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的《建筑物区分所有权学者草案的立场与〈物权法〉的规定》一文 文/李云亮 陈华彬的《建筑物区分所有权学者草案的立场与〈物权法〉的规定》一文（以后简称：陈文），开篇第二自然段： “由社会科学文献出版社出版的《中国物权法草案建议稿 条文、说明、理由与参考立法例》。这部物权法草案开启了中国物权立法之规定建筑物区分所有权的先河，具有开创性意义。尤其是负责起草该草案中建筑物区分所有权部分的，是中国较早研究建筑物区分所有权制度并接受过系统理论研究的学者。” 陈华彬“建筑物区分所有权学者草案的立场与《物权法》的规定”一文（以后简称：陈文）所言“学者”，即陈华彬本人。 证据：梁慧星主编《中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社，2000年3月版。“作者分工”页注明：陈华彬，第二章 所有权，第三节 建筑物区分所有权。 事实上，我国关于“建筑物区分所有权”制度安排，还有一派：“建筑物区分所有权是一种共有权”。简称“共有权”派。 由于立法机关从始至终，根本没有明白“建筑物区分所有权”概念，是怎么一回事。 因此，“共有权”派成为多余，完全被忽视，没有进入立法草案圈内讨论。 非常重要的是，对“建筑物区分所有权”制度安排存在有不同的认识。 可惜，不同认识之间没有任何讨论交锋。立法机关只听了陈华彬一面之词。 不同的声音，有： 2006年10月，魏耀荣教授： “建筑物区分所有权是共有权的一个类型，而且是不动产共有权，属于法制史上的新生代”。 （魏耀荣：关于建筑物区分所有权制度的探讨和商榷，民商法律网首发2006-10-19） 2003年3月，以江平教授为顾问，成员：杨振山教授；赵旭东教授；费安玲教授；刘心稳教授；龙卫球教授；姚新华教授；刘智慧副教授；王涌副教授；靳文静副教授；刘家安博士的中国政法大学物权立法课题组，就提出了一个 “关于《民法草案·物权法编》制定若干问题的意见”： “认为,建筑物区分所有权是一种复合共有。在传统的共有理论中,共有只分为按份共有和共同共有。但建筑物区分所有是由整个建筑物的按份共有、共同使用部分的互有和专有使用部分的专有复合构成,是既不同于按份共有,又不同于共同共有的第三种共有形态。所以,可以将建筑物区分所有权置于共有中进行规定。” （政法论坛(中国政法大学学报)，2003 年 2 月第 21 卷第1 期第55页） 国内“共有权”派者，还有厦门大学徐国栋教授主编的《绿色民法典》： “第二题 自物权/第三章 共有和准共有/第五节 建筑物的区分所有”。 《绿色民法典》这种立法建议，把“建筑物的区分所有”制度安排在“共有和准共有”架构之中，以此表达建筑物区分所有权是共有的一种。 澳门大学唐晓晴教授则认为： “内陆学者陈华彬认为，非三重结构理论不足以有效处理区分所有权人之间的复杂关系。然而，本文认为，是否采取权利的三重结构理论与法律是否处理或是足以处理分层所有人之间的复杂关系并未必然联系。” （唐晓晴：《澳门分层所有权制度论略》，载 蔡耀忠主编《物权法报告》。中信出版社，2005年1月版第72页） 难道，以上所列，这些学者和研究组织，都看不到陈华彬的建筑物区分所有权“三元论”的先进性吗？先进性不能自卖自夸。 起码，《物权法》“业主的建筑物区分所有权”制度安排，并没有经过充分讨论，并没有批判过“共有权”派的不合理性，借以树立“专有权”派的先进性。 立法讨论期间，生生把一派可能更正确的言论，关在门外，不予理睬了。 或者，只因为，陈华彬博士论文说过：“将建筑物区分所有权解为共有权将面临诸多难以解决的困惑与矛盾。” （陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》法律出版社，1995年版第78页。） 关于建筑物区分所有权这个名称，本文就不多说了。我所见物权法学人的论文，包括陈华彬，都不同意“业主的”这顶帽子。这顶帽子多余。或者说，外行。 编排体例问题。陈文说： “'梁稿’设计的《中国物权法草案建议稿》共12章。其中，建筑物区分所有权在立法方针上被认为是所有权之一种类型，因此它被规定在第2章'所有权’的第3节里。” 而“大陆法系'所有权’概念的产生具有两个重要的隐喻：一是土地的分裂，二是个人主义。”（梅夏英，2002）也就是说，“所有权”主体是单数，非复数。 所有权，如果不特别定义（比如不特别定义为共同所有权），不言而喻，它即指个人所有权。此为中外物权法学人共识，没有歧义。 陈华彬特意指出，“梁稿”设计的建筑物区分所有权，是一种个人所有权。本文将赞同这种体例编排的论文，皆归为“专有权”派。 既然在体例编排上，理论存在对立、对称的两派：“共有权”派，“专有权”派。“共有权”派和“专有权”派，孰优孰劣，应该争论之后，才能见高低分晓。 然而，从始至终静悄悄。什么事情都没有发生。学术上，这不正常。 学术上未经辩证。凭什么“专有权”派一言堂，说：“三元论说”符合现代建筑物区分所有权法之最新发展趋势？！ 陈文第三部分，是“关于建筑物区分所有权的构成”。这部分之(一)，陈文谈论，决定《物权法》第70 条采“三元论说”的背景。 陈文谈论的这个背景，说的是，前《物权法》时期。即使在前《物权法》时期，那也是事实。因为，商品房住宅物业小区早就在中国内陆，存在大量难以解决的冲突和各种问题。 前《物权法》时期，陈文说： “自2000 年以来，物业管理公司与业主之间的不正常关系,物业管理公司凌驾于业主之上。业主事实上也不能解聘物业管理公司。