杭州开始进入城市化的新阶段

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楼市的背后是城市。读懂了城市，也就读懂了楼市。因为本质上讲，绝大部分城市的楼市，都是Local Market。城市发展的路径，就是楼市发展的路径。

最近在杭州各大板块穿梭，并翻阅杭州城市发展历程的时候，有一个很直观的感觉：

杭州开始进入城市化的新阶段了。

我们还是大概梳理一下杭州最近20多年的城市化路径。路径读懂了，就知道接下来会往哪里延伸。这其实是开卷考试。就看你会不会抄答案。

第一步：向西和钱江新城，始于2000年左右。

武林-湖滨作为绝对霸主的2000年以前，杭州的城市基本就集中在西湖边一圈，是中国市域面积倒数第二的省会。打破这个局面的，就有了四件事：

1、搞出了滨江区进行产业试点。

2、萧山余杭撤市建区。

3、规划了钱江新城。

4、武林、黄龙继续向西延伸。

第一件是在杭州传统产业的基础上，探索高新产业孵化；第二件是做大市域面积，避免主城区面积仅683平方公里的空间尴尬；第三件是城市中间位移，避免西湖-武林中心受湖山地形条件制约的尴尬；第四件是自然的城市发展延伸，解决城市核心区居住饱和后的外溢问题。

这四件事完成之后，杭州市域面积瞬间扩大数倍；西湖不再是唯一的城市中心，尽管这个迁移的过程需要十多年；而武林-湖滨的居住压力，沿着西溪路、天目山路、文一文二文三路沿线向西释放。

对于西湖时代来说，这带来了三个巨大的改变：

1、诞生了湖滨之外的第二个CBD：钱江新城。

2、湖滨CBD居住向西释放，诞生了城西豪宅区；钱江新城CBD同步成长出南星桥豪宅区。

3、诞生了杭州第一个真正的产业区：滨江区。

第二步：继续向东、向南和向西。

上世纪末开始规划钱江新城，2001年启动，经过10来年的发展，预期已基本完成。这个时候，需要提前规划下一步的未来，高瞻远瞩。

于是，在武林-湖滨和钱江新城两个CBD的基础上，2007-2010年前后，开始了新的征程。大致依然是四件事：

1、2007年，城东新城开始了；

2、几乎同步，奥体开始拆迁，宣告奥体启动；

3、2009年，青山湖科技城启动；

4、次年，未来科技城横空出世。

这四件事，第一件诞生了当时规模巨大的中国枢纽火车东站；第二件，则是城市CBD顺着武林-湖滨-钱江新城的继续延伸，解放路是主轴；第三、四两件，是在滨江高新区成功经验的基础上，探索第二个产业区。

这四件事的推进，对于杭州同样影响深远：

1、向西的边界基本已到达临安，余杭与主城区的心理隔阂基本消除；

2、有了国内瞬时客流最大的火车东站；

3、成功在滨江之后孵化了未来科技城，随后紫金港科技城、未来科技城、云城和青山湖科技城升级为“城西科创大走廊”。规划面积390平方公里的科创大走廊，超过滨江区的5倍。足见其野心。

