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租赁合同并非租赁合同纠纷裁判的唯一依据，法院会依据租赁纠纷的原因、合同条款、实际损失情况、公平原则等多种因素综合裁判。如果遇到租赁合同纠纷，不要拘泥于合同条款约定，要敢于通过诉讼等方式维护自身的合法权益。
大伟、小美于2014年3月5日签订了《房屋租赁合同》一份，约定小美将坐落于XX市XX区XX路XX号XX号房屋出租给大伟使用；租期4年，从2014年3月10日至2018年3月9日；租金为每月2200元，两年一付；承租方向出租方缴纳租赁保证金3000元，租期满后退还；合同第15条约定违约方应向守约方支付人民币陆仟元整违约金，违约方还应就其违约造成守约方的经济损失进行赔偿。 合同签订后，大伟于2014年3月5日依约向小美支付了两年的房屋租金52800元、租赁保证金3000元，并于2014年3月10日搬进了涉案房屋。 入住涉案房屋后，大伟于2014年3月17日在房内发现大量白蚁，带翅膀的繁殖蚁从家中卫生间、厨房、客厅多处角落涌出，进而发现房屋中木结构部分木头有腐朽现象。大伟于当日通知小美，但小美称第二天才能过来。 大伟于是联系了某公司上门灭蚁，工作人员上门拆开门框和地板进行检查，确认是白蚁并已繁殖多年，无法根治。大伟一家无奈只能搬到酒店住了几天，并于3月20日搬出了房子。 大伟于3月18号向小美致电要求解除合同，但小美要求大伟将房屋恢复，并承担违约责任，双方未达成一致。大伟后面打电话给某电视台，该电视节目对此进行了报道。2014年4月23日，大伟向小美发出《要求交接钥匙、房屋的函》，要求小美在接到函后及时与大伟联系，以便交还钥匙、移交房屋。小美并未理会。 无奈之下，大伟将小美起诉至法院，要求：1、解除小美、大伟签订的《房屋租赁合同》；2、小美返还大伟支付的房屋租金52800元；3、小美返还大伟支付的租赁保证金3000元；4、小美赔偿大伟搬家费用450元、平白蚁费用400元、数字电视移机安装费60元、有线电视两年月租费500元、住宿费364元、误工损失340元；5、小美向大伟支付违约金6000元；6、本案全部诉讼费由小美承担。 小美答辩称：小美签订房屋租赁合同是事实，但大伟诉状中所称小美违约没有事实依据。房屋内出现白蚁，小美事先不知情，出现白蚁也不是房屋租赁合同能解除的法定或约定的条件。2014年3月17日，大伟未经小美同意，擅自让他人上门灭蚁，对小美的房屋装修进行了破坏性的拆解（两处门框及地板）。同年3月18日，大伟又要求解除房屋租赁合同，小美要求大伟依法恢复房屋的原状，但大伟拒绝恢复原状，也不愿意承担违约责任。小美认为大伟的起诉是没有任何法律依据的，其在没有征得小美同意的情况下，擅自对小美的房屋进行破坏性灭蚁，理应承担修复性的费用，且也需继续履行合同，故请求驳回大伟的全部诉请。如果法院认为合同无法再履行，也必须是大伟先行恢复房屋原状、再赔偿小美相应的房屋租金损失及承担合同约定的违约金方能解除合同。 小美提出反诉称：1、大伟、小美于2014年3月5日签订了《房屋租赁合同》，该合同第一条约定大伟对该房屋做了充分了解，愿意承租该房屋；2、大伟于2014年3月17日下午17点说在涉案房屋内发现白蚁，小美告知大伟没法立即到达现场并且告知第二天会到达现场。同年3月18日小美到达现场后发现大伟没有征得小美同意擅自把房屋进行拆除（门框、地板），造成小美重大损失；3、大伟诉称白蚁防治中心工作人员上门说：白蚁无法根治，无法住人，但未能提供白蚁防治中心出具的鉴定报告及其上门防治发票，仅有一张收据，且并非正规白蚁防治中心出具，大伟此行为有故意欺骗嫌疑；4、双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定，未征得小美书面同意，不得擅自损坏房屋结构，装修及其内部设施。如有情形之一，大伟应承担违约责任，小美有权收回该房屋，已经交付的租金和保证金不予退还。5、大伟擅自搬家后至今没有将承租房屋退还给小美。