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18.04.2022 正文字数：1814，阅读时长大约3分钟 导读：不谋全局者，不足谋一域... 「不谋全局者，不足谋一域」。意思是凡做大事者、成大业者都要有战略眼光，要登高望远。 园区操盘是一个长期、系统的过程，短则三五年，长则十几年，内容涉及市场调研、策划规划、产品设计、投资开发、资源整合、招商运营、组织管控等方方面面。只有着眼长远发展、多策并举，才能筑牢根基、行稳致远。 正文： 总的来说，园区操盘全流程工作主要包括策划规划、投资开发和招商运营三大模块。
策划规划工作 一、策划在前 1、作为向政府争取政策支持与立项的汇报材料； 2、为后续项目规划设计奠定指导思想； 3、作为项目操盘的行动纲领； 4、作为对外合作与融资的展示蓝本； 5、作为未来产业招商的推介材料。 在做项目策划之前，我们先要详细了解一个城市的发展规划和产业规划，重视政府规划的导向力量。 案例：2000年后，杭州城市外扩，推进跨江发展，曾经偏僻的江南区块一跃成为最繁华的滨江高新区和钱江世纪城；2015年，杭州推动城西科创大走廊建设，在上位政策的引领下，之江实验室、西湖大学、阿里、oppo、字节跳动等一众创新载体和科技龙头企业快速进入，园区发展欣欣向荣。 项目策划包括项目定位策划、产业策划、开发策划、产品策划、招商谋划等等。在实际操作中，企业由于对项目前期策划不重视、政策争取不到位、商业模式不清晰、策划方案无法落地等原因致使项目陷入困境的案例数不胜数。 总之，项目策划是一个全局性引领性工作，甚至关乎一个项目的成败，作为园区操盘者应足够重视。 二、规划在后 项目策划拿地之后，下一步是做建设规划。相比于「纲领性」的项目策划，建设规划更强调「细致」和「务实」，具体包括修建性详规、功能分区、景观设计、建筑设计、项目主要技术参数和技术经济指标、开发进度安排、财务测算、风险评价等。 在实际操作中，不少企业对园区建筑设计不重视，认为只要价格够低、政策够好便不愁招不到好企业。但事实却并非如此，在影响和决定园区发展的诸多因素之中,形象品质是其中最为重要和显著的因素之一，因为实力企业都钟爱高端楼宇、花园办公，「脏乱差」的园区几乎不可能吸引到优质企业。因此，园区在规划设计上多出一分力，在招商运营上就可能少出五分力！ 案例：山东沂南双创科技园在建设之初便极为重视颜值打造，园区设计曾获亚太空间设计二等奖，整体颜值非常高，在施工成本几乎不增加的前提下，吸引区域企业争相入驻。
开发建设工作 开发建设工作一般在获得公司内部通过和政府审批后，委托建筑单位施工，园区方的主要精力应放在管理上。 开发工作，第一步是做好定位把控，开发动工前，要注意把控产品定位，不要盲目跟风，每个园区所在的城市能级、区位地段、客户喜好都不相同，产品定位时不能简单拷贝别的项目，尤其要注意分析土地密码，如果忽略了土地性质，可能导致开发出的产品与政策背离，导致项目失败。 对产品定位较为清晰后，接下来要做项目方案设计，包括规划设计、方案设计、施工图设计等。很多项目一开始就缺乏整体谋划，推进过程中就会显得混乱无序，最后结果自然也难以尽如人意。 接下来是做成本测算，根据规划经济指标和产品建造园区。在开发建设过程中，需要注意控制时间成本和管理成本，时间成本上，在保证工程质量的前提下，尽量缩短开发时间，开发周期越短，资金回笼越快，资金占用时间就越短。管理成本上，引入科学的管控体系，在设计成本、采购成本、对接成本、资金管理成本上下功夫。
招商运营工作 招商运营是整个园区操盘工作的重点和难点，如果没有招商运营，园区就是一堆水泥砖头。 招商运营，第一步还是先做策划方案，具体包括客户分析、品牌塑造、营销宣传、产品策略、价格策略、政策体系、去化速度、招商渠道选择与合作机制、产业资源整合、创新平台搭建、服务体系、物管服务、组织管理、费用预算、年度工作计划等。 在实际执行过程中，需把握两个要点。其一，园区招商重在渠道建设，全靠招商人员寻找一手项目的做法并不实惠，与渠道合作反而效率更高。渠道具体包括中介、政府部门、科技服务机构、投资机构、产业专家、以商招商等。其二，园区运营重在资源整合，整合一批产业人才、行业协会、科研院所、创业服务机构，日后的创新服务、产业孵化、创业服务等工作都可以借助这些第三方力量来开展。 总的来说，园区操盘工作纷繁复杂，十分考验操盘手的综合能力。只有全盘了解各个工作模块，才能做到全面部署、有条不紊，实现园区发展目标就是水到渠成的事情。 End |
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