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适度超前背景下的“政府投融资及银行政信业务新趋势新方法”课程要点： 1.地方政府如何利用有限的财力，撬动金融，促进融资、基建、经济高质量发展和财力培育； 2.城投企业如何通过市场化融资实现政府的施政目标，同时做大做强自己； 3.银行和建企如何以专业能力获取政府业务，获得竞争优势。 【博主讲堂】已在全国开讲80余期，广受好评。7月28-29日视频直播，报名请电话010-53653238或咨询文末助教老师 年20204月30日，发改委、证监会联合公布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》拉开了我国公募REITs时代的帷幕。21年206月21日，首批基础设施REITs的上市，标志着公募REITs中国实践的正式破冰。公募基础设施证券投资基金（以下简称“公募REITs”）是社会投资者通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有交通、能源、生态环保、产业园、保障性租赁住房等基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。（1）标准化可流通：因面向个人和机构投资者公开发行,能在证券交易所公开上市流通,投资门槛较低，因此公募REITs是一种标准化可流通的金融产品。（2）税收中性：多数国家在REITs层面免征项目公司所得税，部分国家或地区同时对投资者层面的所得税进行免征或者优惠。（3）强制分红：公募REITs的分红主要源自所持有不动产的运营收入,其设立需满足最低分红比例的要求，且分红相对稳定，以使投资人获得持续、稳定的投资收益,投资收益介于股票和债券之间。美国、新加坡、日本和香港等国家或地区对REITs最低的分红比例要求均为90%。（4）专注于投资不动产：公募REITs投资标的以基础设施、住房租赁和产业园区、仓储物流、数据中心为主,均为不动产。21年203月13日，《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（以下简称“十四五”规划）发布，明确提出“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”，标志着基础设施REITs已成为盘活存量资产、提高投资效率、构建投资领域新发展格局、提升资本市场服务实体经济的重要手段。REITs为基础设施持有人开拓进入资本市场的新通道，帮助发起人（原始权益人）有效盘活存量资产价值，提高资产证券化率和资产利用效率，实现基础设施资产的价值最大化，获得比传统基础设施IPO更高的估值，实现“轻重并举”经营模式转型。2.1.1.2 解决项目资本金、实现资产规模的滚动增长公募REITs可使企业在完成发行后获得募集资金，从而实现投资退出，获得项目资本金。政策鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设资本金，重点支持补短板项目，形成投资良性循环，从而可使企业形成项目建设、运营、退出的机制，从而实现资产规模的滚动增长。发行公募REITs将全部或部分资产、债务出表，降低企业资产负债率。通过发行公募REITs后持有部分份额，可将固定资产转化为现金和金融资产，并将财务费用和折旧摊销出表，同时获取REITs分红现金流，对改善公司财务状况有积极意义。基础设施资产价值大、相对独立、现金流来源稳定；同时基础设施所需投资规模大、回收周期长，适合设计为长期限REITs产品，且REITs融资规模较大（可接近基础设施资产评估值），基金存续期不短于特许经营运营周期，中间无需开放，能够有效降低发起人（原始权益人）的流动性压力，提供长期稳定的融资渠道。公募REITs对于资产属地的当地政府而言，无异于“唤醒沉睡的资产”。于政府而言，积极响应国家经济政策号召，落实中央降杠杆、可深化当地投融资体制改革，推动当地基础设施投融资市场化及规范化健康发展；借助当地企业公募REITs的发行上市，可提高当地资本市场创新形象，广泛吸引社会资本参与区域内基础设施投资建设。