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物业行业出现的问题，根源不在于进入的合法性，而在于退出的不可操作性。 一个小区建成后，势必需要物业管理和服务。前期未销售给小业主时，开发商是唯一的大业主，有权通过招标方式选聘物业，法规也赋予了开发商选聘物业的权利。 业主在购买房屋时，同时签订了一份《物业服务合同》，即接受了此物业公司的管理。 因此，前期物业的进入，是合法有效的。业主如果不接受该小区的《物业服务合同》，可以不买该小区的房屋，没有人能强买强卖。 从销售第一套房屋起，小区即为由众多业主组成了业主大会。业主有权组织召开业主大会，选举产生业主委员会，决定小区的重大事项，决定是否变更原物业服务合同或解聘原物业服务公司。 问题恰恰出在业主大会的主体地位，以及召开的不可操作性。 现行法规规定，已交付的建筑面积达到50%以上时，可以选举业主委员会。开发商难道不算业主？至于小业主与开发商能不能协商一致，那是他们两者之间的事情，法规不应该将两者割裂开来。 此外，所有的法规，均没有正确认识业主大会的客观存在，甚至给业主大会捆绑上了不必要的条件。 《物权法》第七十五条规定，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”此规定将业主大会的客观存在，变成了通过申请方能成立。自从开发商销售第一套房屋起，小区的物业管理事项，应由开发商与其他业主协商，协商的结果通过业主大会决议予以确认。且小区无论是否成立业委会，均不应影响业主大会的召开和决策。没有业主大会的存在，通过何种方式改变原物业服务内容、甚至解聘物业服务企业？ 《业主大会和业主委员会指导规则》，则把这条规定予以延伸，指出成立首次业主大会，并选举业主委员会。把本应客观存在的业主大会与应该自愿申请成立的业委会混为一谈，迷惑了广大业主对业主大会的认知。 如果业主大会客观存在，则临时业主大会、定期业主大会均会依法存在，小区在没有业委会的情况下，依然可以在社区的协助、指导、监督下，召开业主大会，就物业服务合同的变更或解聘物业作出决定。 如果解聘物业变得简单，业主的积怨自然会得以宣泄，物业服务的矛盾，也许就不会像今天如此激烈了。 全体业主如果愿意选择物业企业提供服务，则应该支付对等的价格。此价格可以通过招标竞价的方式，择优录取。 物业费包括什么内容，法规规定一般包括公共部位的维修、养护、秩序、保洁等，如果业主愿意扩大至户内服务，只要双方协商一致，签订责权利明晰的合同即可。 该费用没有明确的合理不合理之说，有的饭馆一碗牛肉面100多元，有的不到10元，是否合理，只要双方协商一致、相互认可即可。 |
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