写到这里可以很清晰的看到，大概十年一个基本脉络、一个阶段成果。

1、2000年左右钱江新城从蓝图到动工，2010年万象城开业，蓝色钱江卖出了6.5万/㎡的天价，钱江新城稳了；

2、1999年桂花城、2001年黄龙绿园还是城西的早期开发阶段，2010年西溪诚园把城西的边界延伸到了蒋村，城西开始陆续收官；

3、2009年国博动工，十年后莲花碗建成，再后来SKP官宣，奥体-世纪城-亚运村大板块的主体开发已完成；

4、2010年未来科技城启动，2020年云城概念规划正式发布，城西科创大走廊的重心北移开始。

顺着这样的步伐，就可以很清晰地看到，杭州的城市发展，已经来到了新的阶段。

为了这个阶段，杭州经过了几个大的准备：

1、富阳、临安撤市建区，空间进一步做大。

2、行政区划重新调整，避免大区过大、小区过小的空间不均衡。

3、打破部分区域的行政壁垒：因为涉及太多的跨区发展带。

那么，接下来，就可以很清晰地看到，未来的大致路径：

一、CBD的延伸路径。

武林-湖滨-钱江新城-奥体，已通过世纪城-市北西实现与滨江-萧山主城区的连通，实现了CBD和产业区的融合，那么：

1、钱塘江南岸：

市心路以西，萧山主城区-湘湖北线-时代大道-钱塘江围合的萧山-奥体和滨江区域，基本上已饱和，只剩下零星的地块，如滨江腹地绿城、滨江刚拿的项目等。

短期可见的路径是：

滨江搞浦沿，

奥体-世纪城-亚运村一带搞钱塘湾未来总部基地、世纪城东侧的空白和宁围的未来总部社区。

机场高速以南、夹在世纪城和萧山城区之间的断裂带，会进一步缝合，如宁围、市北。

然后，就是过彭埠大桥、通惠路，向东：南站新城、新街、萧山科技城。

然后，才是向更外围延伸。

这个路径中，最有想象力的地方是：钱塘湾未来总部基地、世纪城东和宁围未来总部社区。奥体隔壁的这三个地方融合起来，和市心北路沿线的地铁盈丰路站到飞虹路站之间连成片，非常类似武林广场隔壁的黄龙，会在CBD隔壁形成一个优质商圈。

其次，则是市北西、市北中转到老宁围，如果能够打破边界，整体规划，居住、配套和产业一体化推进，就是一个清晰、完整的改善居住区和奥体、滨江核心产业的次级延伸区。

只是目前来看，概率很小。

2、钱塘江北岸：

武林-湖滨到钱江新城，这个已经讲过无数次了，重点关注：

文晖、城东新城的运河湾，以及整个钱江新城二期。

文晖进入开发新十年，价值必然会提升；运河湾作为城东新城唯一能够逆天改命的板块，还是值得期待的；而整个钱江新城二期，不管有多大争议，都是好板块。

钱江新城二期不仅只是钱江新城CBD的延伸，它还承担这再造CBD的使命：钱江新城二期CBD形成，价值稳了，城东新城、笕桥、艮北新城、九堡等板块，也就跟着稳了。

二、产业区的延伸路径

1、滨江区

滨江区内部就剩下一个浦沿，所以滨江的产业外溢，是未来10年的一个重要课题。

目前已经溢出的第一步，是滨江富阳合作区；第二步，是不久前宣布的滨江萧山合作区。同步在推进第三步，就是滨萧一体化。

只是萧山地域广大，过于分散，滨萧一体化的产业主抓手会落在哪里，值得期待。

2、未来科技城

也很简单，两个方向：翻过东西大道进入南湖区域的未来科技城2.0，翻阅余杭塘路往北进入云城。

在确保两个大方向的基础上，部分迁徙到紫金港科技城，部分照顾一下小弟青山湖科技城。

这样一来，城西就形成了三条纵贯线的大格局：

莫干山路纵贯线：横跨西湖-武林与黄龙两大商圈，北接桥西、申花两大高端居住区；

绕城西线纵贯线：横跨老城西与未来科技城，目前蒋村是小CBD，北接云城、紫金港科技城；

东西大道纵贯线：横跨未科1.0和2.0，北接云城。云城往西，未科2.0和南湖往北的区域，未来会怎样规划，未知。

第三条纵贯线目前还没有形成CBD，但肉眼可见的是：华润和未科公共服务中心所在的绿汀路一带，和西站新城一带，都具备潜力。

不排除上演双雄戏码。

3、钱塘区的大江东。

每次翻阅地图，看到孤悬于城外的大江东，仿佛时光回溯到1996年，孤悬于武林广场之外的滨江；或者2010年，孤悬于钱江新城之外的未来科技城。

是决心、勇气和魄力诞生了它，但成败未知，暂不予评论。

站在如今看10年之后，尽管武林-湖滨和钱江新城两个城市CBD不会被动摇，但是全新崛起的板块，已基本推演完成。

当然，本文是基于城市大框架之下的推演，还有一些基于区域小逻辑的推演，如拱墅区的运河新城、余杭区的勾庄、临平的东湖新城、上城区的笕桥新城等，暂未一一论述。

仅为个人之见，如果你觉得不对，那就是你对。

另外，我的观点对错不重要，如果看完你能打开杭州地图，对照再看一遍，有自己的思考和启发，形成自己的判断，那么，恭喜你，你将逐渐走上独立思考之路。

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