子女取得父母房产通常有三种途径,即买卖过户、赠予过户、继承过户。根据《民法典》和其他新规定,不同的方式需要的手续和费用各不相同。 哪种方式更划算,没有绝对的答案,需要因人而异,还需要根据房产的面积、是否为满五唯一房产等因素来确定。 一、办理过户的时间差别 继承过户只能等到父母去世后才能办理房产继承。 如果考虑为孩子就近入学急于落户而父母健在,只能考虑买卖或者赠与方式。 二、办理过户的手续和费用差别 (一)继承过户办理 1、房产继承应先到被继承房产公证处办理房产继承公证,再到房产交易中心办理房产继承手续。 (2)、房地产价值评估费用档次标的总额(万元)累进计费率,对100万元以下(含100万元)的房产,收取5‰的费用;101万元以上至1000万元的,收取2.5‰;1001万元以上至2000万元的,收取1.5‰等等,此外,每宗房地产价格评估收费不足300元的,按300元收取。150万的房产需要3750元评估费。 150万元的房产通过继承过户共需费用为9150元。 4、继承过户后再转卖税费 如果按照继承方式过户,继承人名下没有住房,再转卖这套继承下来的房产,只要满5年时间,则不需交个税,继承过户自然是最为划算的方式。但如果继承人名下原来已有住房,再转卖房产则要交房产全值1%或者增值部分20%的个税(有的地方只按20%差值缴税),假如房价不涨或者下跌,显然继承过户仍旧最划算。其他税费按照市场买卖交易正常缴纳。其他税费按照市场买卖交易正常缴纳。 (二)买卖过户办理 1、房屋买卖过户流程 (1)、签订买卖合同;准备首付款,冻结;评估公司评估(出具评估报告) (2)、向银行申请贷款,等银行审批;网签;房地产交易中心过户;缴税领证 (3)、银行解冻购房款;抵押登记;物业交接,水电过户;土地证查档(办理土地证)。 2、房屋买卖过户费用 这种过户方式与我们日常买卖房屋的流程和税费都一样,其税费差别主要就在于最近一次取得房产证是否满2年和满5年。其中,满2年可以免征营业税,满5年且这套房产是唯一住房,还可以免1%的个税。契税根据面积不同缴费比例不同。 假如房产证都满5年且非唯一,分别算出90平米以下、90-144平米之间、144平米以上3种情况的过户税费(只算大项):150万*(契税1%+个税1%)=3万、150万*(契税1.5%+个税1%)=3.75万、150万*(契税3%+个税1%)=6万。 150万元的房产3种面积段依次缴纳税费分别为:4.5万、5.25万、7.5万。 (三)赠予过户办理 根据财政部文件要求,对赠与直系亲属的房产免征个税,自然也包括对子女免征,但赠与房产还需缴纳其他税,根据最新规定显示,赠与房产需缴3种税:1.印花税(双方各自承担0.05%);2.公证费为评估值的0.3%;3.契税为3%。 一套150万的房产,赠与总费用为:150万*(0.05+0.03+1+3)%=4.62万。劣势:受赠人出售此房时,将被征收20%个税。 三种过户方式相比,费用方面,继承过户最少,赠予过户多了契税,买卖过户又比赠予过户多了营业税和个人所得税。在后期对房屋转卖方面,继承过户和赠予过户相同还要补交20%个税。 |
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