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“ 本 文 约 5621 字 阅 读 需 要 11 min 当前新冠疫情虽然国内已过“至暗时刻”，但全球化大流行使得国内仍存较大反复可能，疫情对房地产业的压力尚未完全解除。在疫情与市场自身下行的双重压力下，考虑到2016-2017年核心一、二线城市成交大量高价地块，因限价而存在“面粉贵于面包”的现象，入市进程缓慢，在各地方存在进一步放松市场管控甚至刺激的内在冲动和可能性下，前期积压的“高价地”有望迎来入市契机。 为此，我们选取了20个核心一二线城市 ，以地价房价比（地块成交楼面价/2019年地块所在城市的商品住宅成交均价）>=0.6作为高价地的筛选标准进行了分析。 结果发现，若限价全面放开，2016-2017年成交的670宗高价地块将迎来一波入市高峰期，2020年供应量有望提升8416万平方米。其中杭州、天津、苏州、济南、南京、成都2020年的潜在供应量都会比较大，这些城市2016-2017年土地市场成交的高价地块均突破50宗且成交总建面均超500万平方米，若这些地块能在2020年顺利入市，对于新房供应的促进作用可想而知。 图：2016-2017年20城高价地成交数量和在近4年高价地总量中占比情况（单位：宗）  数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 除了供应量之外，由于2016-2017年高价地成交的总体地价显著高于2018-2019年，据CRIC测算，近7成城市的多数地块或将以高档住宅的定位入市。其中，一线城市及苏锡杭等新一线城市为典型代表，其平均地价均在2019年城市新房均价的0.8倍以上，深圳、苏州、南京、杭州四城2016-2017年高价地的地价房价比更是接近1，高档甚至近豪宅的产品打造将是房企优选。而济南、厦门、青岛、徐州、南宁等少数城市则有更大的产品档次跨度，部分高价地预计将选择中档住宅入市。 图：20城2016-2017年高价比平均地价与2019年新房房价对比情况（元/平方米）  从目前整个工程进度来看，高价地并未受到资金影响而延缓工期，2020年顺利入市问题不大。一方面这些地块的工期进度与同年成交的普通宅地无异，房企还是为其入市做了充分的准备；另一方面，2020年房地产信贷政策有望中性偏积极，房企融资环境或将分类放松，资金相对充裕的情况下，不排除企业加紧工期推动高价地入市的步伐。 二月下旬起，伴随着多地政府陆续出台促企复工支持政策，多地规上企业分级分批有序复产。如上海截至2月29日规上工业复工率已达94.5%。品牌房企层面，根据调研的86家房企总部，截止至3月初均已实现复工，仅4家房企仍处于居家办公或分批次复工状态。在售项目售楼处层面，截至3月12日，28个重点城市的在售项目中已有67%的项目恢复开放售楼处，形象项目中也有48%恢复实体售楼处的开放。 在新房市场上，疫情爆发后工地停工、销售暂停，多地已持续较长期“断供”。从全国重点城市周度供应面积的走势来看，自第4周疫情爆发后全国普房地产便进入“停摆期”。在各地防疫管控下在售项目的线下开盘加推全部停滞，多个城市进入了长达6周的断供期。 假定2020年应有供应面积体量与2019年相同，从两年全国周度新增供应的“剪刀差”走势来看，目前受疫情影响而暂停推入市场的缺失供应超过2000万平方米。 图：2020年全国商品住宅周度供应走势（万平方米）  考虑到当前新房市场的供应缺失，以及未来全球疫情可能带来的不利性，地方政府在保持“房住不炒”方针不变的前提下对新房供给端采取更宽松政策存在较大预期，而“适度放宽限价”则是地方政策工具箱中最重要的一环。 事实上，因限价政策全国推行，高价地整体面临入市难的“困境”。据不完全统计，截至2020年初目前共有32个城市出台了针对新建商品房入市预售价的管控，覆盖了全国多数省份。以天津为例，在限制新房入市价格不高于片区指导价定价，且二次加推申报价格上下浮动不得超过5pts。在此限价条例下，多地2016年后成交的高价地均无法申报到合适的预售价格，因而面临入市难的现状。 图：截至2020年初全国限价省区市一览  数据来源：CRIC整理 疫情期间，厦门、福州、无锡、佛山等多城相继放宽预售条件，全力支持企业促销售、抓回款，涉及顺延项目预售期限，调整预售审批标准，调整预售监管资金等。 我们认为，从目前来看，整体的政策扶持力度依然较弱，未来若疫情得不到有效控制，在促开工、稳投资、保增长，促供应、稳预期的基本框架下，放松限价有极大的必要性和实施空间。 从CRIC监测的20城来看，2016-2017年高价地的开工进度基本正常，多数地块处于全面开工阶段，并没有因地价过高而延误工期。 