这种状况导致各地的小区管理中产生了各种纠纷,有些纠纷甚至酿成严重的群体事件,有的还导致业主集体游行或大规模上访。” 为了解决（前物权法时期）这一严重的社会问题，陈文说： 一个重要的法律手段,就是要在法律上采取“三元论说”。 陈文认为： “'三元论说’,不仅承认业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有权,而且要摆正业主与物业管理公司的关系以及明确赋予业主有通过业主大会、业主委员会等对自己的物业(建筑物区分所有权)加以管理的成员权(共同管理权)。依此成员权(共同管理权),由业主组成的业主大会有权解聘物业管理公司,从而建立起业主与物业管理公司之间的以业主为中心,以物业管理公司为次要的正常关系。2007年通过的《物权法》完成了这一任务”。 果真如此吗？ 如果真如陈文所言，2007年通过的《物权法》完成了规定的任务，就不会有2018年对外经贸大学法学院梅夏英教授撰文质疑。 “目前建筑物区分所有中的权属确定和业主治理存在诸多混乱状况，开发商与业主、业主与物业公司之间的矛盾一直未得到有效解决，尤其是业主自治制度在现实生活中形同虚设。” 梅夏英教授同文批评： “在建筑物区分所有的法理层面上，现行理论和立法对于区分所有的法律判断仍处于运用传统概念进行现象描述和要素列举阶段，并没有对区分所有关系形成一个完整的基础法律判断，亦即对于区分所有的团体性和团体法基础并未有深入的关注和讨论，这会导致在区分所有具体法律问题的处理上出现偏差。” （梅夏英：《民法典编纂中所有权规则的立法发展与完善》，《清华法学》2018（2），第30页） 梅夏英教授从现实到理论，批评一圈： 现实是混乱的，理论并没有对区分所有关系形成一个完整的基础法律判断。 同年，2018年，吉林大学法学院李国强教授也撰文批评了“三元论”： “我国《物权法》虽然用14个条文规定了'业主的建筑物区分所有权’（第六章），但并没有确立完善的建筑物区分所有权制度，表现为不能有效地解决现实中建筑物区分所有权的相关纠纷，而且有些条文（如第七十六条等）在现实权利行使中几乎没有发挥过作用……建立在绝对所有权观念上的建筑物区分所有权“三元论”是无法解释清楚建筑物区分所有权人之间的特殊关系的……必须对建筑物区分所有权的内涵进行重新解释。” （李国强：《建筑物区分所有权内涵的重新解释和规则厘清》，《河南社会科学》2018（8），第17页） 那么，陈华彬为什么要那么夸奖“三元论”？ 很简单，“三元论”是陈华彬自己的“杰作”。 陈文第三部分“关于建筑物区分所有权的构成”。这部分之(二)，陈文谈，《物权法》所参考的学者草案。 很自然，老王卖瓜，自卖自夸。陈华彬对于《物权法》参考“梁稿”的学者草案，予以充分肯定。那绝对是在肯定自己。顺便也张扬自己在这个领域里的学术地位： “我国《物权法》上的'业主的建筑物区分所有权’部分,系主要渊源于'梁稿’并以之为蓝本而设计其规定。而'梁稿’关于建筑物区分所有权的含义或曰构成尽管名义上系采'二元论说’,但在实质上却是采取'三元论说’”。（陈文，第41页） 陈文继续说： “梁慧星等人起草的《中国物权法草案建议稿》完成于1999年,其关于建筑物区分所有权的规定,以及该'建议稿’在实质上采'三元论说’,均是当时中国大陆地区对建筑物区分所有权制度的最新、最先进的认识。2001年王利明教授负责起草的《物权法草案建议稿》、2002年全国人大法工委起草的《中华人民共和国民法(草案)》等对建筑物区分所有权的规定均受其影响。2005年全国人大法工委向全民公布的物权法官方草案也受其影响,明示建筑物区分所有权的含义采'三元论说’。这种影响直至2007年3月16日《物权法》的正式通过。其结果就是我在前面已经指出的:《物权法》第70条关于建筑物区分所有权的意义或曰构成系采'三元论说’。” （陈文，第42页） 陈华彬把前《物权法》时期的学术活动（当然，他只说赞成“专有权”的活动），都纳入自己的“三元论说”旗下。以至，《物权法》“业主的建筑物区分所有权”立法，也是“三元论”的。 陈华彬，好不自豪。 陈文第三部分“关于建筑物区分所有权的构成”。这部分，陈文(三)谈，参与《物权法》起草人的解释。 当然，陈文在这部分，继续表彰他的“三元论说”。 在这部分，陈华彬又介绍立法机关如何接受他的“三元论说”： “全国人大法制工作委员会副主任王胜明先生主编的《中华人民共和国物权法解读》在解释《物权法》第70条的规定时指出:'根据本条规定,业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权，对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利’。这就是'三元论说’。”（陈文，第42页） 以上所有情况，确实如此。 那么，可以说陈华彬的“三元论说”对社会进步的贡献很大了。“三元论说”很优秀了。 是很优秀吗？ 一个优秀的“三元论说”的学者，应该自己能够编撰一个有模有样的法律草案，自己应该能够给出一个独自构思的法律草案。 然而，陈华彬做不到。陈华彬的学问，没有这个能力。 1995年，法律出版社出版了陈华彬1994年的博士论文《现代建筑物区分所有权制度研究》。 1999年，陈华彬参与了中国社科院法学所梁慧星主持的中国物权法研究课题组，分工写作了“建筑物区分所有权”一节。 2000年，由社会科学文献出版社出版的《中国物权法草案建议稿条文、说明、理由与参考立法例》。书中明确记录了陈华彬的工作项目。 