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| 笕桥，留给城东自住 文丨陈琪栋 10月13日，新希望以溢价封顶+自持2%竞得九乔数字商贸城地块，继长粼府后在丰收湖板块又落下一子。 同样的操作，也发生在丰收湖往西一点的笕桥板块。9月下旬，绿城合景·春来晓园才刚刚首开，月末的时候绿城就以近30亿总价拿下笕桥单元地块。 我们知道，当一个房企在同一板块持续加仓，往往是出于对板块未来发展的信心。上回，我们说了丰收湖板块，点击查看「2019的艮北，2020的丰收湖，杭州楼市超级备胎迎来高光」。 今天，重点来聊聊笕桥板块。 先说观点，虽然与艮北差不多限价，但笕桥没有那么多利好，边上也没有那么多热点区域引流，笕桥不温不火。然而，鉴于城东新城也已经接近尾声，自住者氛围浓厚的笕桥是城东新城的天然接班人。 1 自住笕桥，更是城东新城的备胎 笕桥板块位于杭州城东区域，与城东新城仅隔一条德胜快速路。地图上看，笕桥距离杭州东站直线距离约2公里，距离新老城市中心「武林广场、钱江新城」直线距离均为约7公里。 得益于不错的地理位置，板块的限价水平锁定在了4.08万/㎡，处于整个杭州房价的中上水平。这个价格和城东新城比，存在着5000-6000元/㎡的价差，看上去性价比较高。 事实上，这个定价只能说「中规中矩」，要不是绿城等品牌房企的盘，恐怕购房者的接受程度不会太高。 和笕桥限价相似的艮北，处在江河汇和钱江新城2.0之间的区域，直通钱塘江南岸，而笕桥连接城东新城和机场，孰强孰弱，一目了然。 虽然今年年初艮北限价上升至4.24万/㎡，但也只比笕桥高了1600元/㎡，价格的差距不明显。另一方面，笕桥北面的丁桥和华丰两大板块，距离市中心稍远一些，但3万/㎡出头的价格对刚需群体更加友好，基本不存在竞争关系。 二手房方面，倒挂空间也并不明显。贝壳找房平台上，去年交付的新房融创玖璋台二手房挂牌价4.3万-5.5万/㎡不等，最近几套成交的房源均价大概4.2-4.4万/㎡之间，由于不满两年，还需考虑营业税的成本。 这样看下来，笕桥板块内的项目还是走「首改路线」比较合适。而且就目前的情况看，笕桥板块内的投资客不多，改善居住的纯粹性更高。 而这也正是城东新城此前的标签。 2 现实笕桥，断断续续的开发历程 笕桥板块发展缓慢，不成规模体系，主要有几方面的原因。 一，笕桥机场在城东的版图上「扣了一个洞」，再加上北面德胜高架、东面杭甬高速、西面沪杭铁路的围合，笕桥所处地域空间相对封闭，与其他板块的联系性不强。例如从笕桥往丁桥去，主要通过的城市干道仅同协路、机场路两条。 二，由于机场的特殊性，笕桥的规划设计无法大刀阔斧展开。从最近的一次笕桥规划修编（2017年）中，可以看出机场周边还有大量的村庄建设用地和安保用地，规划郊野、生态公园，比较单薄，而住宅用地集中在德胜快速路以北沿线，数量不多。 △笕桥单元规划，图源杭州市规划局 三，城市界面差，商业短板明显。笕桥同协路由北往南，马路两侧分布着商品房、农民房、厂房，「城乡结合部」特征明显，而且机场附近建筑限高，整个板块的天际线都不高；另一方面，目前板块内没有大型商业配套落地，除了依靠物美超市、浙商国际中心外，商业基本得「蹭」周边城东新城。 四，回顾笕桥的房产史，是一个断断续续的过程。最近十年中，2009年—2010年，万科、滨江两大开发商进入板块，各自打造了金色黎明、草庄、公园大道，由于当时的楼市处于横盘期，项目之间竞争激烈，不乏靠降价来吸引客群。 