动上，晨曦基金也简单回顾一下过去4年走过的路，逐渐的清楚了晨曦基金想要什么，从开始的迷茫，到现在的逐渐清晰，在内心里面已经构建出了一个愿景图，围绕着中国的开发类投资，还有第二曲线，向存量类投资去迈进，真正意义上成为一个富有专业能力懂地产专业化的地产基金的管理人，这是晨曦基金要成为的一个角色，而且是多年来一直在走的正道。 过去的4年，对于基金来讲4年时间真的太短，但是晨曦基金做了很多的沉淀，也做了大量的工作和探索。这4年，晨曦基金看到了未来的蓝图，知道自己要做什么？晨曦基金已经想清楚了，还是围绕着房地产，做晨曦基金最擅长的最专业的，就在房地产领域去专注生根。这是晨曦基金全体员工一致的目标。 在未来投资方向上，晨曦基金简单可以分成这两大类，一是开发类的投资，一类是存量不动产的投资。在未来的一段时间，晨曦基金依然会匹配中国住宅开发市场，未来3~5年，这一块依然是晨曦基金的重心和收入来源。 同时，在存量不动产投资方面，晨曦基金计划是在明年开始布局这块业务。实际上，在今年11月份，已经开始有一些存量的业务在做，并已经在组建一个专业的团队，专门来做存量不动产。关于存量不动产，包括黑石是怎么做的，包括国内的同行怎么做，晨曦基金都已经调研摸排了解，晨曦基金也知道未来要怎么去往黑石的方向去做。这是晨曦基金培育的第二曲线业务。 END |
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