然而，当我看到《中国物权法草案建议稿 条文、说明、理由与参考立法例》一书，分析了陈华彬的工作。情况令人气恼。 陈华彬起草的“建筑物区分所有权”一节，几乎没有自己的设计。 80%是摘抄台湾1995年的《公寓大厦管理条例》。另10%，摘抄台湾《民法》第799条。还余10%，姑且算陈华彬对所抄条款的个别字句的改动。 再强调一遍。陈华彬，抄，还不全抄。是摘抄。真正随心所欲，乱摘果子吃。 众人需要知道，一部法典，其中任何独立的法律制度（比如建筑物区分所有权）都必须是逻辑严密，方方面面考虑周到的制度设计。 何况，台湾《公寓大厦管理条例》，自己还是完全抄日本法律。 台湾这部法律，比其所抄日本法律，概念的差别，不是一点点。 就用陈华彬博士论文的语言，说日本法律: “（日本）修正以后的建筑物区分所有权法由昭和37年之强调专有部分并以其为立法基础，转而强调'共同所有’。此时，虽然从立法形式上仍采专有权说，但于实质上却已改采共有权说。”（1995，第69页） 于台湾而言，还看不出《公寓大厦管理条例》采用了共有权说。 就是这个状态，陈华彬还破坏台湾《公寓大厦管理条例》的思维整体性，只摘抄台湾《公寓大厦管理条例》52条中的23条。 “梁稿”中的“建筑物区分所有权”一节，一共24条。 该“建筑物区分所有权”的头一条，“梁稿”的第九十条，与台湾的《公寓大厦管理条例》无关。 “梁稿”的第九十条，是陈华彬摘抄台湾《民法》的第799条。以下是对比： 陈华彬“建筑区区分所有权”草案，头1条 | 台湾地区《民法》 | 第九十条 建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。 前款专有部分，指区分所有建筑物在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权之标的物的建筑物部分。共有部分，指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。 | 第799条： 区分所有建筑物者，谓数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物之共同部分共有之建筑物。 前项专有部分，指区分所有建筑物在构造上及使用上可独立，且得单独为所有权之标的者。共有部分，指区分所有建筑物专有部分以外之其他部分及不属于专有部分之附属物。 专有部分得经其所有人之同意，依规约之约定供区分所有建筑物之所有人共同使用；共有部分除法律另有规定外，得经规约之约定供区分所有建筑物之特定所有人使用。 区分所有人就区分所有建筑物共有部分及基地之应有部分，依其专有部分面积与专有部分总面积之比例定之。但另有约定者，从其约定。 专有部分与其所属之共有部分及其基地之权利，不得分离而为移转或设定负担。 |
“梁稿”中的“建筑物区分所有权”一节，从第九十一条至第第一百一十三条，一共23条，摘抄的是台湾《公寓大厦管理条例》。 以下给出文字对比。陈华彬“建筑物区分所有权”草案的“先进性”，一目了然： 陈华彬“建筑区区分所有权”草案，其余23条 | 《公寓大厦管理条例》（1995）共计52条 | （未予理睬） | 第一章 总则 第1条 为加强公寓大厦之管理维护，提升居住品质，特制定本条例。 本条例未规定者，适用其它法令之规定。 | （未予理睬） | 第2条
本条例所称主管机关，在中央为内政部，在省(市)为省(市)政府，在县(市)为县(市)政府。 | （未予理睬） | 第3条
本条例用辞定义如左： 公寓大厦：指构造上及使用上得为区分所有，且区分所有使用单位达三户以上之建筑物及其基地。
区分所有：指数人区分一建筑物而各有其专有部分，并就其共用部分按其应有部分有所有权。
专有部分：指公寓大厦之一部分，在构造上可独立使用，且为区分所有之标的者。
共用部分：指公寓大厦专有部分以外之其它部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。
约定专用部分：公寓大厦共用部分经约定供特定区分所有权人使用者。
约定共用部分：指公寓大厦专有部分经约定供共同使用者。 管理负责人：由公寓大厦区分所有权人推选管理公寓大厦事务之区分所有权人。 住户：指公寓大厦之区分所有权人、承租人或其它经区分所有权人同意，而为专有部分之使用者。
区分所有权人会议：指区分所有权人为共同事务及涉及权利义务之有关事项，召集全体区分所有权人所举行之会议。 管理服务人：指由区分所有权人会议决议或管理委员会雇佣而执行建筑物管理维护事务之自然人或建筑物管理维护公司。
八 管理委员会：指住户为执行区分所有权人会议决议事项暨公寓大厦管理维护工作，互选管理委员若干人设立之组织。
规约：公寓大厦区分所有权人为增进共同利益，确保良好生活环境，经区分所有权人会议决议之共同遵守事项。 | 第九十一条 除法律另有限制外，区分所有权人对其专有部分，可以自由使用、收益、处分，并排除他人的干涉。
专有部分不得与建筑物共享部分的应有部分，及基地使用权的应有部分相分离而为移转或设定负担。 | 第二章 住户之权利义务 第4条 区分所有权人除法律另有限制外，对其专有部分，得自由使用、收益、处分，并排除他人干涉。
专有部分不得与其所属建筑物共用部分之应有部分及其基地所有权或地上权之应有部分分离而为移转或设定负担。 | 第九十二条 区分所有权人对专有部分的利用，不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人的共同利益。