2016-2017年共成交了670宗地块（总建面8416万平方米），其中525宗地块（总建面6581万平方米）都已经进入全面开工阶段，占比高达78%，51宗（总建面865万平方米）为部分开工，仅有94宗土地（总建面970万平方米）并未开工。 以近4年来成交高价地块的整体施工进度来看，全部开工和部分开工中，2016-2017年成交的高价地块占比均达到了60%以上，未开工则在20%左右，而聚焦这些未开工的地块，主要以大体量或高单价的宗地为主。 典型代表为武汉2017年初成交的武告字（2016年）21号东至上河街，南至沿河大道，西至多福家电市场，北至汉正街地块，总建面近50万平方米，拿地总价80亿元，楼面价高达1.6万元/平方米，该地块为复星集团拿下，之所以目前并未开工，我们推测不外乎以下两点原因： 一方面从地块规划来看，开发体量较大，且涉及住宅、超高层办公楼、商业、幼儿园、防护绿化带等多种业态，工期较长，资金占用量较大，结合近几年房企资金面并不充裕的现实情况，延缓开工不失为降低企业资金压力的好办法； 另一方面，地块成交楼面价偏高，与2019年武汉商品住宅均价作比，地价房价比高达1.25，面粉贵于面包，预期也是企业延缓开工的重要原因之一。 图：以成交宗地数量划分2016-2017年20城高价地块开工情况（单位：宗）  数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 图：以成交建面划分2016-2017年20城高价地块开工情况（单位：万平方米）   聚焦到单个城市，不同城市2016-2017年高价地的开工进度存在显著差异：多数城市的开工率均可达到80%以上，合肥、无锡、深圳的高价地均已开工，整体的工程进度在20城中位于前列，2020年若限价放松，这些地块转化为有效供应问题不大；昆明、徐州、成都的开工进度则相对缓慢，开工率在60%左右，不过考量到昆明、徐州2016-2017年高价地整体成交量并不是很大，因而对其2020年整体供应量的影响也相对有限。 图：2016-2017年20城高价地块开工率变化（单位：宗）  图：2016-2017年20城高价地块开工率变化（单位：万平方米） 备注：开工率=2016-2017年部分开工和全部开工高价地块建面/2016-2017年成交高价地块总建面 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 表：2016-2017年和2018-2019年20城高价地块开工情况对比（单位：宗） 2016-2017年是高价地成交的高峰期，地王频出，据CRIC监测，20个核心一二线城市2016-2017年成交地块幅数分别达到了284宗和386宗，在全年总成交占比均超16%；成交地块总建面分别为3808万平方米和4608万平方米，在全年总成交占比为18.02%和17.32%，显著高于2018年和2019年。 房企在2016年和2017年资金相对充裕，对于高价地块的青睐程度也相对较高；随着2017年末全国楼市调控加码，房企投资态度也日趋谨慎，拿地总量虽有上升，但是高价地块占比却显著下滑。 若将2016-2019年成交的所有高价地块作为整体考量，2016-2017年共成交数量占比为48%，总建面占比为52%，对2020年整体供应量来说，还是占有举足轻重的比重的。 我们预期，若限价全面放开，2016-2017年成交的670宗高价地块将迎来一波入市高峰期，2020年供应量有望提升8416万平方米。 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 在这其中，从成交量层面来看，杭州、天津、苏州、济南、南京、成都2020年的潜在供应量都会比较大，这些城市2016-2017年土地市场成交的高价地块均突破50宗且成交总建面均超500万平方米。 此外，还应关注的是武汉和合肥两个城市，虽然地块成交宗数不多，但考量到单个地块的建筑面积较大，因而2020年的潜在供应量依旧突破了500万平方米，武汉居20城之首，达到了994万平方米。 我们还测算了2016-2017年成交的高价地块在2016-2019年成交的所有高价地块中的占比，可以看出合肥、厦门、郑州、济南、南京等城的高价地成交总建面占比均超60%，可以说这些城市近年来成交的高价地块基本集中在2016-2017年，可以预期，这些高价地若能顺利入市，对于2020年整体供应结构的影响还是比较大的。 可以重点关注2016-2017年高价地成交量偏大且占比较高的城市，如合肥、济南、南京，这些城市的“限价”政策一旦松动，房企也会加快工程进度，积极推进这些地块的入市，由此也会带动2020年新房供应量的攀升。 