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从九二年在深圳天景花园诞生中国大陆物业管理真正意义的第一个业主委员会起，业主委员会与物业管理企业就成了一对欢喜冤家，我们不时从报章和其它他新闻媒介中得知某某花园业主委员会与物业管理公司如何如何，如深圳南油世纪广场事件、广州春兰花园事件等等。出现诸如此类的不尽愉快的事件，归根结底是没有能够形成一套规范业主委员会行为的规章制度。 孰可为，孰不可为，不应单凭业主委员会某个人或某几个人天马行空，不负责任地感情用事或带有个人私心地去做一些损害全体业主的行为，而应该从法理上对业主委员会行为做出一系列的规定，明确其责、权、利，只有这样才能推进物业管理的健康发展，也才能使业主委员会和管理公司出现双赢的局面。我认为应从下列几个方面着手，来规范业主委员会的行为： 第一，明确首届业主委员会由谁去筹办 近期《广州日报》披露海珠区某住宅小区业主委员会筹备小组与管理公司保安大打出手的事件，事件的出现一方面反映出管理公司管理素质存在问题，与业主沟通能力差；另一方面也暴露出目前有关业主委员会的相关法规政策不够详细清晰，在某些关键环节上存在很大的漏洞。如首届业主委员会应由谁去召集、选举产生。 96年2月15日穗建开第47号《广州市住宅小区业主委员会实施办法》第三条规定“第一次业主大会由住宅小区物业管理单位负责召集”，2001年3月23日发布的《广州市物业管理办法》第八条规定“首次业主大会或业主代表大会应在物业所在地行政主管部门指导下进行”，按照物业行政主管部门的解释，无论是物业管理单位或是业主，谁提出来成立筹备小组都可以，这样无形之中就造成一定的混乱。 上例小区就出现了混乱，小区几个业主向向物业行政主管部门提交成立业主委员会筹备小组的报告并获批复，小区管理处认为这几个业主侵犯了他们的权益，应由他们负责筹备，双方未能达成一致，造成一定的矛盾。为此，在即将出台的新的《广州市住宅小区业主委员会实施办法》中明确了首届业主代表大会或业主大会应由小区物业管理单位负责召集，避免了筹备选举过程的混乱局面，也杜绝了极少数别有用心的业主，怀着个人私心操纵选举，同时为今后成立首届业主委员会的有关事实提供了法律依据。 第二，规范业主委员会的选聘权 深圳某国家一级资质物业管理公司老总曾说过有三种盘不接，其一就是“业主委员会委托的盘不接”，何出此言呢?其实此言实属无奈。因为一直以来，没有相应的法规制约业主委员会的行为，导致某些业主委员会成员为所欲为，出尔反尔，不按市场规律办事。行业内有句俗话“业主委员会一成立，首先降管理费，其次炒物业管理公司”。 业主委员会中的个别人员，并不考虑如何为小区全体业主选择一家管理服务水平好、能为全体业主提供优质服务的管理公司，而是单纯为迎合部分业主，一味地要求降低管理费，管理公司如有不从，就肆意刁难，甚至鼓噪小区内业主不交管理费、水电费等应交费用，破坏了了管理公司的正常管理程序，形成管理工作似乎只是收取费用，导致管理公司无法维持，难以为继，最终损害的是全体业主的利益。广州“春兰花园”事件，就是一个活生生的例子，管理处无奈撤出后，小区垃圾无人清理，整个小区成了一个垃圾场，小偷可大摇大摆地闯进来，小区住户惶惶不可终日。 业主选聘物业管理单位是法律赋予的神圣权力，但是目前的现状是业主委员会的招投标无法可依，物业管理权的招投标成了个别业主委员会委员满足个人私欲的机会，导致招投标过程的不公平、不公正、不公开，一些积极参与投标的管理公司耗费了大量的人力、物力、财力去参与投标，但最后结果却大跌眼镜，有失公允。鉴于此，应尽快出台相应的招投标办法，规范业主委员会的招投标行为。