此外，于当地国有企业而言，公募REITs的发行能够盘活长期盘踞在当地国有企业中的大规模存量且现金流稳定、但因项目资金回收周期长而造成资金长期沉淀的基础设施资产（如：供水/电/热、高速公路、产业园区等项目资产），可使当地国有企业能够在获得权益性发展资金的同时降低杠杆率，拓宽未来基础设施建设资金来源渠道，为地方国企改革带来新动能。公募REITs与IPO都属于权益性融资工具，即：企业利用资本市场进行融资，引入多元化和专业化的投资者，最大化其资产的价值。但两者依然存在以下的不同：底层资产。公募REITs的底层资产仅为基础设施、不动产，而IPO为公司持有的各板块资产及业务。公募REITs仅为资产的上市，IPO为公司的上市。发行形式。公募REITs的发行形式为封闭式公募基金，而IPO则以股票方式发行。审核门槛。公募REITs的审核门槛较IPO相对宽松，主要考察资产运营现金流稳定性及相关合规性要求，同类项目可打包发行，募集资金使用方面相对灵活，鼓励将回收资金资金再投入基础设施相关领域；但证监会发审委对拟IPO企业的公司治理结构、盈利情况、同业竞争和关联交易等均有合规性要求，对拟募集资金的用途等方面也存在限制。独立性要求。REITs成立后发生的关联交易金额不超过基金净资产5%时无需基金份额持有人大会批准，对企业独立性、关联交易的要求低于IPO；IPO一般要求依赖关联企业（即：控股股东及其全资或控股企业）的资产进行生产经营所产生的收入不超过其主营业务收入的40%。分红要求。公募REITs设立后，需将90%以上的可供分配金额用于向投资人分红；上市公司可根据公司经营情况和《公司章程》约定向投资人分红。发行公募REITs和IPO本质上并无冲突，两种权益型融资工具各有利弊，但当一个集团内已存在上市公司主体，再发行同类主营业务对应资产的公募REITs时需适当考虑是否符合监管的同业竞争相关要求。对于基础设施资产的原始权益人而言，可以结合自身的发展阶段、未来战略发展方向以及所持资产类型等各个维度进行综合分析研判，充分利用现阶段基础设施REITs政策红利，适时推动公募REITs项目落地，利用好IPO和公募REITs这两种直接权益型融资工具，推动公司更高质量的发展。公募REITs以可上市交易的封闭式公募基金形式发行，首期原则上不低于10亿元(最终根据网下询价确定)，后期可进行扩募，已上市REITs运营主体可依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购交易，进一步实现投融资良性循环、提升REITs整体市场活力。公募REITs主要投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，通过ABS以及资产及对应债务进行剥离后的SPV项目公司等载体取得拟入池基础设施项目所有权或经营权，通过主动的投资管理和运营管理标的资产，提升基础设施项目的运营收益水平，为基金份额持有者提供稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并争取提升基础设施项目价值。基金在存续期内获取基础设施运营收益并承担标的资产价格波动，因此与股票型基金和债券型基金有着不同的风险收益特征，预期风险和收益介于债券型/货币型基金与股票型基金之间。收益分配方式：公募REITs每年将不少于1次以90%以上合并后的基金年度可供分配金额以现金形式分配。可供分配金额在净利润基础上计算调整至EBITDA，并综合考虑资产减值损失、资产处置利得或损失、大修改造支出、应收应付项目等的变动。2.2.2 公募REITs治理结构：对基础资产的主动管理公募REITs的治理结构主要分为公募基金份额持有人大会层面、公募基金或资产支持专项计划的产品层面、资产运营管理层面。公募基金份额持有人大会为公募REITs的最高权力机构，单独或合计持有10%及以上基金份额的基金份额持有人可书面提议召开。公募基金份额持有人大会主要对下列事项进行决策：投资目标、投资策略等重大调整；金额占基金净资产20%及以上的基础设施项目购入或出售、扩募；金额占基金净资产5%及以上的关联交易及对基金份额持有人利益有重大影响的其他事项；基金管理人解聘,更换外部管理机构等。在公募基金或资产支持专项计划的产品层面，基础设施项目运营方委托基金管理人/托管人或资产支持专项计划管理人/托管人按照基金文件和专项计划文件的约定分别在各自层面对基金以及专项计划进行管理。