研究｜民营企业用地现状及发展对策思考

编者注：我国正处在工业化、城镇化快速发展的时期，但是一些地方盲目扩大城镇规模，建设各种开发区，圈占大量耕地。某些地方政府重视形象工程，招商引资重大轻小，大企业土地报批易、地价低，部分企业占地上百亩甚至几千亩，远远超过企业投资办厂的需要。而民营中小企业由于规模原因，往往被忽略，审批发展用地非常难。

一、民营中小企业用地现状

政策性调整，出现民营企业征用地难。由于国家加强对土地的宏观调控，在清理各类开发区的同时，对山岭、坡地尤其是水田，实行严格管理，严把审批关，加大了民营企业征用土地的难度。同时，群众对土地使用性质的概念认识模糊，常混淆了“农用地”与“荒野地”的区别。不少农民都有抵触情绪，给征用土地工作增加了困难。

土地审批办证时间长，挫伤了民营企业用地积极性。一些企业虽然已经有了用地指标，但由于手续繁、关卡多、时间长，因而迟迟不能取到国有土地使用证。而没有土地使用证，办不到建筑施工许可证，就不敢进行现场施工，房地产证更不能办理，企业无法抵押贷款，也难以享受到国家的有关扶持政策，严重影响了企业的发展。

政府的土地储备量少，难以满足民营企业迅速增长的用地需求。近年来，各地民营经济发展迅猛，对土地的需求量相当大，各地政府土地储备却很少，对企业的用地只能通过征地解决。但是土地征用往往牵涉农民利益，征地时间长，成本高，而不少市财政特别是县级财政难以在短期内筹集资金补偿农民，从而影响了企业的用地需求。

工业用地价格高，给民营企业用地造成了新的困难。随着经济发展，各市城区及城区周围的土地价格不断攀升，加大了民营企业的用地成本。虽然有些地区为了招商引资，政府往往将高成本征用的土地，依靠财政补贴以零地价或较低价格转让给企业，但地方财政较紧张的市区，政府补贴压力大，较难运作，只能由企业直接负担，造成企业投资成本加大。

二、民营中小企业用地发展对策

注重实际需求，实行差别化供地。进一步健全部门协同机制，对低端产业、落后产能、过剩产能等用地实行共同监管，让专注从业的“高税无地”企业可以便捷用地，促进新动能的培育与企业发展方式的转变，让圈地投机的“低效、散乱差”企业无利可图。此外，与工业和信息化主管部门研究深化“亩产效益”评价结果运用，实施用地、能耗、税收、碳排放等差别化供给，杜绝“一刀切”现象，重点保障单位资源要素高产出企业供地，并限制低产出企业供地，做到有保有压。

明确规划管控引导要求。加快市级“三级三”类国土空间规划编制步伐，上下联动，合理引导，尤其是城镇开发边界内控制性详细规划应编尽编、应批尽批，逐步将工业用地保护线纳入控制性详细规划体系进行管理，为民营中小企业项目选址与落地提供规划遵循。结合控制性详细规划、产业布局专项规划，按比例划定民营中小企业发展用地，并与其发展主管部门共同确认。同时，充分发挥国土空间基础信息平台在辅助项目落地中的作用，及时提供项目用地所需规划指标、地形图等资料，为项目落地提供技术支撑保障。

全面实行项目管控服务。建议持续完善市国有建设用地二级市场平台系统建设，进行交易市场行情、供需信息的实时发布，为交易主体提供规范透明的交易服务。强化项目责任制，形成闭环的责任链条，建议以项目为单位建立专属服务体系，按照“有呼必应、无需不扰”的原则，提供全流程土地规划服务，力促“拿地即开工”。

建立健全企业腾挪安置机制。对因城市更新等原因需搬迁的工业企业，按照“先安置，后搬迁”的原则落实新的发展空间，除因公共利益需要外，不得强制企业搬迁。同时要求开展节余工业用地分割转让试点，支持工业用地需求旺盛的区市制定措施，开展节余工业用地分割转让试点，多途径解决民营和中小企业的用地需求。此外，还要建立健全工业建设项目全生命周期监管机制，推动优质企业做大做强，倒逼低效企业转型升级或者退出。

总结

民营企业是改革开放以来经济建设与社会发展的一支生力军，通过各种途径增加土地供给，满足民营企业在新建、改建和扩建项目中的合理用地需求。鼓励民营企业利用现有存量工业用地，兴办高新技术产业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目。新常态下，促进民营企业用地的健康发展，是稳增长、促转型、调结构、补短板、惠民生的现实需要。