前款规定，准用于区分所有权人以外的专有部分占有人。 | 第5条 区分所有权人对专有部分之利用，不得有妨害建筑物之正常使用及违反区分所有权人共同利益之行为。 | 第九十三条 区分所有权人和专有部分占有人应遵守下列事项：
（一）维护、修缮专有部分或行使其权利时，不得妨碍其他区分有权人的安宁、安全及卫生；
（二）他区分所有权人因维护、修缮专有部分或设置管线，必须进入其专有部分时，无正当理由不得拒绝；
（三）管理人或管理委员会因维护、修缮共享部分或设置管线，必须进入或使用其专有部分时，无正当理由不得拒绝；
（四）其他法令或规约规定的事项。
前款第（二）项及第（三）项所称进入或使用，应选择其损害最少的处所及方法，并应补偿因此所生的损害。
区分所有权人或专有部分占有人违反第（一）项规定，经请求仍不停止的，管理人或管理委员会可以请求人民法院为必要的处置。 | 第6条 住户应遵守下列事项：
于维护、修缮专有部分、约定专用部分或行使其权利时，不得妨害其他住户之安宁、安全及卫生。
他住户因维护、修缮专有部分、约定专用部分或设置管线，必须进入其专有部分或约定专用部分时，不得拒绝。
管理负责人或管理委员会因维护、修缮共享部分或设置管线，必须进入或使用其专有部分或约定专用部分时，不得拒绝。
其他法令或规约规定事项。
前项第二款及第三款之进入或使用，应择其损害最少之处所及方法为之，并应补偿所生之损害。
住户违反第一项规定，经协调仍不履行时，住户、管理负责人或管理委员会得按其性质请求各该主管机关或诉请法院为必要之处置。 | （未予理睬） | 第7条 公寓大厦共用部分不得独立使用供做专用部分。其为下列各款者，并不得为约定专用部分： 公寓大厦本身所占之地面。 连通数个专有部分之走廊或楼梯，及其通往室外之道路或门厅，社区内各巷道、防火巷弄。 公寓大厦基础、主要梁柱、承重墙壁、楼地板及屋顶之构造。 约定专用有违法令使用限制之规定者。 其他固定使用方法，并属区分所有权人生活利用上不可缺之共用部分。 | 第九十四条 区分所有建筑物周围上下、外墙面、楼顶平台及防空设施等，非依法令规定并经区分所有权人会议决议，区分所有权人或专有部分占有人不得变更其构造、颜色、使用目的及设置广告物。
区分所有权人或专有部分占有人违反前款规定，管理人或管理委员会应予制止，制止无效的，可以请求人民法院责令停止其行为或回复原状；造成损害的，由该区分所有权人或专有部分占有人负赔偿责任。 | 第8条 公寓大厦周围上下、外墙面、楼顶平台及防空避难室，非依法令规定并经区分所有权人会议之决议，不得有变更构造、颜色、使用目的、设置广告或其他类似之行为。
住户违反前项规定，管理负责人或管理委员会应予制止，并报请各该主管机关依第卅九条第一项第二款处以罚锾后，该住户应于一个月内回复原状。未回复原状者，由主管机关回复原状，其费用由该住户负担。 | 第九十五条 各区分所有权人按其共有的应有部分比例，对建筑物的共享部分及其基地有使用收益的权利。但另有约定者，从其约定。
区分所有权人和专有部分占有人应依设置目的与通常的使用方法使用共享部分。但另有约定且不违反城市规划法与建筑法的有关规定的，从其约定。
区分所有权人和专有部分占有人违反本条第二款规定，管理人或管理委员会应予制止，并可请求人民法院为必要的处置。如有损害，并得请求损害赔偿。 | 第9条 各区分所有权人按其共有之应有部分比例，对建筑物之共用部分及其基地有使用收益之权。但另有约定者从其约定。
住户对共用部分之使用应依其设置目的及通常使用方法为之。但另有约定者从其约定。
前二项但书所约定事项，不得违反本条例、区域计划法、都市计划法及建筑法令之规定。
住户违反第二项规定，管理负责人或管理委员会应予制止，并得按其性质请求各该主管机关或诉请法院为必要之处置。如有损害并得请求损害赔偿。 | 第九十六条 专有部分的修缮、管理、维护，由各区分所有权人承担，并负担其费用。
共用部分的修缮、管理、维护，由管理人或管理委员会承担，其费用由区分所有权人按其共有的应有部分比例分担，但修缮费系因可归责于区分所有权人的事由所发生时，由该区分所有权人负担。
前款共用部分、约定共用部分的管理、维护费用，区分所有权人会议或规约另有规定的，从其规定。 | 第10条 专有部分、约定专用部分之修缮、管理、维护，由各该区分所有权人或约定专用部分之使用人为之，并负担其费用。
共用部分、约定共用部分之修缮、管理、维护，由管理负责人或管理委员会为之，其费用由公共基金支付或由区分所有权人按其共有之应有部分比例分担之。但修缮费系因可归责于区分所有权人之事由所致者，由区分所有权人负担。
前项共用部分、约定共用部分之管理、维护费用，区分所有人会议或规约另有规定者，从其规定。 | 第九十七条 共用部分及其相关设施的拆除、重大修缮或改良，应依区分所有权人会议的决议为之。
依前款所生费用，由各区分所有权人分担。 | 第11条 共用部分及其相关设施之拆除、重大修缮或改良，应依区分所有权人会议之决议为之。
前项费用，由公共基金支付或由区分所有权人按其共有之应有部分比例分担。 | 第九十八条 专有部分的共同壁、楼地板及专有部分内的管线，其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下双方的区分所有权人共同负担。但修缮费系因可归责于区分所有权人的事由所发生时，由该区分所有权人负担。 | 第12条 专有部分之共同壁及楼地板或其内之管线，其维修费用由该共用壁双方或楼地板上下方之区分所有权人共同负担。但修缮费系因可归责于区分所有权人之事由所致者，由该区分所有权人负担。 | 第九十九条 因破旧、损坏、倾颓、一部灭失致维持或回复区分所有建筑物需费过巨，或因地震、水灾、风灾、火灾或其他重大事变致区分所有建筑物有危害公共安全的危险时，可以重建区分所有建筑物。
