钱江新城2宗新宅地的限价

文丨陈琪栋

杭州首批集中供应的57宗地块里，最大的悬念是钱新2.0（江湾区块）的限价。

 

去年的杭州读地手册中，曾出现过3宗四堡七堡地块，但最终并未进行招牌挂。所以，这次两宗四堡七堡地块是钱新2.0土地供应的「处女秀」。

 

然而，两次预告均为公布限价信息，钱新2.0区域（江湾区块）的限价至今还是未知数。

 

问题来了，限价是参考周边板块，还是产生新的限价？若是新的限价，又会是多少呢？

 

我们的预计是，板块将有新的限价，价格区间很可有在5.4-5.8万元/㎡。但在高强度调控的今天，夸张到6.98-3.8万/㎡其实都有可能。重要的是，到底限价定在多少，将是——

杭州楼市真正的调控风向标。

 

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回顾一下两宗地块。

△地块位置示意图

 一宗是四堡七堡单元JG1402-16地块，东至规划明月桥路，南至昙花庵路，西至规划御五路，北至规划道路，占地面积68.16亩，容积率2.4，建筑面积约11万方。

 

16号地块，更接近艮北新城，距离钱塘快速路约500米距离，这个快速路目前已经部分通车，预计2022年将全面建成，贯通杭州东西。

另一宗，是四堡七堡单元JG1402-32地块，东至规划观潮路，南至凤起东路，西至防护绿地，北至规划五堡路，占地面积107.95亩，容积率2.5，建筑面积约18万方。

32地块体量较大，西侧靠近沪杭甬铁路，西边不到1公里就是留香园和中海御道等商品房项目，距离9号线（在建）的御道站约550米，距离钱塘江约600多米。

 

其实，钱江新城2.0的江湾区块内，房产以回迁房为主，区域内几乎没有商品房项目。即将出让的2宗四堡七堡地块，马上要打响商品房开发的第一枪。

 

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这一枪的关键，是价格。

 

我们不妨用假设法去考虑一圈。钱新2.0（江湾区块）周边有4个板块：6.85-6.98万江河汇、4.65万城东、4.24万艮北、3.8万九堡（传言中的限价）。

 

先参考九堡和江河汇。

虽然钱江新城二期过去就是九堡，但是九堡这片区域开发时间较早，沿江区域也都建好了商品房，而江湾区块除了前期主要在建造安置房，还剩许多的留白空间，况且从规划定位上也胜于九堡。

 

江河汇和江湾区块都属于钱新2.0范围，但它处于杭州限价体系中的金字塔尖6.85-6.98万，一方面有着一线钱塘江景、摩天轮的城市地标，另一方面无缝对接钱江新城1.0，而这些是江湾区块的这两宗地没有的，而且中间毕竟隔着高铁。

 

第一层逻辑下，这个限价区间落在了3.8-6.98万之间。

 

如果参考艮北，也不可能。毕竟这里更靠近钱塘江，离重大的配套设施也更近。再者，想象一下艮北与钱新2.0平齐的画面，艮北估计都要跳起来大喊一声：「还让不让人玩了？」

所以，江湾区块的限价一定大于4.24万。

 

再参考城东新城，价格区间进一步缩小。城东新城的商业「老毛病」+钱新2.0（江湾区块）想象力，一正一负的作用下，注定江湾区块限价要大于4.65万。

如果两者限价真的一致，城东新城将更偃旗息鼓。搬起石头砸自己的脚的事，没人想做。

 

在以上的逻辑之下，我们初步判断江湾区块的限价在4.65-6.98万。

 

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再精确一些，我们的猜测是在5.4-5.8万。

 

因为在杭州的限价金字塔中，6.98万的塔尖下一档，直接跌到了5万左右，如5.018万的大关、5.17万的文晖、5.15万的滨康综合体。

 

而在此之上，仅剩5.8万的翠苑、5.4万的庆隆、5.4万的申花，且供应量比塔尖更少，所以钱新2.0（江湾区块）很有可能填补这一价格段的空缺。

 

其次，因为存在沿江的特殊性，我们认为有可能出现不同的价格梯度：可能32号地块贵一些，16号地块便宜一些。毕竟，江河汇卖6.98万，江河鸣翠卖6.85万。

虽然我们认为，在目前的限价体系下，这两块地的正常限价应该在5.4-5.8万元，但一切现在还不好说。再等几天，这两块地的限价出来后，我们也可以根据那个价格作如下推断。

一，如果限价在5.4-5.8万元，可以认为，杭州继续目前的严格限价态势，基本没变。

二，如果限价超过5.8万元，甚至超过6.08万（凤起钱潮的高层限价），那么可以认为，在千万豪宅中签率过低的背景下，塔尖豪宅的限价有所放宽。这将给市场一种松绑的联想。

三，如果限价低于5.4万，甚至低于4.65万（城东新城），那么可以认为，杭州的限价体系进一步严苛，一方面豪宅自然更难摇，另一方面很多中低价房源的投资价值进一步压缩。 

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