主要包含：基金融资、信息披露、合规风控、财务管理、退出清算等；投资收购、资产改造、资产处置等；专项计划信息披露、收益分配等。在资产运营管理层面，委托运营管理由原始权益人指定机构对资产进行日常运营管理，主要包括制定落实运营策略，收取租赁、运营等收益、执行日常运营服务、实施项目维修改造等。在我国基础设施的投融资领域，整体上呈现以下两种现象：一是项目投融资的参与者方面，以地方政府和当地国企为主导，社会资本参与度远远不够。虽然2014年以来，国家已着手引导社会资本参与PPP项目建设，但PPP项目受制于当地财政承受能力无法大面积铺开，且对于民营资本资金实力要求高，民营资本的参与度仍然是少之又少，对于个人投资者的参与路径更是匮乏。二是资金来源方面，受权益性资金获取难度的影响，以债权性资金为主，少数权益性资金主要为明股实债；受长期性资金价格影响，项目投融资参与者往往选择以中短期资金为主，存在期限错配的情形。公募REITs的出现，激发了长期资金的市场活力，引导了长期资金对基础设施资产的投资，丰富了投资标的的类型。从长远来看，它与受资本市场影响而大幅波动的股票、受全球政局变化影响的贵金属和受市场资金面影响的债券等等投资标的的相关性不高。公募REITs净资产收益率稳定，投资它在能够享有长期稳定回报的同时，还能够分享其底层基础设施资产的升值空间，因此它作为一种实现将底层基础设施资产进行标准化分割并市场化定价的高效率配置市场经济资源的投资标的，上市以来受到银行理财、保险资管以及券商自营资金的热烈追捧，也符合未来我国个人投资者财富配置的多元化方向。在首批公募REITs的战略配售中，已经出现了多家商业银行理财子公司的身影。公募REITs作为一项攻守兼备的投资工具，兼具固定收益和权益属性，整体更偏向于权益。目前理财子公司已经在公募REITs的投资中扮演着重要角色，整体参与度较为广泛。同时，随着理财产品的净值化转型，上半年以来多只传统理财产品或有呈现出破净态势，投资公募REITs能够获得较为稳定的收益，并且实现有效隔离其他债权类和权益类资产的风险，将成为撬动理财产品净值回升的有利契机。在已发行的公募REITs中，除华安张江产业园外，其余均有保险机构参与战略配售。参与战略配售数量最多的机构为中保投资有限责任公司，累计参与了8只项目的投资，其资金来源主要为中小保险机构。此外，泰康人寿参与了3只，分别为中金普洛斯（20%）、红土盐田港（7%）和中航首钢（5%）；此外，中再集团、平安人寿、国寿投资、太平人寿、中信保诚、大家投控等也分别参与了较多比例的战配份额。保险资金投资要求具有安全性、稳定性和长期性等特征，而公募REITs具有封闭周期长、收益相对稳定等特点，两者存在较强的契合度；此外，保险机构投资者具有丰富的基础设施项目投资经验、较强的产业运营及主动管理能力，公募REITs底层基础设施项目的属性和运营投资逻辑也与保险资金投资需求相契合。在当前资产荒进一步加剧的背景下，公募REITs可以拓宽保险投资渠道，有效的分散和对冲传统投资标的的风险。国家发展改革委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）明确规定基础设施公募REITs试点行业，包括经济基础设施、社会基础设施和“新基建”，细化而言主要为交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房及其他（具有供水、发电等功能水利设施，以及自然文化遗产、5A景区等。基础设施资产的筛选主要从以下几个方面：第一，底层资产必须合法合规，而合法合规的第一步应是权属清晰。底层资产的权属清晰体现在：公募REITs发行前，原始权益人依法合规直接或间接拥有项目所有权、特许经营权或经营收益权，底层资产在交割时不应存在抵押担保或其他负债连带责任，必须完整进入公募REITs，与原始权益人实现剥离。项目公司依法持有拟发行公募REITs的底层资产，必须符合国家有关产业政策，项目工程规划、环评和用地等相关手续齐备，最后通过竣工验收。从项目层面来看，合法合规体现在：一是项目审批手续合规，政府投资项目执行审批制，企业投资项目执行核准制或备案制；二是项目工程规划、环评及用地手续合规，项目前期需要取得土地预审意见，开工前通常应取得工程规划许可证、环境影响评价报告批复及土地使用权证，特别在土地使用方面，需根据项目类型和土地取得的形式,取得政府或相关部门、合同签署机构等对项目100%股权转让无异议, 或说明取得、使用土地使用权的具体情况,就存续期和清算期的土地使用问题做出相关承诺；三是竣工验收手续合规，需要由建设单位、施工总承包商、勘察、设计、监理等相关机构出具项目工程竣工验收报告。