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未来五年，上海要在全市规划15个市级商业中心、56个地区级商业中心，这无疑会涌现众多新的商机，值得投资者多多留意。 近日，《上海市商业网点布局规划(2014˜2020)》已正式对外公布，上海将限制超大型和大型商业网点过度建设，同时控制商业网点总量，按照市级、地区级、社区、特色街等形式分级布局。另外，要在全市规划15个市级商业中心、56个地区级商业中心——这无疑就会涌现众多新的商机。 限制重复和无序竞争 新规划首先对商业网点的整体布局做了限制和优化。由于上海商业设施建筑总量突破规划、阶段性结构性矛盾突出，千店一面、同质化竞争激烈等问题也十分严重，上海市商委副主任吴新宝称，本次规划对商业建筑设施规模提出总量控制、存量优化的原则。至2020年，规划商业设施建筑总量控制在7000~7500万平方米，年平均增长2.6%~3.6%，年均增速将控制在过去5年的一半左右(2009~2013年期间年平均增速为5.96%)。 同时，上海未来5年将通过对土地出让环节的控制，限制20万平方米以上的大型和超大型商业网点的过度建设，对已有大型和超大型商业网点将注重功能定位、业态配比、品牌引进，尽可能实现差异化发展，避免无序竞争和重复建设。 据吴新宝介绍，这样定位的依据和考虑是，上海城市经济和居民收入水平提高会带来购买力的持续增长；上海商业服务的常住人口和流动人口仍将进一步增长；上海全球性国际大都市和消费城市的地位进一步确立，迪士尼项目建成营业等会带来商务旅游者剧增；未来商业网点将增加展示、体验、交往、娱乐、教育、休闲等功能；商业网点是城市功能的重要载体，也是展示城市形象的重要窗口，在城市发展中必须保持商业的同步发展。 分级布局设中心 本次规划重点完善了规划构架，形成了“市级商业中心、地区级商业中心、社区商业中心+特色商业街区”的“3+1”布局体系——这就给未来的商圈机遇划定了方向。按照规划，上海将根据中心城、郊区新城、重点发展地区、大型社区、各类产业园区等不同的特点和条件，进行分类指导。目的是突出功能提升的发展方向，优化商业结构，鼓励发展新业态、新模式、新技术，推进产业高端化、集约化、服务化发展，增强集聚辐射功能，努力提升全球资源配置能力。 15个市级商业中心 近期规划形成13个市级商业中心，分别是南京东路商业中心、南京西路商业中心、四川北路商业中心、豫园商城商业中心、徐家汇商业中心、中环(真北)商业中心、淮海中路商业中心、小陆家嘴-张杨路商业中心、五角场商业中心、中山公园商业中心、国际旅游度假区商业中心、虹桥商务区商业中心、新虹桥-天山商业中心。远期规划2个市级商业中心，大宁商业中心与真如商业中心。 19个地区级商业中心 均为外环线以内，其中近期规划17个，包括控江路商业中心、打浦桥商业中心、共康商业中心、长寿商业中心、曹家渡商业中心、外高桥商业中心、北外滩商业中心、南方商城商业中心、北中环商业中心、长风商业中心、南外滩商业中心、前滩地区商业中心、唐镇商业中心、世博园区、徐汇滨江地区、御桥地区、虹桥吴中路地区。 社区级商业中心 本次规划明确不同规模社区商业服务设施的配置标准，提出合理配置菜市场、超市、便利店、药店、大众餐饮店等必备业态，鼓励拓展社区定点服务、网订店取和“微生活”、“云社区”等新兴服务模式。社区级商业中心是以社区规划编制单元为基础，主要服务于本社区，以便民利民为目标。 另外，产业园区商业配置标准参照社区级商业设施执行，其规划商业服务配套设施约占园区建筑面积的10%。 特色商业街区 鼓励新建商业街靠近城市生态景观、滨水资源丰富地区，商业街长度以300米~800米为宜，主营行业特色店数量占街区内店铺总数的70%以上为宜。 分类比较寻商机 由于新规划的重点在于分级布局、分级指导，因此我们在寻找未来商机时，也要分区域进行关注和比较。 比如本次规划形成的15个市级商业中心，其中国际旅游度假区、虹桥商务区和大宁商业中心将成为3个新的市级商业中心，而新建立的市级商业中心无疑会有更多的商机存在。举例而言，国际旅游度假区商业中心最受关注，占地150公顷，以上海迪士尼项目为核心，与周边旅游资源联动发展，建成休闲、娱乐、购物功能突出的特色商业集聚区。核心区商业主要为旅游度假区服务配套，核心区周边集中发展具有主题特色的商业旅游综合体，以满足国内外游客多样化的消费需求。据上海市商务委副巡视员徐文杰介绍，位于国际旅游度假区核心区域的迪斯尼预计平均每天客流将在20万~30万人次，会有购物中心、品牌店、专卖店、奥特莱斯和多种休闲旅游服务设施会集中在迪斯尼周边。 56个地区级商业中心则是商业设施总建筑面积不低于30万平方米，商业集聚在不少于8公顷的区域范围内，日均客流量在10万人次以上的综合性商业功能区。其中，南外滩、世博园区、徐汇滨江地区、苏河湾等地区将成为上海新的地区级商业中心。而比这更令人关注的是在56个地区级商业中心中、37个规划在外环线以外，这意味着在这些区域将重点建设与新城、新市镇相匹配的地区性商业中心和商品流通中心。数据显示，近几年上海商业零售额增长最快的也是这些地区级商业中心，规划新城地区级商业中心与中心城地区级商业中心在功能定位和业态结构上互补和错位发展。 再比较一下规划中的地区级商业中心的数量，浦东为上海各区县之最。浦东的地区级商业中心也各有特色，御桥地区商业中心结合宜家、红星美凯龙和东郊百联等大型商业设施进一步提升能级；外高桥地区商业中心借助自贸区建设契机，有序建设商务楼宇、会展设施和星级酒店等；唐镇地区商业中心以大型都市购物中心为核心，加快建设大型综合商业设施和高品质商务楼宇；世博地区商业中心围绕顶级国际交流核心功能，形成时尚购物、文化博览创意、总部商务、高端会展、旅游休闲和生态人居为一体的综合性商业中心；前滩地区商业中心立足服务新兴总部经济及周边大型社区，以商务配套、文化休闲、时尚购物为主要功能。 |
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