综上，大伟已经构成违约，给小美造成了巨大的经济损失，严重侵犯了小美的合法权益，小美请求依法判决：1、大伟继续履行与小美之间签订的《房屋租赁合同》；2、大伟赔偿小美因故意损坏内部设施造成的经济损失及装修10000元；3、大伟因丢弃承租房屋时的三件家具（写字桌、橱柜、食品柜）赔偿小美损失800元；4、大伟支付小美违约金6000元；5、大伟继续履行保证金3000元；6、大伟承担本案所有诉讼费。 大伟反诉答辩称：1、涉案房屋白蚁问题严重，无法居住，房东小美隐瞒事实，合同应该解除；2、房屋损坏是由白蚁造成的，大伟不存在破坏，因此不承担任何赔偿责任；3、涉案房屋不存在家具丢失的情况；4、房东小美隐瞒事实，存在欺诈，应当承担违约责任；5、由于小美的责任，要求退还租赁保证金；6、小美应当承担诉讼费。 大伟和小美各自提交了相应证据，法院对证据进行质证和认定，并对房屋进行了现场勘查，确认了房屋损坏情况。 法院认为，本案中，大伟与小美之间的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。出租人小美应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但大伟在入住涉案房屋仅一星期左右便发现涉案房屋内出现大量白蚁，给承租人大伟的日常生活带来重大困扰，考虑到双方就合同解除问题多次协商不成，大伟也已另行租住他处，要求大伟仍继续履行合同有违公平原则，现大伟要求解除与小美之间签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。大伟要求退还租金、租赁保证金的诉讼请求，根据当事人的过错程度、涉案房屋的实际使用时间等因素，酌定由小美退还大伟租金52000元，并在扣除水电费、有线电视费100元后退还大伟租赁保证金2900元。另一方面，大伟作为承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人小美在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。本案中，小美在接到大伟关于涉案房屋出现大量白蚁的通知后承诺第二天会到达涉案房屋，但大伟未提交证据证明事先征得小美同意，亦未给对方合理期限的情况下，当天即委托案外人某公司对涉案房屋进行灭白蚁行为，导致房屋部分损坏，亦存有一定的过失。鉴于双方在履行合同过程中均有一定的违约行为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但违约金与赔偿损失责任均为补偿损失功能，在约定的违约金高于其实际损失时，既主张违约金，又主张赔偿损失，于法无据。经法院释明后，双方均选择要求对方支付违约金，但违约金的约定明显高于其造成的损失，双方均要求予以调整，法院根据双方的过错程度、合同的履行情况、房屋装修使用时间、双方的损失等因素，酌定由小美支付大伟违约金1200元，大伟支付小美违约金1500元。关于小美反诉称大伟丢失写字桌、橱柜、食品柜三件家具，因未提交证据证明出租时涉案房屋内存有上述三件家具，故该损失本院不作认定。最终法院判决如下： 一、小美与大伟于2014年3月5日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、小美退还大伟租金52000元、租赁保证金2900元； 三、小美支付大伟违约金1200元； 四、大伟支付小美违约金1500元； 上述第二、三、四项折抵后，小美应支付大伟54600元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 五、驳回大伟的其他本诉请求； 六、驳回小美的其他反诉请求。 随着越来越多人进入大城市打工，租房成为大多数外地打工人的选择。由于承租人和出租人在租房市场上的谈判权并不对等，出租人相对强势，很多承租人会受到不公平对待。上海达必诚律师事务所周宇龙律师表示，租赁合同并非租赁合同纠纷裁判的唯一依据，法院会依据租赁纠纷的原因、合同条款、实际损失情况、公平原则等多种因素综合裁判。如果遇到租赁合同纠纷，不要拘泥于合同条款约定，要敢于通过诉讼等方式维护自身的合法权益。 文案：曹 凯 编辑：周志坚 审核：丁金金 |
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