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MARKET DATA 年/度/法/拍/市/场/分/析 元旦刚过，央视财经就对当下热门的法拍房进行了一个报道，这已经是近半年来的第二次央视关注法拍房了，上一次央视对法拍的关注还顶上了微博热搜。 在蓝鲸法拍总经理王胜蓝的一段采访中曾聊到“法拍房从2016年刚上线，大量1-2人报名8折成交的房源，发展到现在2020年，已经到了人均10多人报名的状态了”。  (央视财经《正点财经》栏目视频) 这个曾非常非常小众的房产市场，从什么时候开始变得这么热门了呢？！ 如今被越来越多的人知晓法拍房，的确是司法执行公开公平公正发展的道路上，迈了一大步，对化解社会纠纷作出了非常重要的贡献…………不过，对从前蒙声发大财买法拍房的买家来说，可以说是越来越难淘金啦。 2020年的法拍房也是魔幻的一年，行内人和外行人的判断，经历了很长一段时间的“两极分化”，直至整个上海房产市场的热度上升，才无人质疑法拍的价格。 真的没有时间说服看跌观望的粉丝，恨不得一天48小时，都来不及帮客户们挑选适合的房子，就如同当下的二手，你恐怕很难接到上海中介小哥们“最近考不考虑买房”的问候。 当下的法拍热度也并不是一蹴而就的，让我们一起回顾一下这一整年的变化吧。如果你也曾和我们一样，一直沉浸在其中，一定能感受到这炽热的市场如何一步步发展至此。 2020年市场回顾  1.疫情导致法拍房激增？！——啪啪打脸 2020年上半年，不少外行预言，“2020年经济危机，断供破产潮，法拍房将迎来高峰期，房价即将大跌”的揣测。 而事实呢？2020年的法拍房挂牌、成交数量比2019年还少！ 从3月开始，法拍房市场有效挂牌量快速减少。 2019年3月有效挂牌164套，2020年降到126套，减少了24%，到了5月疫情得到有效防控，市场的有效挂牌数量才逐渐恢复。 有效挂牌：挂牌套数扣除中止、暂缓、撤回等中途撤拍的情况。 疫情管控特别严格的初期，不少购房粉丝咨询法拍房能不能买。说实话，那会儿我们都不太确信自己的判断。但到了4月，法拍房源的有效共给还是维持在低位。 我们意识到了，如果房源供应一直上不来，在市场上参与的买家又逐渐在积累，僧多粥少——价格不敢拍胸脯说一定涨到多高，但是每套报名的人数一定不再少数，激烈竞争在所难免，早上车早好。 直至7月，疫情得到有效控制管控放松后，法拍房的有效挂牌数量才恢复到往年同期水平。  （受疫情影响房源暂缓） 疫情导致法拍房数量激增？不存在的！ 虽然次轮疫情对全球经济影响巨大，不少企业的经营都出现了问题。但国家对企业的扶持力度也真是大，减税、企业新增经营贷款支持、原有贷款利息减免、还款延迟等手段都是真金白银的支持。 退一万步，真的在此轮危机中破产的企业或者个人，他们的债务从爆发到解决，也非一朝一夕能够解决的。一般从诉讼到执行，顺利的话也得1-1.5年左右，稍有点流程上的执行异议，2-3年甚至更长时间，也是常见的。 所以说，这轮疫情影响到的上海房产变成“法拍房”，怎么也得等到2021年后。并且这个数量级较“2012-2013年钢贸产业危机潮”、“2016年P2P暴雷潮”相比较，估计都不在一个数量级。 2.法拍房什么时候开始变火爆？——紧随二手市场的步伐 二手房市场成交量的恢复，是从2019年一季度开始的，而价格的复苏，是从2020年4月开始，从此时开始，二手房的量价开始持续温和上涨。 直至年底，很多人猛回头，拿年底的价格和印象中年初的价格一对比，以为这翻天覆地的变化是一蹴而就的。 法拍房市场的热度，几乎与二手房市场一样的步调。从4月开始，法拍房的成交溢价率（成交价/评估价）开始逐步超越100%，即逐步超越评估价成交。 整体上，报名人数从3月的套均5人（中位数），到了4月，套均报名人数突破10人（中位数），也就是说超过一半的房子的报名人数都超过了10人。 3.刚需和改善，谁在法拍房市场更敏感？ 和这一轮二手房市场交易结构不同的是，在法拍房市场上，刚需客户体现的更加敏感和紧迫。 2020年的二手房市场，可以说是学区房，以及区域内标杆品质楼盘带起的。 