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不知大家想象的物业管理是什么样子的？一个物业管理公司包括了项目管理部，保安部、保洁部、绿化部、电梯保养以及日常维修等诸多部门，项目经理是物业管理的负责人，他与其他部门之间是什么样关系，能否决定这些人员的命运？这个问题可以说不是，也可以说是。 说不是，是因为物业管理公司与这些项目之间多数是合同制的关系。换言之，除了项目部、维修部之外，其他几个部门皆是物业公司找的专业公司，一般来说，保安、保洁、绿化和电梯保养都是承包给相关公司，在我接触的物业中，很少是自己有自己的队伍。少数物业管理公司会雇佣自己的保安，这些保安形象好、工资待遇也较高，是公司的门面，多用于卖房子的售楼处门前，以及接收物业管理的初期。物业与这些专门的公司签订服务合同，他们派人来进行服务，选择谁来服务，谁当该部门的领导人，物业公司一般不干涉。 说是，是因为物业公司尽管不对这些人员进行任免，但可以对服务质量的好坏做出评估，如果做得很差，可以向有关公司建议炒掉某些人员，甚至可以将公司炒掉。因为物业公司掌握着影响这些公司的利器，那就是金钱。一般来说，他们会要求这些公司超前服务，延后付款，也就是押几个月的款项。欠钱的是爷，这点也适用于物业公司。 我曾经说过，要以逐利的假定来看待物业的管理。物业公司押钱自然是为了利益，押一大笔钱在自己手里，光利息就很可观。大家是否还记得，当初HDA物业公司在续约时，向我们提出他们经营总体上是亏钱的。比如，天津市最低工资收入有一个标准，加上保险，当时的测量大约应该是4千1。按照这些工资一测算，自然是亏损。 由于当时与HDA物业公司签订的是包干制，不知物业是否知情？或者物业公司与这些公司是否有利益交换？实际情况与物业公司所说相关甚远。这些专业公司也有自己的赚钱之道。其一，人数有水分。保安的人员，在签订合同时规定有多少人数，但在实际运营中并不配备足够的人数。其二，对保险予以规避，按照国家有关规定，在试用期内，是可以不给员工上保险的。所以有些保安工作不到三月就被流动了。我们曾经对保安进行查岗，发现最长的一年多，最短的才十几天。另一个办法是假期雇佣大学生，只给他们发点工资即可，也不用上保险。暑假期间，有些保安一看就像学生，一问他们，果然是大学生。其三，雇佣年龄大的。这点在保洁人员中比较普遍，不但工资相对比较低，而且有的已经超过了上保险的年龄。 |
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