房地产企业涉税问题答疑

【昆明】4月27-29日马楠老师主讲：建筑施工企业成本、造价、采购、合同、法务及增值税六方精细化协同管理落地实战

一、 问如果是一家生产企业，用他的土地使用权 迚行投资入股成立一家新公司（这新公司是一 家贸易公司，不是房地产）那这家生产企业这个行为要交什么税

答：需要缴纳增值税及附加，企业所得税。免征土 地增值税，财税[1995]48 号文件第一条规定: 对亍以房地产迚行投资、联营的，投资、联营 的一方以土地(房地产)作价入股迚行投资戒作 为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的 企业中时，暂免征收土地增值税。 

二、项目交房时（一般计税方法计算）增值税计算销项： 

1.已签预售合同丏收齐全款的，全额计算销项； 

2.已签预售合同，只收首付款戒仅收部分款，如何计算？全额计算或仅已收款计算 ？

答：1. 答：是的，您的理解是正确的。 2. 答：按合同约定的付款时间计算，合同没有约定的，交房时为纳税义务发生时间，全额计算。 

三、我公司属政府招商引资企业，根据相关协议政 府提供给企业的产为扶持基金需要缴纳增值税和企业所得税吗？

答：总局公告2019年第45号，七、纳税人取得的财政补贴收入，与其销售货物、劳务、服务、 无形资产、不动产的收入或者数量直接挂钩的， 应按规定计算缴纳增值税。纳税人取得的其他情形的财政补贴收入，不属于增值税应税收入， 不征收增值税。你司可根据上述原则迚行判断 根据《关亍与项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税〔2011〕70 号)文件的规 定，只有企业从县级以上各级人民政府财政部 门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性 资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除: 

1、企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途： 

2、财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求： 

3、企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。 

三、卖房子老带新没有发票的怎么处理

答：根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》(国家税务总局公告2018年第28号)规定，企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票 (包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、 收款金额等相关信息。

四、1.房地产企业测算一个项目的利润，增值税这块怎么考虑？ 2.成本这块只有估算的单方成本，没有价税分离，没有细分成本明细。除了比照老项目按照 5%算外，还有没有别的好方法？ 3.比如含税的单方成本的百分之多少作为进项 合理？

答：1.增值税属于价外税，收入中不应包含增值税， 利润当然也于增值税无关。 2. 没有进项税额的准确数据，无奈。 3. 成本项目繁多，适用增值税税率不同、而且不知道有多少能够取得增值税专用发票，因此 无法判定。

五、我房开企现有2个项目，一个A项目完工，另一个B项目预售，可不可以把B项目的预交增值税额及进项税额抵减A项目的销项税额？

答：不可以。增值税核算主体只能用应纳的增值税抵减预交的增值税。预交的增值税和进项税额是两回事。

六、房地产开发企业由于土地增值税清算，导致多缴纳企业所得税的退税怎么处理？

答：房地产开发企业由于土地增值税清算，导致多缴纳企业所得税的退税按以下规定处理

(1) 土地增值税清算后有后续开发项目的企业所得税处理

企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。

(2) 土地增值税清算后无后续开发项目的企业所得税处理

企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：

①　该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

　　各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）　　

　　公式中的销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

②　该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

③　按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

④　企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。

(3) 2016年12月29日施行前土地增值税进行清算且没有后续开发项目的企业所得税处理

企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的，仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，按照本公告第（2）条规定的方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税。

(4) 企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料

企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的 土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等情况。

政策依据：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）

  案例分析  

  某房地产开发企业2014年1月开始开发某房地产项目，2016年10月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1100万元，其中2014年—2016年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元；2016年清算后补缴土地增值税500万元。2014年—2016年实现的项目销售收入总计30000万元，各年度分别为12000万元、15000、3000万元，缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该企业2016年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-400万元。企业没有后续开发项目，拟申请退税。

具体计算如下：

（1）各年度应分摊土地增值税:

2014年：1100*（12000/30000）=440万元

2015年：1100*（15000/30000）=550万元

2016年：1100*（3000/30000）=110万元

（2）2014年应调整的应纳税所得额：

240-440=-200（万元）

应退企业所得税=200×25%=50（万元）

2014年仅交纳企业所得税45万元，小于50万元，只能申请退税45万元。剩余的5万元所得税对应的所得额20万元作为亏损向以后年度结转。

（3）2015年应调整的应纳税所得额：

300-550=-250（万元）

加上2014年转来的亏损20万元

2015年应调减的应纳税所得额共为：

250+20=270（万元）

应退所得税额=270×25%=67.5（万元）

2015年缴纳企业所得税310万元，大于67.5万元，67.5万元可全额申请退税。

（4）2016年应调整的应纳税所得额：

60+500-110=450万元 

调整前，2016年度亏损400万元

调整后，2016年度应纳税所得额为：-400+450=50万元

应补缴企业所得税：50*25%=12.5万元

该企业应申请退税合计：

45+67.5-12.5=100万元

免责声明： 版权归原作者所有，除我们确实无法确认作者外