大家分析的理由很多：1、疫情把大家在家憋坏了，改善居住环境是疫情过后最大的消费动力。2、正好到了3-5年的换房周期，2017年开始凉凉平稳的二手房市场，至2020年也到了大部分家庭置换改善的时期。3、疫情影响，原本准备海外投资置业的需求被压抑，富裕资金在国内寻找优质资产…… 但在法拍房市场上，刚需却显得更加紧迫。 从4月份开始，300万以下的法拍房的溢价中位数，都超过了评估价10%，套报名人数都未少于10人。 再来看下入门豪宅的热度走势（在上海，高端/豪宅门槛1500万起），和二手不同的是，法拍的热度并不是由高端豪宅等改善类住宅带起的。 直到2020年9月以前，才有超一半的高总价住房以接近评估价的价格成交。如果含上税费各付的优势，大部分住房都是市场价95折左右成交的。
不过，这样的捡漏空间相信持续不了几个月，毕竟差价10%就有150万的空间，大风刮钱也没这么快，敏锐的资本才不会错过这样的利差。 2021年法拍市场趋势 疫情大有卷土重来之势，有效上拍房源量可能仍不会突破2000套。 就在小编写报告的当下，全国人民都关心的新年返乡规定已出：回乡得隔离，核酸检验，回沪后可能还面临居家观察。 准备发稿的今天，上海人流量超多的两个区域爆出有疑似新冠患者。看来，2021年3月之前，各省市的人员流动还是会受到严格的控制。 那么法院在推动拍卖流程的过程中的送达、出差、贴公告、腾退、看样等等流程节点的势必会受影响，耽误上拍时间。 但可以肯定的是，相较于2020年，整个城市、社会运营体系都会更加的有效率、有尺度，不会像去年那样慌张。人流高峰过去后，整个运行体系都会更快的恢复正常。 所以很可能，2021年的有效上拍房源量会略高于2019和2020年的水平，但这个数量级也就在2000套左右，也就是月均170套左右。 盛传上海楼市可能出调控政策，法拍房可能被限购么？ 舆论和趋势，总是相辅相成的。上海楼市从3月开始，成交量和成交价确实一直是在温和的上涨，但绝不至于像多家自媒体们爆料的上海房价猛涨、房东跳价一两百万……这种现象遍地都是。 当大家都身处在这样的舆论氛围中，房东的心态自然会变，这种现象就会逐渐成为普遍现象。接着就会有一部分群体呼吁政府出政策，然后谣言的政策又刷爆大家朋友圈。
二手房到底会不会出政策？出什么样力度的政策？——大概率还是要等等看的，至少等1季度春节期间疫情防控顺利过渡，到时候再看楼市表现啊。 那，上海法拍房会限购么？Who Care？！ 举个真实的样板：北京法拍房，在2017年之前是不限购的，和上海法拍房一样，只要有足够的首付+身份证就可以随便买，没有套数限制。 直到2017年3·17政策出台，市住建委对外发布，法院竞拍房产纳入北京市限购范围。此后，市场经历了短暂的动荡期，但很快恢复了和二手房一样的市场趋势。 目前北京的法拍房市场还是比较热门，一些学区、轨交等品质较好的法拍房源，还是会以市场价甚至超过市场价成交。 针对我们每个决策个体，你只需问问，限不限购和自己有关么？ 如果你是限购人群，又想早点买房，那你还在等什么？等出政策限购么？等房价下跌了再买？ 如果你是不限购人群，法拍房无论限购不限购，对你而言就是买二手房的时候又多了一个可以比选的对象，谁好，谁价格合适就买谁。 与其关注会不会限购，会不会出台新政策，不如多考虑下：你是能承受房价不上涨早买的风险，还是能承受房价上涨晚买的风险。 你只要想清楚你有没有合理的买房需求。如果有，就早点行动起来，置身于这个市场中，投入精力与资金，你早晚会买到适合你的房子。 小结 2020年的法拍房市场就是这样啦，在我们这些浸泡亲历市场的人看来，每一个数字的意义绝不是比市场价贵还是便宜。 这背后都是一个个家庭，一段段人生阅历。2020年，有1660多个买到房子的竞买人，就有1660多个得到执行结束的债务纠纷，多少欢愉、庆幸、辛酸、释然、失落……全部交杂其中。 还有更多，关注、咨询、参与其中但还没有买到房子的伙伴们，2021年，加油啊！希望我们能早点实现买房安家的愿望，买到和你有缘分的那套房。 |
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