区分所有建筑物的重建，须经区分所有权人会议，并应有区分所有权人三分之二以上及其区分所有权比例合计三分之二以上出席，于获得出席人数四分之三上及区分所有权比例占出席人数区分所有权四分之三以上的同意后为之。 | 第13条 公寓大厦之重建，应经全体区分所有权人及基地所有权人、地上权人或典权人之同意，但有下列情形之一者，不在此限：
配合都市更新计划而实施重建者。
严重毁损、倾颓或朽坏，有危害公共安全之虞者。
因地震、水灾、风灾、火灾或其他重大事变，肇致危害公共安全者。 | 第一百条 区分所有建筑物有第九十九条规定的情形之一，经区分所有人会议决议重建时，区分所有人不同意决议又不出让区分所有权，或同意后不依决议履行其义务的，管理人或管理委员会得诉请人民法院责令区分所有人出让其区分所有权。 前款的受让人视为同意重建。 | 第14条 公寓大厦有前条第二款或第三款情形之一，经区分所有权人会议依第卅一条规定决议重建时，区分所有权人不同意决议又不出让区分所有权或同后不依决议履行其义务者，管理负责人或管理委员会得诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分。
前项之受让人视为同意重建。
重建之建造执照之申请，其名义以区分所有权人会议之决议为之。 | （未予理睬） | 第15条 住户应依使用使用执照所载用途及规约使用专有部分、约定专用部分，不得擅自变更。 住户违反前项规定，管理负责人或管理委员会应予制止，并报请直辖市、县（市）主管机关处理，并要求其回复原状。 | 第一百零一条 区分所有权人和专有部分占有人不得任意弃置垃圾、排放各种污染物、恶臭物或制造喧嚣、振动及其他类似行为。
区分所有权人和专有部分占有人不得于楼梯间、共同走廊、消防设备及防空设施等地堆放杂物、设置栓栏，或违规设置广告物或私设路障及停车位，侵占通道、妨碍出入。
区分所有权人和专有部分占有人饲养动物，不得妨碍公共卫生、公共安宁及公共安全。但法律或规约另有禁止饲养动物的规定的，从其规定。
区分所有权人或专有部分占有人违反前三款规定时，管理人或管理委员会应予制止或按规约处理，必要时可以请求人民法院予以处理。 | 第16条 住户不得任意弃置垃圾、排放各种污染物、恶臭物质或发生喧嚣、振动及其他与此相类之行为。
住户不得于防火间隔、防火巷弄、楼梯间、共同走廊、防空避难设备等处所堆置杂物、设置栅栏、门扇或违规设置广告物、或私设路障或停车位侵占巷道妨害出入或营业使用。
住户饲养动物，不得妨碍公共卫生、公共安宁及公共安全。但法令或规约另有禁止饲养之规定时，从其规定。
住户违反前三项规定时，管理负责人或管理委员会应予制止，或按规约处理；必要时得并报请地方主管机关处理。 | （未予理睬） | 第17条 住户于公寓大厦内依法经营餐饮、瓦斯、电焊或其他危险营业或存放有爆炸性或易燃性物品者，应依中央主管机关所定保险金额投保公共意外责任保险，其因此增加其他住户投保火灾保险之保险费者，并应就其差额负补偿责任。其投保、补偿办法及保险费率由中央主管机关会同财政部定之。 前项投保公共意外责任保险，经催告于七日内仍未办理者，管理负责人或管理委员会应代为投保；其保险费、差额补偿费及其他费用，由该住户负担。 | 第一百零二条 区分所有权人的人数达二十人以上的，应当设立管理基金。管理基金的来源如下：
一) 区分所有权人依区分所有权人会议决议所缴纳的款项； 二) 本基金的孳息；
三) 其他收入。
管理基金应设专门的账户予以储存，并由管理人或管理委员会负责管理。 管理基金应依区分所有权人会议的决议使用。 | 第18条 公寓大厦应设置公共基金，其来源如下： 起造人就公寓大厦领得使用执照一年内之管理维护事项，应按工程造价一定比例或金额提列。
区分所有权人依区分所有权人会议决议缴纳。
本基金之孳息。
其他收入。
依前项第一款规定提列之公共基金，起造人于该公寓大厦使用执照申请时，应提出已于金融业者设立专户储存之证明；并于成立管理委员会或选任管理负责人后移交之。同款所称比例或金额，由中央主管机关定之。本项所称金融业者，准用票据法第四条第二项规定。
公共基金应设专户储存，并由管理负责人或管理委员会负责管理。其运用应区分所有权人会议之决议为之。
第一、二项所规定起造人应提列之公共基金，于本条例公布施行前，起造人己取得建造执照者，不适用之。 | （未予理睬） | 第19条 区分所有权人对于公共基金之权利应随区分所有权人之移转而移转；不得因个人事由为让与、扣押、抵债或设定负担。 | （未予理睬） | 第20条 管理负责人或管理委员会应定期将基金保管及应用情形公告，并于解职、离职或管理委员会改组时，将公共基金收支情形及余额移交新管理负责人或管理委员会。 管理负责人或管理委员会拒绝移交，经定相当期间催告仍不移交时，得报请主管机关或诉请法院命其移交。 | 第一百零三条 区分所有权人或专有部分占有人积欠应负担或应分担的费用已逾一月或达相当金额的，经定相当期限催告仍不给付的，管理人或管理委员会可以请求人民法院责令其给付应缴纳的金额及迟延利息。 | 第21条 区分所有权人或住户积欠应缴纳之公共基金或应分担或其他应负担之费用已逾期或达相当金额，经定相当期间催告仍不给付者，管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息。 | 第一百零四条 有下列情形之一的，由管理人或管理委员会促请其改正，于二个月内仍未改正的，管理人或管理委员会可依区分所有权人会议的决议，请求人民法院强制停止其行为。
