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业主的撤销权变得越来越没有意义 业主撤销权指的是，在业主大会或业委会的决定侵犯了业主利益的情况下，业主通过诉讼撤销该决定的权利。业主撤销权纠纷被最高人民法院明确为一种独立的案由，每年都有很多诉讼。 在法理上，业主享有撤销权的原因是业主大会或业委会的决定对全体业主具有约束力。民法典第280条吸收了原物权法第78条的内容，第一款规定决定具有约束力，第二款规定业主可以撤销决定。既然对我有约束力，就该赋予我撤销权。否则，就可能出现以多数人的名义欺负少数人的情况。 物权法第78条的规定刚出来时，很多人认为，所谓“侵犯业主利益”仅指实体权利，特别是经济利益。最高人民法院关于建筑物区分所有权的司法解释进一步明确，业主大会或业委会的决定违反了法定程序的，也可以撤销。这就对规范业主大会尤其是业委会的活动发挥了重要作用。可见，业主撤销权的基本价值有两个：保护个体和规范程序。 然而民法典生效后，当前和今后一段时间内，撤销权对业主越来越没有意义了。 这里并不是说业主撤销权被剥夺了，而是这个撤销权对单个业主本身的意义越来越小了。 首先，针对单个业主经济利益的决定，或者限制其房屋使用、剥夺业主表决权等权利的决定，基本不会存在。 如果把业主撤销权的对象限定为直接侵犯业主自身利益的决定，那么这项权利基本上就成了摆设。因为极少有业主大会或业委会做这种决定。当然也不排除例外，笔者代理的苏州某小区就发生了这种事情。 其次，法院不再审理业委会选举产生的纠纷，业主无法再以选举程序违法而要求撤销选举结果。 越来越多的判决认定，业委会选举产生的纠纷不属于民事案件受理范围，即便选举程序明显违规或选举人明显不适当。笔者近期代理了泰州一个小区的业主撤销权案件，村委会在几百人的小区里找了几十个业主选出了业委会，部分委员还有违建。三次开庭，最后还是以不属于法院审理范围为由驳回起诉。南京中院2015年的判决还认为应当审理，2020年已经基本是裁定驳回起诉了。最高人民法院编写的《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》第375页明确表达了这一观点：业委会选举纠纷应归行政机关处理，不属于法院审理范围。最高法院表明了态度，全国各地的法院必然会跟随。 实际上，立法和司法解释一直在限制关于业委会选举纠纷的诉讼。民法典第277条已把居委会列为业委会选举的指导单位，但居委会不受行政诉讼法等法律约束。因为它不是行政机关。即便是街道办等行政机关指导，在未能成功选举业委会的情况下也无法起诉。最高人民法院行政诉讼法司法解释规定，业委会或双过半的业主可以提起行政诉讼。故此，地方法院（包括江苏省高院）几乎都认为，单个业主没有诉权。 再次，业委会对外的合同行为不必然因撤销权的行使而无效。 业委会未经业主大会授权而签订物业服务合同、房屋租赁合同等，业主起诉撤销业委会签约决定的，基本上都会赢。但是，赢了撤销权之诉后再主张合同无效的，法院基本上都不会支持。当然也有相反案例，合肥庐阳区法院就有支持合同无效的判例。 合同是双方的共同行为，一方行为被撤销的情况下，为什么合同还有效呢？法院的基本逻辑是：业主大会或业委会的决定是否合法，这是业主内部的问题；而作为外人的合同相对方，不清楚内部情形，是善意（法律上把不了解权利瑕疵叫做“善意”）相对方。因此，业主撤销权的效力不及于外部。这种现象被称为“业主撤销权的困境”。民法典第85条有类似规定，法人的出资人可以起诉撤销其执行机构违法违规决议，但依据该决议与善意相对人形成的民事法律关系不受影响。 作为一名律师，笔者并不认同法院的这种逻辑，即便无法改变所有法官的逻辑。不认同主要理由是：签订物业服务合同、房屋租赁合同的决定权在业主大会，这是法律的明确规定。法律对所有人是公开的，合同相对人应当知晓业委会没有签约的权利，故不构成善意。民法典第85条对善意相对人的保护，其前提是法人执行机构仅违反程序或决议内容违反章程规定，并非超越法定权限。民法典第61条规定的更为直接，法人的法定代表人超越章程或权力机构的限制，不得对抗善意第三人。同样，如果业委会召开业主大会的程序有问题，或超越内部规定的权限签约，合同相对方（物业公司、承租人）可以主张自己不知情，是善意，合同有效。相反，如果业委会超越物权法第76条或民法典第278条规定的权限签约，则合同相对方不能主张不知道法律的规定。此时，法院应当认定合同无效。 总体而言，限制业主撤销权的适用不利于规范业主自治活动。当然，撤销权对业主的意义减弱不代表撤销权的存在没有了意义。因为最喜欢业主撤销权的主体是物业公司，他们最喜欢发动业主行使撤销权，进而使自己获利。 |
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来自： 阿福根 > 《物业、业委会、志愿者》
