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(作者：忆莲，本文转载自微信公众号“地产小王子”,凤凰网房产已获授权) 01 “新政不是拦掉30%的房票吗，怎么改善还是这么难？” 和品摇号结束，沈先生跑来诉苦，有房户社保189个月，而他只有90个月左右。他还参加了亚运村、中杭府，都没有摇中。 事实上，无论新政前后，想买一套大户型改善都不是容易的事。鉴往知来，亚运村选房，大户型几乎上来就被抢空。 首先，现在市场上整盘改善、尤其是150㎡以上户型并不多。再者，改善的目的是提高生活品质，那必然要对产品、地段、户型有更高的要求。 但凡出现一个比较符合心意的改善项目，购房者们嘴上说着不好，身体却很诚实。 像中杭府、天珏华庭，diss的人有一大堆，说什么户型不行啊，外立面不行啊，但最终还是有几千人报名登记。 把视角转到接下来的市场上，有一个板块改善供应即将井喷，叠墅、洋房、大平层...... 它，就是之江转塘。真正想改善的购房者，必须重点关注。 02 目前，之江转塘（算上双浦、龙坞）一共有5个待售项目。 其中，三个位于转塘单元。 信达之江壹品的前身，是世腾梦圆逸庐。 杭州双限之后，主城区已经做不出叠墅。遗留下来的只有个位数，信达之江壹品就是其中之一。
整盘容积率1.5，规划有30幢5层叠墅，2幢自持楼幢，可售套数约250套。 叠墅精装。上叠户型为188㎡四房两厅四卫、195㎡五房两厅四卫，带露台；下叠180㎡四房两厅三卫，带花园，有地下室。
有4幢叠墅基本成型，外立面是灰色石材 铝板。园区内，主入口处水景也已经做好。 美中不足的是，距离美院象山站直线有约1.8公里。 项目的售楼处已经开放，看样板房需提前预约。
最近，溪悦云和园也有消息传出，预计11月20日开放城市展厅，12月项目首开。 项目由杭铁开发与之江城投、蓝绿双城共同打造，距离地铁6号线美院象山站直线约350米。
总建筑面积约15.8万㎡，分为南北两个地块，北区规划为洋房，、南区规划高层和洋房。 可售房源约770套，主力户型建面约98-140㎡，刚需和改善都有选择。
新希望锦翠栖源府 体量不大，容积率1.8，总建面约4.8万㎡，规划5幢7-11F住宅、1幢11F公租房，共102套。
北面一路之隔是绿城之江一号，西北角是转塘第二幼儿园，东面挨着中国美术学院艺术职业技术学院，直线距离美院象山地铁站大概1.5公里。 从规划图看，房源层高为3.1米。主力户型全部是245㎡。
祥生双浦项目和新希望同一天拿地，不过进度比较慢，现场还未开始施工。 地块很大，容积率1.6，总建筑面积为227859.2㎡，规划有6-12F住宅。听说项目只做了两个户型，156㎡和215㎡。
另一个项目位于龙坞，万良去年拿下两宗地块，容积率低至1.02 ，规划了13幢4F住宅、多层商业、商业步行街、1幢公租房。
03 5个项目，6个价格。
信达之江壹品地块于2017年出让，现在没有明确售价。据置业顾问口径，价格可参考珊瑚世纪雅园叠墅，预计精装均价5万 。 不过 我们得到消息， 大概率在4-5万 / ㎡ 。 珊瑚世纪雅园今年3月清盘，高层、叠墅均价36773-55892元/㎡，98套房源吸引4844组家庭，中签率2%；叠墅单独加推的几次，中签率也都在20%以内。 与珊瑚世纪雅园相比，之江壹品在交通、商业等方面要略逊一筹。现在市场热度也有下降，摇中胜券会更大。 对普通改善家庭来说，溪悦云和园和锦翠栖源府简直是“福利局”。 溪悦云和园两宗地块精装限价分别是3.14万/㎡、3.54万/㎡，锦翠栖源府限价3.135万/㎡。 转塘单元近5年没有新房入市，价格可以对比附近二手房。 手边买房数据显示，中天之江诚品上一次成交是在8月，77㎡单价45342元/㎡；绿城之江一号二手房在4-5万 /㎡之间，有一套209㎡成交单价是47742元/㎡。
可以发现，这一带一二手房有很大价差。 再加上溪悦云和园、锦翠栖源府容积率较低，多规划洋房、小高层，实际优势更大。 祥生双浦项目价格最低，精装限价仅28200元/㎡。 一路之隔的两个次新房，钱江彩虹府最近成交一套84㎡，单价约4万/㎡；祥生云浦新语最近成交一套89㎡，单价约3.9万/㎡。
从价格来看，之江转塘这几个项目确实扣人心弦。这也是我认为改善家庭要重点关注之江转塘的原因之一。 04 论板块，之江转塘一直是有改善、豪宅基因的。 从之浦路站到美院象山站，沿着群山、公园，动不动就是别墅、高端住宅。 就连被称为中国新十大豪宅的绿城云栖玫瑰园，也在之江。 九溪、五云山、云栖等山水资源环抱，中国美院、浙江音乐学院、云栖小镇等高校、高新产业资源聚集。 青山绿水、人文艺术、高等科研，让这个区域成了当时富豪们的最爱。 可惜的是，整个板块被山水阻隔，和主城区的割裂感一直得不到解决。随着时间推移，之江的配套多少有点跟不上“富豪们”的需求。 慢慢地，这个区域就“沉寂”了。 不过，之江大桥、紫之隧道通车，之江转塘的任督二脉被打通。地铁6号线一期通车，地铁时代开启。 去年，银泰开业，商业短板也被补齐；产业再次升级，重量级产业配套蚂蚁金服落户之江。 好山好水还在，交通、商业、产业都已更上一层楼，之江转塘已颠覆大家对它偏居主城一隅的传统印象，而是成为了一个全新的优质居住板块。 最近两年，杭州主城区出让的低密宅地寥寥无几，但出让的几乎都在之江转塘一带。 今年底到明年，预计5个项目会相继入市。低密，且都是大户型产品，之江转塘会重回它的高光时期吗？ 
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