一) 对专有部分的利用，妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人的共同利益，经制止而不停止的；
二) 擅自变更共有部分的构造、颜色、使用目的、设置广告物或其他类似行为，经制止而不停止的；
三) 其他违反法律或管理规约的行为情节重大的。
前款的当事人如为区分所有权人时，管理人或管理委员会可依区分所有权人会议的决议，诉请人民法院命区分所有权人出让其区分所有权及基地使用权应有部分；于判决确定后三个月内不自行出让并完成所有权移转登记手续的，管理人或管理委员会可以申请人民法院拍卖。 | 第22条 住户有下列情形之一者，由管理负责人或管理委员会促其改善，于三个月内仍未改善者，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院强制其迁离。
积欠依本条例规定应分担之费用，经强制执行后再度积欠金额达其区分所有权总价百分之一者。
违反本条例规定经依第卅九条第一项第一款至第四款处以罚锾后，仍不改善或续犯者。
其他违反法令或规约情节重大者。
前项之住户如为区分所有权人时，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分；于判决确定后三个月内不自行出让并完成移转登记手续者，管理负责人或管理委员会得声请法院拍卖之。 | 第一百零五条 有关区分所有建筑物、基地和附属设施的管理、使用，以及区分所有人等的相互关系，除法律另有规定外，应以管理规约规定。 | 第23条 有关公寓大厦、基地或附属设施之管理使用及其他住户间相互关系，除法令另有规定外，得依规约定之。 | 第一百零六条 区分所有权的继受人应继受原区分所有权人依本法或管理规约所规定的一切权利义务。 | 第24条 区分所有权人之继受人应继受原区分所有权人依本条例或规约所定之一切权利义务。 | 第一百零七条 区分所有权人会议，由全体区分所有权人组成，每年至少应召开定期会议一次。
有下列情形之一的，应召开临时会议：
一) 发生重大事故须即时处理而经营理人或管理委员会请求的；
二) 经区分所有权人五分之一以上及其区分所有权比例合计五分之一以上，以书面载明会议目的及理由请求召集的。
区分所有权人会议由管理人召集。 | 第三章 管理组织 第25条 区分所有权人会议，由全体区分所有权人组成；每年至少召开定期会议一次。
有下列情形之一者，应召开临时会议：
发生重大事故有及时处理之必要，经管理负责人或管理委员会请求者。
经区分所有权人五分之一以上及其区分所有权比例合计五分之一以上，以书面载明召集之目的及理由请求召集者。
区分所有权人会议由区分所有权人互推一人为召集人；召集人任期一年，连选得连任。
召集人无法依前项规定互推产生时，区分所有权人得申请地方主管机关指定临时召集人，或依规约相互轮流担任，其任期至新召集人选出为止。 | （未予理睬） | 第26条 公寓大厦建筑物所有权登记之区分所有权人达三分之二以上及其区分所有权比例合计三分之二以上时，起造人应于六个月内召集区分所有权人召开区分所有权人会议订定规约，并向地方主管机关报备。 前项起造人为数人时，应互推一人为之。 | 第一百一十一条 区分所有建筑物应成立管理委员会或推选管理人或委托管理人。
区分所有建筑物成立管理委员会的，应由管理委员选举或推选一人为主任委员。主任委员对外代表管理委员会。管理委员会的组织及管理委员的选任应于规约中规定。
管理委员、管理主任委员及管理人任期一年，连选得连任。 | 第27条 公寓大厦应成立管理委员会或推选管理负责人。
公寓大厦成立管理委员会者，应由管理委员互推一人为主任委员，主任委员对外代表管理委员会，管理委员会之组织及选任应依规约中定之。
管理委员、主任委员及管理负责人任期一年，连选得连任。
公寓大厦未组成管理委员会且未选任管理负责人时，以第廿五条区分所有权人互推之召集人或申请指定之临时召集人为管理负责人。区分所有权人无法互推召集人或申请指定临时召集人时，住户得申请方主管机关指定召集人。 | 第一百零八条 区分所有权人会议，应由召集人于开会前十五日以书面载明开会内容，通知各区分所有权人。但因急迫情事须召开临时会议的，可以公告方式通知区分所有权人，公告期间不得少于二日。 | 第28条 区分所有权人会议，应由召集人于开会前十五日以书面载明开会内容，通知各区分所有权人。但有急迫情事须召开临时会者，得以公告为之；公告期间不得少于二日。 | 第一百零九条 区分所有权人会议的决议，除本法或管理规约另有规定外，应有区分所有权人过半数出席，并于获得出席人数过半数的同意后行之。
各专有部分的区分所有权人有一表决权。数人共有一专有部分的，该表决权由专有部分共有人推选一人行使。
区分所有权人因故无法出席区分所有权人会议时，可以委托他人代理出席。 | 第29条 区分所有权人会议之决议，除本条例或规约另有规定外，应有区分所有权人过半数及其区分所有权比例合计过半数之出席，以出席人数过半数及其区分所有权比例占出席人数区分所有权合计过半数之同意行之。
各专有部分之区分所有权人有一表决权。数人共有一专有部分者，该表决权推由一人行使。
第一项任一区分所有权人之区分所有权占全部区分所有权五分之一以上者，其超过部分不予计算。
