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案例来源： 案情简介： 原告大陈系长期居住新加坡的华侨，称，１９４６年，原告出资委托被告小陈建房一处。房屋建成后，原告又委托被告小陈代管，以备年老返乡后居住。１９８７年原告得知此房被小陈出卖给第三人，请求法院判令被告将此房返还原告。 被告小陈称，在代管期间，从１９６０年起以月租金１０元将此房出租给琼山县商业局大致坡营业部使用。同年，此房的屋顶、门窗等被台风刮坏，营业部要求被告维修，或者由营业部自修后在房租中扣除维修费用。被告因无钱维修，提出将此房卖给营业部，并写信通知了原告。 第三人原琼山县商业局大致坡营业部称，房屋是小陈出租给第三人使用，后又自愿订立契约卖给第三人的，以７００元价款将此房卖给营业部。营业部买房后，将房屋进行了整修，并在第二进新建房屋３间。１９６４年营业部撤销，将此房移交给第三人琼山县大致坡供销社使用至今。大陈对此直至１９８７年１０月前从未提出异议，应视为被告的无权代理行为事后已得到其的默认。第三人不同意原告的诉讼请求。 另，房屋没有办理转移手续。 裁判结果： 1、 一审认为，小陈把700房款给大陈，房屋归属第三人； 2、 二审改判，房屋归大陈，大陈承担维修费，小陈把房款还给第三人； 裁判精选： 本案讼争房屋是上诉人陈德俄出资修建的个人合法财产，任何人未经所有权人许可，均不得出卖。１９５１年４月１６日，最高人民法院原华东分院《关于解答房屋纠纷及诉讼程序等问题的批复》第一条中规定：“房屋代管人，未得原业主同意，私擅将房屋盗卖，此种买卖行为，原属无效……”。被上诉人陈德群作为房屋代管人，在未征得所有人同意的情况下，即以自己的名义出卖他人房产，是违法的民事行为。１９５６年１月１８日，中共中央批转的中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中规定，企业单位不经批准不得购买私有房屋。原琼山县商业局大致坡营业部违背政策，未经批准擅自购买私有房屋，并且在明知陈德群不是所有权人的情况下与其签订买卖契约，其行为是违法的。陈德群与营业部签订的房屋买卖契约，侵害了陈德俄对讼争房屋的所有权，应属无效。 评析： 本案非常具有典型意义，因为很多案件都是发生在我国制度不完善的时代，我国的《物权法》是2007年10月1日生效，在此之前发生的争议都需要适用更早的规范，但是相关裁判思路还是和当今规范相一致的，本案把法院对自己裁判正名（即寻求合理规范）做得十分到位。房屋登记制度完善都是在《物权法》出台后完成的，此类事件不容易发生了。对于房屋被他人出售往往会产生以下三个争议焦点。 其一，他人出售是否存在“默认”； 所谓的“默认”，主要是指委托代理和事后对无权处分的追认。把他放到法律框架内去分析。 委托代理，被委托人需要在委托权限内办事，超出权限的事情不发生委托的效力。《民法典》第一百七十一条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。回归案件，大陈委托小陈的是建房，管理房屋，并不存在出售房屋这一项。所以小陈自始至终是没有权利出售大陈房屋的。现在房屋出售的委托都比较严谨了，房产交易中心一般都要求公证的《委托书》，所以现在自己房屋被莫名卖掉可能性低很多。 事后追认，告知房屋被卖，然后原房东不回应能否构成事后的默示追认呢？肯定是不能的，默示不能作为法律认可的意思表示。咱们回看法律规范原文《民法典》第一百七十一条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。（注，因为旧法与新法没有实质不同，基于篇幅于此不贴，后文亦是如此。）法律对于无权代理，要求的是被代理人的“追认”，而不是“默认”。 对于默认，不同人有不同理解，可以理解为默认同意，也可以理解为默认不同意。有两种以上的理解意思表示，默认就是没有表示。 其二，新的“房主”能否善意取得； 在本案中，房屋没有办理产权转移登记，肯定不符合善意取得要件。我们假设完成房屋产权转移手续情况下，能否构成“善意取得”。 《民法典》第三百一十一条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。 对于善意取得，在本条没有直接规定的一项就是善意取得的对象只能是占有委托物，而不能是赃物或遗失物。对此，《民法典》第三百一十二条，所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的,权利人有权向无处分权人请求损害赔偿,或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物;但是,受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的,权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。对于赃物，最高院出版的《民法典的理解与适用》中对于《民法典》第三百一十二条理解中认为，最终立法上仍然没有规定盗赃物的善意取得问题，其出发点于此情况下与一般合理价格交易情况下善意取得标的物有本质不同，这时不易过多牺牲财产静的安全，削弱对原所有权人的保护。在法律适用层面，如果相应司法解释有规定的，可以继续使用该司法解释相关规定。 所以，对于赃物原则上不适用善意取得，即便房屋已经完成过户。 其三，能否要求返还房屋； 首先，来看一下本案归还与不归还的理由。不归还理由，房屋进行大量的修缮及扩建，原先房屋不存在，所以无法返还。归还的理由，所有修缮都在原宅基地范围，可以返还，但需要大陈承担费用。 我们可以据此得出以下结论， 其一，从规范层面，不存在过去司法解释、批复，认为此类情况不应该返还。1958年的最高人民法院《关于不知情的买主买得的赃物应如何处理问题的复函》规定了不返还情况，且是以既成事实为由处理的，但是本案中，小陈与第三人明显知情，知道小陈没有处分权，故不适用该规范。根据最高院观点，除非明确有司法解释可以不返还，否则应当返还。 其二，法院不承认知情情况下的“既成事实”，也就是说长期占有使用并不导致房屋盗赃物不能归还； 其三，房屋的维修与扩建，用法律的话说就是对不动产维修与改进。对此，不管是一般改进还是奢华改进，改进的对象还是原先的房屋，没有超出原本的范畴，所以，不存在不能归还一说。如果超出部分，本来就不是原主人的，也不存在返还一说。 |
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