拿地前，土地利用规划的8个避坑指南！

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了解国土空间规划的必要性

白话解读，其实就是对国土空间的开发，包括我们建设用地的开发，未利用地的开发。未来国家的土地利用方向是朝着哪个方向发展和规划。

毕竟未来国土空间规划的基本点和核心点依旧是建设用地的布局和利用，这和房地产项目开发关系非常非常密切的。

所以认清这一点很关键，只有了解规划的基本情况和核心内容，才能判断我们的项目是否符合规划。

明确项目建设的核心

我们拿地前要判断一块地是否符合规划，首先要做的就是去了解它的核心是哪些内容。

比如建设用地管制区，还有土地用途区、以及在拿地的过程中涉及到自然保护区和基本农田，应该注意哪些内容，哪些地区是允许建设的，哪些地区是禁止建设的。

因此学会进行项目的初步研判做到心中有数，也很有必要。

耕地园林能否建设占用

投拓在拿地的过程中，也经常遇到这种情况，就是耕地园林能否建设占用。 

其实，土地规划简单来说分三类：农用地，建设用地和未利用地。

如果项目地块在规划中是建设用地，那就属于允许建设区。

如果在规划中属于农用地或是未利用地，不是建设用地，那如果建设的话，就是不符合规划的，是违法的。

如果我们想要建设的话，必须需要通过规划修改的手段来进行。在规划中将项目所占用的农用地，或者是说未利用地修改到建设用地的范畴。

具体则需要根据我们的项目情况和当地情况进行确定，规划修改完成之后才可以进行建设办理相关的建设手续。

现状地类关键要点提示

现状地类在拓展过程中也有一些特殊的点要注意。

项目地块是否可以建设，是否符合规划的。地块现状是什么，规划中是否规划为建设用地。

举例来说，我们去看了地块现状是耕地，或者是说是其他农用地的地类。但是在规划中呢，它是建设用地，那项目建设就是符合规划的。

还有一种可能就是，地块现状是建设用地，现场是有楼有房。那么我们还要核实规划中是否还是建设用地。

如果规划不是建设用地，那我们未来是不能建设的。想要建设的话依旧是不符合规划的。

因此我们要以规划为主，不要只看现状。

要将规划与现状更好的结合，才能判断出项目的具体情况，才能让我们在未来拓地过程中把一些问题提前规避掉。

如何快速判断地块是否可建设开发

我们先了解一下土地规划的地类。

从这个图上，我们可以看出来，彩色的部分其实就是土地规划地类的表示。后边红色的图例，其实就是城镇用地和农村居民点用地。

这两个区域其实是允许建设的。

如果项目位于后边红色的这种区域，属于建设范畴的颜色，那我们就是可以建设的。

如果项目属于耕地园地，林地的颜色，属于这种黄绿色系的颜色，就是不可以建设的。

规划的审批程序和流程

了解规划的审批程序能为我们后续办理各种手续提供方便。

如果项目涉及到村规划，需要到县政府进行审批。如果项目涉及到乡规划，就要到市政府进行审批。

同理如果涉及的是县规划和市规划，那就要到省政府进行审批。

所以全面的了解规划的审批程序，为我们后期项目的对接和审批提供便利，也能提高效率。

哪些用途区项目可以开发

我们经常会听到这样一句话，就是项目建设一定要落实土地用途区和建设用地管制区的要求，不经批准不得占用，不得擅自突破。

什么是土地用途区，什么是建设用地管制区，国家为什么要求会如此严格？

土地用途区一般分以下8类：

基本农田保护区，其实就是由基本农田组成的一个区域。

一般农地区，主要由耕地园地，还有其他的设施，农用地组成的一个区域。

城镇村建设用地区，主要是用于城镇的建设。

独立工矿用地区，由采矿用地和其他独立建设用地所组成的区域， 包括一些采矿、能源、化工、环保等建设项目。

生态安全控制区，主要包括一些湖泊、湿地、水域等重要的保护区域。

自然与文化遗产保护区，主要由人文景观和历史文化遗产景观了共同组成的区域。

林业用地区，主要用于林业生产，或直接为林业生产提供服务的区域。

牧业用地区，为发展畜牧业而划定的土地区域。

禁止建设的土地用途区，包括生态环境安全控制区和自然与文化遗产保护区。

项目如果涉及到这样的区域，我们是很难进行建设占用的。

如果项目位于一般的农地区或者一般的林业用地区或牧业用地区，可以通过规划修改的手段来进行，当然也要结合当地情况具体分析和综合考虑。

哪些管制区项目可以开发

建设用地管制区主要分为允许建设区，有条件建设区、限制建设区和禁止建设区。

允许建设区就是允许项目建设的区域，如果项目位于这个区域的话，建设就是符合规划的。

有条件建设区其实它是允许建设区的缓冲区，这部分建设占用它是比较灵活的，其实也就是在编制规划的时候留了一个范围调整的机会。

但是想占用这个有条件建设区也是必须要修改规划的。

限制建设区其实就是限制建设的区域。如果项目位于限制建设区，是不符合规划的。

禁止建设区其实就是禁止建设的区域，一般包括自然保护区、风景名胜区、水源保护地，还有生态湿地这样的区域。国家是明令禁止建设占用的。除非是省级以上的重点建设项目。

实在没有办法避让的，必须建设占用的才可以有一点缓冲的余地。

因此我们在看项目的时候，首先也要确认我们的项目是否位于这样的区域，也要尽量的进行避免。

理论上政府在拍卖地的时候，会提出项目是否可以建设什么样的业态等详细的这种规划设计条件，但是我们自己也需要谨慎。

尤其是涉及到山林山体开发的时候，一定要多跟相关的部门核实，多加注意才能避免不必要的风险。