2016年，融创进入笕桥，带来了玖樟台项目，高层均价约3.35万/㎡。彼时的融创还尚未形成强大的品牌背书，但那段时间正处于杭州楼市爆发期，玖樟台不到一年就售罄了。 2018年，龙湖在笕桥拿地，和大家&九龙仓共同打造了璟宸府，精装高层单价3.8万/㎡起，目前还有170㎡叠墅在售，毛坯均价4.98万/㎡。 这三个时期间隔较长，要么是行情遇冷时房企间的贴身肉搏，要么是一个项目单军作战，因此，笕桥板块还没有被大家所熟知。 3 大户笕桥，最容易摇的绿城盘 当然，笕桥板块近年来还是迎来诸多利好，发展的进度清晰可见。 商业方面，下半年笕桥板块计划出让一宗TOD地块，体量15.8万方，届时能缓解目前区域内商业不足的现状。 △地块示意图，图源浙报地产研究院 交通方面，地铁4号线二期（在建）北延中，在笕桥区域设有笕新路、机场路站。教育配套上，笕桥板块将新建一所48班中学、一所36班小学、一所90班九年一贯制学校、6所幼儿园。产业上，阿里电竞园的选址落在笕桥，总建筑面积约10万方，总投资10亿元，为产业增添活力。 去年开始，笕桥板块的供应加大，迎来一波品牌房企的入驻。2019年，甘肃建投、金隅、绿城进驻笕桥，2020年1月合景加入行列，9月绿城加仓笕桥。 这波房产的开发的热潮，对笕桥板块的能量、知名度提升来说，是一个良好的开端。 △笕桥地块项目位置示意图，仅供参考 到目前为止，板块内共有6个项目，分别为百郦玲珑府、金隅·森临澜府、金隅·春棠澜府、绿城合景·春来晓园、合景泰富·揽月臻翠府、绿城笕桥单元地块项目。 △春来晓园效果图 绿城合景·春来晓园，建筑面积约12.9万方，为区域内体量最大的项目，2.0的容积率能提供更多的公共空间、景观空间，提高了居住的舒适度，而且还有绿城的品牌效应加持，预计未来二手房溢价程度更高。 不过劣势在于，靠近德胜快速路、沪杭铁路，有一定的噪音污染。春来晓园于9月已经首开，570套高层房源一次推完，共1185户家庭报名，中签率48.1%，下次加推预计在11月。 △森临澜府效果图 即将首开金隅·森临澜府，容积率同样为2.0，体量约8.3万方。北面规划有9000亩郊野公园，南面则靠近德胜快速路，也与城东新城的配套距离也相对近一些，例如距离地铁4号线（在建）明石路站约580米直线距离，距离王府井接手的港龙城约1.6公里直线距离。 另外，开发商金隅之前还打造了学府、都会森林两个楼盘，二手房市场上的价格和口碑都还不错。森临澜府，预计10月中旬取得预售证，加推192套建面99-139㎡高层和洋房房源。 △百郦玲珑府效果图 百郦玲珑府，位于森临澜府旁，两者区位配套基本一致。小区为「高低配」规划，业态组合为3幢6F叠墅+4幢6-7F洋房+6幢16F小高层（含一幢公租房），共657套房源。 值得一提的是，项目整体毛坯交付，为业主提供了更高的自由度，项目预计10月月底领证。
△揽月臻翠府效果图 合景泰富·揽月臻翠府，毗邻地铁4号线（在建）笕新路站，项目虽然体量不大，但亮点在于自带30%的商业部分，而且东边就是计划出让15.8万方TOD地块，一定程度上弥补了笕桥板块商业薄弱的劣势。 揽月臻翠府预计10月首开，首开楼幢多层1、4#和高层7#，共122套房源，户型建面约105-139㎡。 - END - 责任编辑 | 牟卫华 总编辑 | 叶建英 监制 | 叶小伊 |
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