近些年随着金税四期即将上线,税务监管稽查力度的不断加强,房地产企业作为税收行业中的重头戏,轻而易举会被列为稽查的重点对象,对于地产企业来说把握企业所得税纳税义务发生时间,收入成本的结转节点就显得尤为重要,如何正确自查该税种涉税风险,本文结合税法文件进行详细分析:
企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。
(2)开发产品已开始投入使用。 (3)开发产品已取得了初始产权证明。 但在(国税函[2010]201号)明确规定:房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工。显而易见从这两个文件来看,地产企业交房成为企业所得税纳税义务发生的重要节点。并且201号文件更强调实质重于形式原则。 但是实务中,地产企业在该阶段往往会存在两类两难问题,一是合同约定交房时间与实际交房时间不一致,笔者认为对于该问题,实质重于形式,应按实际交房时间来确认。二是地产企业给业主交房时,会存在项目仍未完成竣工决算,开发成本也未全部入账,此时如何结转收入成本?
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