只有规范了招投标行为，市场竞争才会有序，市场竞争才会走向成熟和健康。 第三，明确业主委员会委员的法律责任 《广州市物业管理办法》第五十七条规定“业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正或撤消其决定，并通告全体业主、使用人”，但对于业主委员会和成员因决定错误，而造成的损失应该承担什么样的法律责任没有明确的规定。 如因为业主委员会的行为或业主委员会个别人借助业主委员会的名义做出了侵害管理公司经济利益和业主的利益的行为，造成了一定的损失，是由业主委员会承担呢，还是由具体人员承担，无法可依。如“春兰花园”事件，就是由于业主委员会少数人的刁难导致管理公司未能按照物价部门核定的标准收取管理费，而且由于少数委员的煽动，导致大部分业主拒交管理费甚至水电费，为此管理处前后亏损将近70万元，这样巨额的亏损，并不是因为管理公司经营不善，而是由于业主委员会的少数人的非规行为造成的。 作为受害者--管理公司向谁追讨损失呢?向业主委员会?他只是一个民间组织，本身并无任何资本，向业主委员会委员?没有明确的法规可予支持。不用承担责任，使少数业主委员会委员可不负责任地说话和做事，这是不正常的。因此，要建立有效的风险责任机制，对于因为业主委员会少数人的行为造成管理公司损失的，如经相关部门裁定需要赔偿的，要具体落实到实处。 如果业主大会或业主代表大会表决通过由全体业主承担的，就应由全体业主承担，如表决未通过而强行推行的，其结果谁提出谁承担，即由业主委员会全体成员或个别成员承担。只有这样，才能真正符合“责权对等”的基本原则。 第四，规范退出行为，完善退出机制 企业经营的最根本的出发点就是追求利润的最大化，但目前许多物业管理企业面临的尴尬问题是：经营下去无利可图，想退出去又找不着人接。最近发生在深圳景洲大厦的“退出事件”则闹得沸沸扬扬，至今还不知如何收场。景洲大厦振业公司开发的楼盘，目前振业物业管理公司在管，这种开发商和管理公司的“父子关系”是此事件的导火线。 业主委员会成立后，管理公司向业主委员会提出续签管理合同，但业主委员会的某权威人士因为对开发商存在较大的意见，因此一直不和管理公司续签合同，长达数月。管理公司一直在这种不明不白的状态中运作，被迫于最近发出退出公告，声明于今年9月16日退出景洲大厦的管理，由于业主委员会一直没有选聘新的管理公司，因此振业物业管理公司面临着如何退出的问题，真的如公告所说9月16日退出后，大厦管理会面临着一种什么样的局面，是否会像广州的“春兰花园”当初一样呢?不得而知。 因此，制定一套行之有效的退出机制，既保护小区全体业主的利益，也保护管理公司的利益，是目前较为迫切的问题。因为随着市场的不断发育成熟，许多物业管理企业也会摒弃以前盲目抢地盘、不问质素、不计后果的行为，而是有目的地选择一些质素高与自身服务和品牌相称的楼盘，因此不可避免地出现退出管理的情况。作为物业行政主管部门，如何做好新的物业管理单位的选聘监管及交接监管，保证原管理单位的顺利合法退出，保证小区的稳定确是规范退出行为、完善退出机制的重中之重。 总之，规范业主委员会的行为，从法规上明确业主委员会的责任和权力，是使物管市场健康发展，实现有序市场竞争的重要条件。规范业主委员会的行为不仅仅是政府物管主管部门的事情，他和管理公司以及业主委员会自身也是息息相关的。 因此应当通过全行业的努力，来实现这一目标，实现了这一点，从而也可以推进行业的发展进步。本文的观点是我在基层实践中的一点体会，仅供领导和同行的参考，如有偏颇之处，请大家原谅。
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