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推荐阅读：有关民商法的文章与资料（一） 抚州中院二审判决 案涉住宅区地下人防工程的投资主体及平时利用权应归全体业主而非开发商 —————— 住宅区人防工程平时利用权归开发商还是全体业主？——江西省高院就抚州公元1959楼盘人防工程纠纷再审裁判理由逻辑自洽吗？ 黄璞琳 商品房住宅区配建的人防工程平时利用权，到底归开发商，还是归全体业主共有，一直有极大争议。源头在于，对《人民防空法》第五条有关人防工程“投资者”存在不同理解：——《人民防空法》第五条第二款：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 业主一方主张：（1）配建人防工程是开发商的法定义务，因故不能原地配建人防工程的开发商，还需按规定向国家缴纳人防工程异地建设费，由国家另行统一修建人防工程。——《人民防空法》第二十二条：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。《江西省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》（2018）第十一条：有下列情形之一，不能按照规定修建防空地下室的，必须经人民防空主管部门批准；建设单位应当缴纳防空地下室易地建设费，由人民防空主管部门统一修建人民防空工程…… （2）开发商出售商品房后，其商品房住宅区人防工程建设费用或另行缴纳的人防工程异地建设费，与小区内配建的业主共有道路等设施建设费用，以及配建的城市道路（国有资产）等设施建设费用一道，作为商品房开发成本组成部分，通过出售或持有可确权登记的商品房而收回成本。 （3）房地产开发商在缴纳增值税所和企业所得税时，也是将其开发的住宅区人防工程建设费用或另行缴纳的人防工程异地建设费，作为其房地产项目的开发成本予以扣除，而未作为开发后所得的财产项计算应纳税额。 据以上理由，业主一方认为：商品房出售后，配建的人防工程的“投资者”，也由最初投资者开发商，转为全体业主。但是，开发商们持相反意见。 江西省地产协会对抚州公元1959住宅区人防工程平时利用权纠纷再审一案，组织开展了很多庭外支持活动，给法院及行政机关很大压力。就这一法律问题，确实争议极大，最好的解决路径，是全国人大常委会解释《人民防空法》，或至少由全国人大常委会法工委作法律询问答复。否则，法院在个案裁判中支持任何一方，只要逻辑自洽，就说得过去。 但是，江西省高级人民法院对抚州公元1959住宅区人防工程平时利用权纠纷再审一案的再审裁判理由，逻辑上是难以自洽的，有为了支持开发商而强找理由之嫌，可说“简单粗暴”： 其理由一，是直接认定开发商是小区人防工程“投资者”享有平时使用收益权，但未针对业主们的主张及现实客观存在的法律理解分歧进行裁判说理。 其理由二，将《物权法》第七十四条第二款有关“规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定”之规定，作为支持开发商主张的依据。个人认为，该裁判理由，明显是错误的。因为，人防工程并非规划用于停放汽车的车位车库，《物权法》第七十四条第二款的适用范围并不是包括人防工程，《物权法》第七十四条第二款也不能用来论证人防工程的最终投资者应否、能否转为全体业主。何况，现行立法已明确住宅区配建的人防工程不得出售。——《江西省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》（2018）第十七条第一款：平时使用或者开发利用人民防空工程应当经县级以上人民政府人民防空主管部门批准。未经批准，任何单位和个人不得占用、转让、抵押、租赁人民防空工程。 其理由三，是将1995年建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第四条、第九条有关“作为人防工程的地下室面积，不计入商品房销售面积，也不计入小区公用建筑面积”之规定，作为其支持开发商主张的依据；据此认为商品房销售价格不包含人防工程建设成本，进而认为商品房销售收入系开发商除人防工程以外的投资所产生的收益，故人防工程的投资者身份恒定，不会因商品房出售而转变为小区全体业主。 此理由三，完全没有考量国家有关规定已经明确“（包括商品房项目在内的民用建筑配建的）人防工程建设费用，据实列入建设项目开发成本”，也没有考量计缴税负时，开发商并未将人防工程作为收入或所得项纳税的实际情况。另外，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第四条、第九条，有关计入商品房销售面积的建筑部位规定，以及计入业主应分摊的小区公用建筑面积的建筑部位之规定，是作为应计入业主产权登记面积（单独计价的商品房面积）的住宅区建筑部位范围之依据；列入该范围的建筑部位，肯定是业主个人所有或共有，其建筑成本也肯定是由业主承担（投资）的。但是，不能据此得出未列入前述范围的建筑部位就不属业主个人所有或共有之结论，不能据此得出未列入前述范围的建筑部位的建筑成本就未由业主承担（投资）之结论。如，小区内业主共有的道路，同样未列入《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第四条、第九条所列的，计入商品房销售面积或可分摊的公用建筑面积之范围；但是，小区内业主共有道路，其建筑成本就是由业主们共同承担，甚至是业主共有的。 所以说，江西省高级人民法院本案再审判决理由三，在逻辑上同样是不能自洽的。 |
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