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前段时间我们发布的《700万买法拍房自住，拍下却发现有10年租约，怎办?！》引发很多朋友关注，那么法拍房还有其他风险吗?答案是：有的。 我们根据我们线下经手过的两千多个参拍案例来总结出相关经验，整理了法拍房十大风险，在B站/知乎/西瓜视频等平台都有录制非常详尽的直播视频与大家分享。 我们会陆续将文字版整理出来方便大家做笔记加深印象，虽然一直被人抄袭和模仿，但我们从未放弃，记得给小编点赞鼓励哦。 法拍房十大风险之NO1-NO5  NO1：房屋无法过户 房子拍中后，房地产交易中心不允许该房屋的过户交易。像这样的房子，我们建议最好不要参拍，不仅耗费大量时间，其金钱成本也无法预估。 如何识别无法过户的房子呢？ 我们总结出了这几种真实发生过的例子：市政配套用房、历史保护建筑、不完整产权、连体房屋、军产房、公房等，这些类型的标的在房地产交易中心办理过户时都会遇到不小的波折，有的甚至过不了户办不了房产证。  市政配套用房  市政配套用房  历史保护建筑  历史保护建筑  不完整产权  军产权房  军产权房  集体土地小产权房 上面这些例子是无法过户，下面这个例子是难以过户（即介于无法过户和可以过户中间的情况）。 今年一季度奉贤区棕榈高尔夫别墅的一批房子，这批房子开发商破产了，大产证没有办出来，税务等手续都没有办齐，这类房子会时间拖得特别久而且有很大的不确定性，可能成本也会很高。  那么这些问题能不能解决呢？答案终有一天是可以解决的，需要的是时间。一些了解不多的朋友看到这类房子觉得捡了大漏了，实际并没有表面上那么简单。  规避风险方法： 针对第一类无法过户或者难以过户的情况，我们尽调时应该注意：房屋权属状况，特别是土地性质，交易中心或有关部门的交易规则。 解决办法：尽调得出不符合过户条件的法拍房，不要竞拍！ NO2：房屋被租赁 一般我们遇到的有租赁情况的标的大致可分为五种： ①无效租赁，但被执行人及案外人极度不配合； 无效租赁 无效租赁 ②长期抵债的租赁； 长期抵债租赁标的 长期抵债租赁标的 ③长期租约真实付租金 长期租约真实付租金 长期租约真实付租金 ④真实短期租赁； 真实短期租赁 真实短期租赁 ⑤原本无租约，却突然冒出租约。 原本无租约 公告里写明无租约 无端冒出租约 规避风险方法： 针对第二类房屋被租赁的情况，我们尽调时应该注意： （1）租赁信息：房屋使用人情况 租赁备案情况 租赁合同 合约双方 租期 金额 付租方式 违约成本等 （2）合同合法性：是否有租赁备案 是否有恶意租赁 是否有真实资金往来等 （3）后期租金情况：收取主体租金流向 解决办法：评估租赁违约成本，清场费用，综合参考后参拍。 NO3：房屋难以交付 经常关注【拍卖公告】的朋友们会发现，法院公告对责任描述会比较严谨、遇到“按调查时现状拍卖”、“不详”等情况，需要多关注。 按调查现状拍卖 但实际上，标的是个什么情况，只有真实下户走访才能发现。 像是烂尾楼、被大火烧毁过、没有水电煤开户、公告时没有人实际有人居住、公告空置实际有群组等等这些情况都要在拍之前核实清楚。 如果标的被占用，且占用人极不配合，那么房屋交付就会有一定的风险，甚至会造成有产证却住不了的尴尬境地。 基本上分为六类： ①被执行人占用②案外人占用③有一定条件才搬离的占用④有关债权人⑤“物”的占用，物品没人清空⑥标的涉及违章 ①被执行人占用 ②案外人占用 ③有一定条件才搬离的占用 ④有关债权人 ⑤“物”的占用，物品没人清空 ⑥标的涉及违章 规避风险方法： 针对第三类房屋难以交付的情况，我们尽调时应该注意：占用人情况及关系 案件情况 物业及邻里反馈 房屋违章登记。 解决办法： 有老人、幼儿占用的房屋请避免。 其余类型确定好清场方案及成本，按测算总价竞拍 NO4：原房主身份风险 司法拍卖房产的来源一般分为银行贷款、民间借贷、国家没收、无主财产。这其中牵扯到的原房主身份残次不齐,有风险的身份虽不常见，但是一旦出现就会很麻烦。 主要分为三类：凶杀、黄赌毒、民间高利贷涉黑，就算顺利过户、顺利交付，住着也不安心。 房屋周边有不受控制的影响因素 被执行人本身是老赖、“混社会” 具体点击《腾退不了住不进的法拍房？好疼！》查看 规避风险方法： 针对第四类原房主身份风险的情况，我们尽调时应该注意：查封信息、抵押信息、案件来源，涉案人员、被执行人、占用人、邻里情况等背景调查。 解决办法：将瑕疵折算成能接受的成本，按照测算总价竞拍。 NO5：高额税费未事前评估 造成高额税费的，无外乎这几种情况：多次过户、权利人差异、权利来源、土地性质、房屋性质等。 产权人是公司 多次过户、产权人是公司等 税费全部由买受人承担 规避风险方法： 针对第五类高额税费未事前评估的情况，我们尽调时应该注意：产权人、房屋来源，土地性质，房屋性质，上一次交易价格，上一次交易时间。 解决办法：拍前计算清楚 关于规避风险的建议 总体来说怎么完美规避风险呢？那就是在拍房前一定要做好尽调。 根据近几年团队积累的法拍房过户经验，整理出法拍房尽调报告流程，为每一套法拍房制作尽调报告。 尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。 |
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