横向对比历年高价地，可以发现，2016-2017年多数高价地的平均水平远高于2018-2019年。 从高价地地价房价比的中值与均值可以看到，2016年高价地地价的中值与均值最高，分别相当于2019年房价的0.85倍和0.98倍。随后数年高价地地价的平均水平逐年下降，至2019年高价地地价的中值已降至2016年的1/4分位水平。 图：2016年-2019年20城高价地地价房价比走势 表：2016年-2019年20城高价地地价及地价房价比（元/平方米） 注：以地块成交楼面价/2019年地块所在城市的商品住宅成交均价>=0.6作为高价地的筛选标准。 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 纵向对比各个核心城市，2016年-2019年半数以上城市高价地平均地价持平微降，仅北京、成都、徐州、郑州等少数城市地价小增。 半数核心城市，如广深、武汉、杭州、南京、苏州等高价地在2016年达到地价高点，这主要是由于新房火热与供地稀缺两方面原因所致的。在这两种因素推动下半数以上核心城市于2016年到达高价地地价最高点，随着后续几年高价地地价中枢下移，2016年在这一部分城市竞得高价地的房企被迫“站岗”，推地入市热情一般。 少数核心城市高价地地价持稳微降，这一部分城市以福州为代表，主要受竞地政策所控，在政策的管控下，市场的推动与其形成对冲，从而使得福州、济南、无锡、昆明等城近4年高价地地价大体持平。 其余部分核心城市高价地地价则有不同幅度的上扬。 表：2016年-2019年20城高价地平均地价变化情况（元/平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 以城市高价地成交地价相比于新房在售房价的高低程度作为参照，对于20个核心城市中2016-2017年所成交的高价地，我们预估将有近7成城市的多数地块将以高档住宅入市，如广州、杭州等；仅少数能够选择中档住宅入市。 具体以杭州为例：杭州于2016-2017年地价高企，新房市场大量外来户籍购房带动的购房需求与新一线城市经济高增速使得房企对土地未来升值信心满满。众多高溢价项目纷纷采取“高+低”配置以提升整体溢价，主流板块地价全面上涨，多个板块冲破既有天花板，高价地飙高。 时至2018-2019年，此前的高地价预期仍未在新房实际中体现。受到“房住不炒”方针及地方限价、限酒令、建筑新规等政策性影响，杭州新房均价4年仅年复增长13%远不及预期。导致杭州于2016-2017年所成交的高价地相较于2019年房价的地价房价比高达0.91。 实际上，2018年末杭州已有一部分地王集中入市，但普遍面临限价导致亏损情况，多存在装修“减配”现象。相延续的，我们预计在房企成本控制与利润回报的双重诉求下，以一线及新一线为主的多数城市的高价地将以高档住宅入市，并将遵循“高总价”逻辑与“高标减配”策略。 济南、厦门、青岛、徐州、南宁等少数城市则有更大的产品档次跨度，部分高价地预计将选择中档住宅入市。其中需要指明的是，厦门2016-2017年高价地的平均拿地成本已达2.89万元/平方米，实际已较为高。但近年厦门房价涨幅更甚，同时由于岛内供地稀缺2018-2019年高价地的拿地成本更加高昂。因此厦门2016-2017年所呈交的高价地从历史水平来看仍有较足利润空间。 其余济南、青岛、徐州、南宁等城则是由于2016-2017年城市地市估值较低，土地成交价格较低故而存在较大利润空间。这5城2016-2017年成交的高价地相比2019年房价而言具有较大利润空间，房企将根据具体板块属性决定入市产品档次，中档、高档等均在范围之内。 最后需要特别说明的是天津、郑州，二城2016-2017年成交的高价地地价已高于2019年新房均价，豪宅产品是其入市的唯一选择。
综合来看，我们认为，只要限价放开，2016-2017年高价地入市的可能性还是非常大的。 一方面这些地块的工期进度与同年成交的普通宅地无异，房企还是为其入市做了充分的准备； 另一方面，2020年房地产信贷政策有望中性偏积极，房企融资环境或将分类放松, 融资成本皆有望适度下移,受益主体或将倾向于大中型品牌房企。这样的背景下，不排除企业加紧工期推动高价地入市的步伐。 聚焦到单个城市，杭州、天津、苏州、济南、南京、成都2020年的潜在供应量都会比较大。此外，还应关注的是武汉和合肥两个城市。 由于多数地块将以高档住宅入市，豪宅产品基本是高价地“标配”。
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