 当债权人发现被执行人名下有房产时，就如同在茫茫沙漠中寻到一泓清泉，极大地提高了实现债权的可能性。可是，如果某些房产上存在着租赁关系，那可真是清泉不清，无法解渴。带租拍卖会让部分潜在竞拍人望而却步，去租拍卖又有可能会被租户异议，增加讼累。那么，到底应该怎么处理呢？下面，万益案件执行律师就从几个案例带大家认识“带租拍卖”和“去租拍卖”那些事儿。  先抵押后出租，执行标的上的租赁权不能对抗抵押权 广西壮族自治区高级人民法院（2021）桂执复149号“黄某达与广西桂林某银行、桂林某农业科技有限公司、秀某园大酒店等金融借款合同纠纷执行复议案” 法院在执行申请执行人广西桂林某银行（以下简称某银行）与被执行人桂林某农业科技有限公司（以下简称某科技公司）、秀某园大酒店等金融借款合同纠纷一案中，对被执行人秀某园大酒店名下的房产和土地进行拍卖，成交后以涉案房屋所附租赁权对在先抵押权的实现由实质性影响，裁定除去租赁权。承租人黄某达不服提起执行异议、执行复议。 复议申请人请求在租赁期内阻止向受让人移交涉案门面是否应予支持。首先，关于复议申请人与秀某园大酒店的租赁关系是否受抵押权影响的问题。秀某园大酒店将其涉案房产于2016年1月27日设定抵押权，抵押权人系某银行，该抵押权得到人民法院生效法律文书的确认，系有效的抵押担保。复议申请人与秀某园大酒店于2019年3月29日签订租赁协议在抵押权设立之后签订，根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定，复议申请人与秀某园大酒店签订租赁合同，虽已按约支付租金，并实际占有使用租赁，但不能对抗设立在前的抵押权。其次，关于复议申请人请求在租赁期内阻止向受让人移交涉案门面是否应予支持的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人对担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，如前所述申请执行人对租赁物设立抵押在先，复议申请人设立租赁在后，而且该抵押效力得到法院民事调解书的确认，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的优先受偿权，复议申请人请求在租赁期内阻止向受让人移交涉案门面，没有事实和法律依据。 判断是否保留拍卖物上的租赁权的关键点之一在于租赁关系与抵押关系发生的时间先后顺序。若租赁合同签订在抵押权设定后，无论租赁合同是否合法有效，承租权是否合法存在，均不能产生阻却法院对抵押物强制执行的法律效果。且《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。  房产查封后设立租赁权，不能对抗执行房产受让人 山东省高级人民法院发布九起执行异议、执行复议典型案例之八：长城公司与恩利公司、青岛罐头厂金融借款合同纠纷执行案 法院在执行申请执行人长城公司与被执行人恩利公司、青岛罐头厂金融借款合同纠纷一案时，裁定拍卖青岛罐头厂名下涉案土地使用权及地上建筑物，并作出公告，要求上述不动产的使用人在30日内迁出。承租人以对涉案财产享有租赁权为由向法院提出执行异议，要求对涉案财产带租评估、拍卖并停止要求迁出涉案财产。 涉案房产租赁合同签订之前，涉案房产已抵押给债权人，且已被法院查封。青岛罐头厂在涉案房产查封之后又将其对外租赁的行为，系对涉案房产设定权利负担阻碍执行的行为，不得对抗申请执行人。同时，该案申请执行人亦对涉案房产享有抵押权，该抵押权在先，涉案租赁在后，故应当依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，将阻碍在先抵押权实现的租赁权除去后进行拍卖。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。依据该条规定，以被查封的不动产为标的签订租赁合同，无论该租赁合同是否有效，因房产在出租前已被法院查封，权利人对不动产物权的行使已受限制，即所有权人在出租涉案房产前已丧失对该不动产的处分权，故房产查封后设立的租赁权不能对抗法院强制执行而受让该不动产的第三人。当事人应当在充分遵循市场规律前提下与交易相对人建立经济关系，因本人审查不充分或预测不准确等原因而产生的交易风险应自己承担。 存在虚假租赁时应去租拍卖 2017年全国法院十大执行案件之五——浙江缙云法院：被执行人丰圣公司借款合同纠纷执行案 法院在执行申请执行人新碧信用社与被执行人丰圣公司等借款合同纠纷一案，裁定拍卖丰圣公司名下房产。案外人浙江澳贝思新能源科技有限公司以其租赁房产在丰圣公司厂区内，租赁时间发生于抵押、查封之前，且租期未满为由向法院提出执行异议，请求带租拍卖涉案房产。 法院在执行被执行人厂房时，对异议人主张的租赁权是否予以保护应从租赁合同的真实性、租赁合同是否签订于涉案厂房抵押前、案外人在抵押前是否已依据合同占有厂房至今等方面综合审查。案外人与被执行人丰圣公司签订租赁合同在案涉厂房设定抵押之前，但其用于支付租金的承兑汇票均无其背书转让记录，被执行人丰圣公司取得部分承兑汇票的时间在租赁协议签订5个月之前；案外人未到工商行政管理局办理租赁备案登记，未向税务部门交纳厂房出租相关税款，以上行为有悖常理。综上，本院认为案外人与被执行人丰圣公司租赁关系系虚假，不能排除法院强制执行。 实践当中，被执行人通过虚假租赁逃避执行的情况屡见不鲜，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，案外人以对涉案财产享有承租权排除法院强制执行的，需要符合在涉案财产被查封前且不存在担保物权等优先权益前签订合法有效的租赁合同并实际占有，该“实际占有”系实质上而非虚拟或形式上的占有，占有使用具有稳定性、充分性。因此，申请执行人对于案外人提出的异议，可从几个方面进行审查并提出抗辩：一租赁合同是否在抵押权等担保物权设立前或法院查封前签订，二是否长期、稳定的实际占有使用涉案房产，三结合涉案房产的位置、商业价值、使用价值等判断与实际用途是否相符、支付的租金是否匹配、与商业惯例是否相悖等。 带租拍卖”与“去租拍卖”都是“买卖不破租赁”原则在执行阶段的延伸概念。司法拍卖程序中，执行法院应对拍卖财产是否存在租赁权负担进行必要的调查，并在拍卖时公开具体的相应信息。是否“带租拍卖”往往是社会公众决定是否参与竞拍的重要因素，“带租拍卖”将降低潜在竞买人参与竞拍的意愿且最终影响成交价格，不利于保护执行当事人和竞拍参与人的合法权利。 因此，无论是“带租拍卖”还是“去租拍卖”，为维护自己合法权益，申请执行人或案外人均可依法向执行法院提起执行异议，若对异议裁定不服的，可依法提起执行异议之诉。 “带租拍卖”和“去租拍卖”对债权人实现债权影响巨大，如您申请执行债权时遇到存在租赁权的执行标的，可依上述思路依法维护自己合法权益。当然，您也可联系万益律所案件执行部律师，为您更快更好的提供全方位法律服务以助您债权的实现。  最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正） 第七条 执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。 第二十八条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正） 第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。  作者简介 黄文柳 广西万益律师事务所案件执行部部长。擅长领域：案件执行、法律顾问、婚姻家事。
吴俞霞 广西万益律师事务所案件执行部专职律师。擅长领域：案件执行、人身损害纠纷处理、民间借贷纠纷、婚姻家事纠纷、合同争议纠纷、公司非诉法律事务。
邓 琪 广西万益律师事务所案件执行部实习律师。钻研领域：国际贸易、海事海商、案件执行。 |
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