区分所有权人因故无法出席区分所有权人会议时，得以书面委托他人代理出席。 | （未予理睬） | 第30条 区分所有权人会议依前条规定未获致决议、出席区分所有权人之人数或区分所有权比例合计未达前条定额者，召集人得就同一议案重新召集会议；其开议，应有区分所有权人四分之一以上及区分所有权比例合计四分之一以上出席，以出席人数过半数及区分所有权比例占出席人数区分所有权合计过半数之同意作成决议，并应于召集会议通知书上载明。 前条第三项及第四项之规定，于前项会议准用之 | 第一百一十条 区分所有权人会议的决议，关于下列事项，应有区分所有权人三分之二以上及其区分所有权比例合计三分之二以上出席，并获得出席人数四分之三以上及其区分所有权比例占全部区分所有权四分之三以上的同意：
一) 管理规约的订立或变更；
二) 区分所有建筑物的重大修缮或改良；
三) 区分所有建筑物的重建；
（四）区分所有权的强制出让；
（五）约定专有部分或共有部分的事项。 | 第31条 区分所有权人会议之决议，关于下列各款事项，应有区分所有权人三分之二以上及区分所有权比例合计三分之二以上出席，以出席人数四分之三以上及其区分所有权比例占出席人数区分所有权四分之三以上之同意行之。
规约之订定或变更。
公寓大厦之重大修缮或改良。
公寓大厦有第十三条第二款或第三款情形之一须重建者。
住户之强制迁离或区分所有权之强制出让。
约定专用或约定共用事项。
前项区分所有权比例之计算，准用第廿九条第三项及第四项之规定。 | （未予理睬） | 第32条 区分所有权人会议应作成会议记录，载明开会经过及决议事项，由主席签名，于会后十五日内送达各区分所有权人并公告之。 前项会议记录，应于出席区分所有权人之签名簿及代理人出席之委托书一并保存。 | （未予理睬） | 第33条 利害关系人于必要时，得请求阅览规约及前条之会议记录，管理人或管理委员会不得拒绝。 | 第一百一十二条 管理委员会和管理人的职责如下：
（一）共享部分的清洁、维护、修缮及一般改良；
（二）区分所有权人共同事务的建议；
（三）区分所有权人和专有部分占有人违规行为的制止；
（四）区分所有建筑物及其周围环境的维护；
（五）收益及其他经费的收支、保管及使用；
（六）区分所有权人会议决议的执行；
（七）管理规约、会议记录等文件的保管；
（八）管理服务人的委任、雇用及其监督；
（九）会计报告、结算报告及其他管理事项的提出及公告；
（十）管理规约规定的其他事项。 | 第34条 管理委员会之职务如下：
共有及共用部分之清洁、维护、修缮及一般改良。
住户违反第六条第一项规定之协调。
住户共同事务应兴革事项之建议。
住户违规情事之制止及相关资料之提供。
公寓大厦及其周围之安全及环境维护事项。
收益、公共基金及其他经费之收支、保管及运用。
区分所有权人会议决议事项之执行。
规约、会议纪录、使用执照誊本、竣工图说及有关文件之保管。
管理服务人之委任、佣僱及监督。
会计报告、结算报告及其他管理事项之提出及公告。
其他规约所约定事项。 | 第一百一十三条 管理委员会和管理人具有当事人能力，可以独立充任原告或被告。 | 第35条 管理委员会有当事人能力。 管理委员会为原告或被告时，应将诉讼事件要旨速告区分所有权人。 | （未予理睬） | 第36条 管理委员会应向区分所有权人会议附则，并向其报告会务。 | （未予理睬） | 第37条 第卅四条至第卅六条之规定，于管理负责人准用之。 | （未予理睬） | 第四章 罚则 第38条 有下列行为之一者，由直辖市、县（市）主管机关处新台币三千元以上一万五千元以下罚锾： 区分所有权人会议召集人、起造人或临时召集人违反第廿五条或廿六条之召集义务者。 住户违反第十六条第一项或第三项之规定者。 管理负责人、主任委员或管理委员违反第十七条代为投保责任保险之义务者 管理负责人或主任委员无正常理由未执行第廿二条促请改善或诉请法院强制迁离或强制出让该区分所有权之职务者。 管理负责人、主任委员或管理委员无正常理由未执行第卅四条第七款之职务显然影响住户权益者。 | （未予理睬） | 第39条 有下列行为之一者，由直辖市、县（市）主管机关处新台币四万元以上廿万元以下罚锾： 区分所有权人违反第五条之利用者。 住户违反第八条第一项或第九条第二项关于公寓大厦变更使用之限制，经制止而无效者。 住户违反第十五条第一项擅自变更专有或约定专用之使用者。 住户违反第十六条第二项之规定者。 住户违反第十七条投保责任保险之义务者。 区分所有权人或住户违反第十八条第一项第二款未交纳公共基金者。 管理负责人、主任委员或管理委员违反第廿条之移交义务者。 起造人或建筑业者违反第四四条规定者。 | （未予理睬） | 第40条 依本条例所处之罚锾，经通知限期缴纳，届期仍不缴纳者，移送法院强制执行。 | （未予理睬） | 第五章 附则 第41条 多数各自独立使用之建筑物、公寓大厦 ，其共同设施之使用与管理具有整体不可分性之集居地区者，其管理及组织准用本条例之规定。 | （未予理睬） | 第42条 本条例所定应行催告事项，由管理负责人或管理委员会以书面为之。 | （未予理睬） | 第43条 本条例施行前已取得建造执照之公寓大厦，应依本条例规定成立管理组织。 前项公寓大厦得不受第七条各款不得为约定专用部分之限制。 | （未予理睬） | 第44条 公寓大厦之起造人于申请建造执照时，应检附专有部分、共用部分标示详细图说及住户规约草约，于设计变更时亦同。 前项规约草约于第一次区分所有权人会议召开前，视同规约。 公寓大厦之起造人或区分所有权人应依使用执照所载之用途及下列测绘规定，办理建物所有权第一次登记。 独立建筑物所有权之墙壁，以墙之外缘为界。 建筑物共用之墙壁，以墙壁之中心为界。 附属建筑物以其外缘为界办理登记。 有隔墙之共用墙壁，依第二款之规定，无隔墙设置者，以使用执照竣工平面图区分范围为界，其面积应包括四周墙壁之厚度。 | （未予理睬） | 第45条 公寓大厦起造人或建筑业者，非经领得建造执照，不得办理销售。 公寓大厦起造人或建筑业者，不得将共用部分、包括法定空地、法定防空避难设备及法定停车空间，让售于特定人或为区分所有权人以外之特定人设定专用使用权或为其他有损害区分所有权人权益之行为。 | （未予理睬） | 第46条 区分所有权人会议召集人、临时召集人、起造人、建筑业者、住户、管理负责人、或管理委员会有第卅八条第一项各款情事之一时，其他区分所有权人、利害关系人、管理负责人或管理委员会得列举事实及提出证据，报请直辖市、县（市）主管机关处理。 | （未予理睬） | 第47条 管理服务人管理办法，由中央主管机关定之。 | （未予理睬） | 第48条 规约范本由中央主管机关定之。 第四四条规约草约，应依前项规约范本制作。 | （未予理睬） | 第49条 公寓大厦治安维护配合事项，由中央主管机关定之。 | （未予理睬） | 第50条 本条例第六条、第九条、第十五条、第十六条、第廿一条、第廿七条及第四六条主管机关处理事项得授权乡、镇、市区公所办理。 | （未予理睬） | 第51条 本条例施行细则，有中央主管机关定之。 | （未予理睬） | 第52条 本条例自公布日施行。 |
李丁老师对我说，从陈华彬老师的论述来看，他坚持在两元基础上加上第三元（强调业主的成员权或共同管理权）实际上是有利于明确业主的权利的。 我利用本文对李丁老师说，陈华彬形式上坚持在两元基础上加上第三元（强调业主的成员权或共同管理权），充其量，也只是从“二元”进阶成“三元”。 这个第三元（强调业主的成员权或共同管理权），实际上是业主共同所有权内涵应有的成员权或共同管理权。业主的共有权自然内涵业主的成员权或共同管理权。 是否公开承认业主共有内涵共管权并不重要。重要的是，业主的共同所有权逻辑上必然拥有成员权或共同管理权。成员权或共同管理权，那都是业主共同所有权自然应有的。 不承认，或者剥夺业主的共同管理权，必然从逻辑上引起业主请求分割共有权利。物理分割做不到，就财产分割。总之，没有成员权或共同管理权的共同所有权是不可思议的。 问题是，我们业主的共同所有权实质上是否明确。 仅就陈华彬坚持在两元基础上加上第三元（强调业主的成员权或共同管理权），看来是有利于明确业主的权利，他的“三元论”能准确做到，给业主落实权利吗？ 答案是，不能。而且用陈华彬的论文说话，也是“不能”。 陈华彬的三元（论）：专有权；共有权；成员权。 这三元之间，互相是什么关系呢？ 用陈华彬1995年出版的博士论文说： “专有所有权具有主导性。此表现在：⑴区分所有权人取得专有所有权即意味着取得取得了共用部分持分权（共有所有权）及构成员权。反之，区分所有权人丧失了专有所有权即意味着丧失了共用部分持分权与构成员权。……⑶于区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及构成员权则不单独登记。”（1995，第91页） 陈华彬的博士论文，解说“三元”关系时，就确定了，业主是得不到共用部分持分权及构成员权单独登记的。 没有了共用部分持分权的登记，何来业主的“（共有所有权）”？注意：我没有脱去那个“（）”括号。本文不解说了。 不动产是以不动产登记簿为准，确定权利的。 业主的共用部分持分权及构成员权不单独登记，也就是说不给业主个人登记。 全体业主，每一个人都不单独登记“（共有所有权）”，等于全体业主之集合没有“（共有所有权）”。 业主没有“（共有所有权）”，他们的“（共有所有权）”受到侵害，用什么维权？ 法理维权？法院的法官接受这种诉求吗？这些年，业主们法理维权还少吗？成本论，容积率论，建筑图则论，等等，用遍所有法理。从初级法院，一路打到最高人民法院，照样因为证据不足（或没有对抗开发商举证的相反证据）而败诉。 关于“（共有所有权）”，业主们只能得到一点学说上的，或者法律条文里的文字安慰。没有一点现实权利。或者准确地说，凡是能盈利的、应该由业主共有的部分（会所、车库等），都不给与业主登记。 那么，业主的专有所有权呢？业主的专有所有权给不给登记？ 业主的专有所有权，那是当然要给登记的。 不过，登记专有所有权，同时还要登记“公摊”。这个“公摊”是指业主的共有部分予以分摊的意思。 “（共有所有权）”不予以登记。“（共有所有权）”的范围也就不予以明确。“公摊”就永远是一笔糊涂账。任由人宰割。 登记了专有所有权。专有所有权的范围何在呢？这又是一笔糊涂账。 糊涂在哪儿？ 请看陈文说：“在建筑物区分所有权立法中不规定专有部分的范围而由学说去决定,为各国立法的通例,在这一点上,'梁稿’与《物权法》均采同样立场。”（2011，第43页） 怪怪的。就是这么怪。 “（共有所有权）”不给于业主登记；业主的专有所有权给业主登记，还要附带一份不明不白的“公摊”。 至于业主的专有所有权登记范围？没有！“在建筑物区分所有权立法中不规定专有部分的范围而由学说去决定”。 学说在哪儿？ 现在，物权法学界把业主维权的苦难，都放在脑后。连个关于住宅小区治理法律问题的研讨会都懒得组织。哪里还指得上他们！ 李丁老师说： 我想再听听云亮老师批评三元论的逻辑步骤。从陈的论述来看，他也是基于开发商已事实占有物业社区管理权后，试图为业主争取权利的。这种争取的方式有何论证上或逻辑上的薄弱之处？ 我就此论证，或者把逻辑上的薄弱之处摆在本文之中。正确与否，自有公论。 （全文完）
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