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你再也找不出第二个如此特殊的岛了。它有1/3属于广州，2/3属于佛山。我发现这几年，广佛边界正在发生一些很有意思的变化，就连住在这里的居民，都不一定有感觉到。这些现象很有趣，也很有价值，可能蕴藏着巨大的机会。它是冲击形成的江心岛，“腰部”东边属于广州白云区，其余区域属于佛山南海区。沿着金沙洲路拐向浔峰山东路，一条路之隔，就跑到佛山去了。但是，在外人看来，居住在这里的人又有一个共同的身份：金沙洲的“洲民”。正因为“一岛跨两市”，造成了金沙洲楼市一个神奇的现象：比如，恒大金名都和保利西海岸。前者在佛山，后者属广州。2012年开盘时，金名都单价9字头，对面保利西海岸已经去到1.4万-1.7万元/平。以至于保利西海岸不得不“正面刚”，在马路的广佛交界处，竖起了大幅广告语。其实，按5000元/平的差价算，80方的房子，3成首付也相差12万了。广州的土地市场，和佛山是两个不同的价格层级。保利西海岸的拿地价格，就已经达到8千多了，根本不可能卖9字头。不过，随着广佛同城的不断推进，加上居民入住之后，马路“两岸”的楼盘，价差开始缩小。原因也很好理解，商业、医疗和市政配套，都是共享的。再加上，金沙洲岛上不管是广州、佛山片区，教育资源都只能算一般。这里的公办学校，只有金沙小学、广大附中实验中学和华侨中学称得上比较好。几年前，白云区说要将金沙洲打造成教育至强片区，也是雷声大雨点小。所以，广佛交界楼盘的价差，就越来越小，逐渐被“拉平”了。我拿了户型大小、朝向和楼层都差不多的二手房来对比。到了2018年，恒大金名都和保利西海岸的价差，居然已经缩小到了2933元/平，差距不到15%了。到了2019年，同样是东南向、三房两厅的高层精装房，价差升至4997元/平。当这两个楼盘都成为二手盘以后，就不再是开发商来决定价格，变成了市场定价。2017年以后，佛山实行严格的限购，金沙洲片区所在的里水镇，也是对外地人限购的8个镇之一。2011年佛山出台限购令后，金沙洲佛山盘就出现退房风波。金沙洲还有一种神奇的楼市现象，我把它叫做：限价房的逆袭。随后，各类廉租房、经适房等项目也相继落户，带来大量自住人群。有的限价房，在经过了多年的调整之后，已经成为市场上抢手的“香饽饽”，价格也水涨船高。金沙洲南部的十年大盘——中海金沙湾，跟“亲民之作”限价房中海金沙馨园。打开地图，两者位置相差无几，万达广场、金铂天地等商业配套差不多建在两盘中间。2010年的时候，中海金沙馨园吸引了数千人冒雨排队。作为当年广州为数不多的限价房，金沙馨园单价只要6375元，而且都是100平以下的刚需户型。相比之下，中海金沙湾当年在端午小长假报出的促销价是8500元/平，比金沙馨园高出了2125元。2018年和19年，分别找两套楼层、朝向和户型相近的单位，金沙馨园成交价单价比金沙湾高了6000元不止。2020年，拿一套金沙馨园的低层，都比金沙湾的高层两房高出2664元/平。在这里，我们同样看到了市场的力量，供需关系，让广州的限价房逆袭反超。同样的，这一反向价差的出现，也和佛山限购脱不了干系。中海金沙湾，会在限购松绑之后，慢慢向金沙馨园看齐。佛山楼盘向广州看齐的另一个信号，就是新盘价格飙升。时代水岸均价26500元/平，5月底全新开盘的时代天境，均价居然达到30000元/平。今年4月，佛山挂出了一宗金沙洲地块，吸引了龙光、时代、招商、恒大、金地等至少17家房企竞夺。最终，它被新希望以总价23.65亿元夺得，折合楼面价18287元/平，成为佛山楼面价第二高的地块，也刷新了金沙洲佛山行政区楼面价纪录。去年，广州时隔九年再挂出一宗金沙洲宅地，挂牌楼面价18854元/平（扣除配建），结果惨遭流拍。正如一位网友所言：“我在广州已有房，不存在户口问题，为什么不买在（金沙洲）同一地块的佛山盘，又便宜，质素又好。”有中介说，万科四季花城和中海金沙湾这两个佛山盘，8成购房者都是广州人。这里没有地铁，也没有三甲医院，只有一条“独木桥”，以及中海金沙湾、万科四季花城这些零星的“拓荒者”。但很快，这个数字上升至18.3万人，如今金沙洲洲民已经超过30万。这么多年来，金沙洲出行依旧只能靠一条金沙洲大桥和一条地铁线。五年前，洲民盼望着金沙洲大桥拓宽了，拥堵问题能得到缓解，结果……从两万人不到，到如今超过30万洲民，加上欠缺规划的交通设施，金沙洲怎么可能负荷得起。沉香沙大桥和大坦沙大桥，连接广州，缓解金沙洲大桥的压力。沉香沙大桥向西接山前大道和佛山里横路，向东与白云区增槎路相连。而大坦沙大桥向西接佛山建设大道，向东与大坦沙路和快捷路二期相衔接。这样看来，未来三年，洲民们还是只能指望靠“独木桥”出岛。广州地铁12号线和佛山地铁8号线，都将在金沙洲岛上“牵手”。12号线会跟6号线一样始于浔峰岗站，并在金沙洲北部增设里横路站，然后经过白云区、海珠区、番禺区，抵达大学城南站。据悉，里横路站靠近保利西海岸汇海花园的出口已经动工了。佛山地铁8号线，起于狮山城际站，接入大沥、里水，最后接入广州槎头。如此一来，金沙洲能向西南贯穿佛山南海片区，向东南深入广州市区。2018年时，里水镇镇长将其称为里水城市建设的一号工程。不过，佛山地铁8号线、有轨电车最近没什么动静，可能还是广州12号线靠谱一些。从土地出让情况看，楼盘建设趋少，金沙洲未来几年的人口增量会趋于平稳。 对金沙洲而言，“一岛跨两市”，注定它的楼市不会平凡。 政策动荡、市场变化，在广佛交界酝酿出剧烈的化学反应，产生巨大的机会。 更何况，“堵城”交通若能真正破局，打通任督二脉，质变有望。 也许，那就是金沙洲房价腾飞之时。 广州楼市情报联合创始人黄狮虎，本周六将在珠江新城举办沙龙，为你带来超实用的置业分享！成功报名并到场的朋友，将0元获取定价99元的【大湾区投资宝典】，数量有限，赶紧扫码报名噢
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