第二，项目现金流的成熟稳定。基础设施公募REITs收益来源于项目自身现金流，因此项目运营时间原则上不低于3年，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，重要现金流提供方应当资质优良，项目收益持续稳定且来源合理分散，预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。同时，在归集项目现金流时，需要考虑底层资产现金流存在的不同情形。比如部分产业园区项目后续存在需要进行滚动开发的情形，发行公募REITs后可能会有现金流不稳定的问题；或者是多省市运作的交通、物流仓储项目，底层资产分布较广现金流归集存在一定难度。第三，资产规模符合要求。首次发行公募REITs的项目,当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元，同时原始权益人应当具有较强扩募能力,以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行公募REITs的各类资产规模原则上不低于拟首次发行公募REITs资产规模的2倍。第四，底层资产具备可转让性。原始权益人及当地政府协商一致同意转让,并已履行相关决策程序; 若相关规定或协议对底层资产转让或相关资产处置存在任何限定条件、特殊规定约定的,需有关部门或协议签署机构出具对转让事宜的无异议函。按照《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》规定，基金总资产不得超过净资产的140%，即总杠杆率上限为28.57%；其中用于项目收购的借款金额不得超过净资产的20%，即约束了并购融资的杠杆上限为16.67%。可以看出，公募REITs的总杠杆率和并购融资杠杆都相对较低。受REITs设立需满足最低分红比例要求的强制分红政策影响，其每年留存收益较少，在扩张意愿之下进行并购时自有资金往往无法满足需求，主要需要依赖外部融资，因此控制杠杆率能够一定程度上降低基金管理人过度使用杠杆的动机和大举进行扩张的冲动。对于REITs设立前存在的外部融资，若不存在针对底层资产或项目公司股权的抵质押等相关权利负担安排，在符合杠杆率范围内的，可以予以保留，如不满足上述要求，则需要予以偿还。因此，在REITs设立前，依据公募REITs杠杆率相关要求，存量融资可按以下三种方式操作：一是与债权方协商将部分融资的担保方式转化为信用，在保持底层资产和项目公司股权无相关权利负担的情况下将融资保留至公募REITs；二是将融资提前归还，解除相应的现金流及股权等的权利负担；三是与债权方进行约定，优先解除相关权利负担，并在公募REITs成立后以募集资金予以偿还。对于REITs设立后，基金总资产被动超过净资产140%的，为控制杠杆率不能够新增借款，且应当及时向证监会报告。公募REITs的发行可分为：前期准备、尽职调查、国家发改委申报及审批、交易所审核、证监会注册、项目路演及推介、产品发行上市等七个步骤。在前期准备阶段，需筛选入池资产，拟入池资产（特别是国企所有的资产）应征求市政府及国资委、发改委等相关部门对相关事项初步同意。在尽职调查阶段，需厘定资产边界，确定产品方案及合作中介机构，编制REITs试点申报材料。在发改委申报阶段，对符合相关条件、拟推荐开展试点的项目，需由省发改委进行初审，初审通过后省发改委需向国家发改委出具无异议专项意见，在取得国家发改委正式推荐意见后，可向证监会与交易所提交申报材料。在发改委体系中，侧重对REITs项目资产筛选准入审核以及募集资金用途指导。在交易所审核阶段，需启动ABS产品申报、基础设施基金上市申请。交易所主要负责资产支持专项计划层面的审核以及对公募基金上市申请的审核。在证监会注册阶段，需获得交易所无异议函，启动基金注册申请、编制公募基金相关材料。在证监会体系中，侧重对REITs项目产品方案审核。在项目推介阶段，基金注册申请需获批，后续进行项目推介与询价。在产品发行上市阶段，需完成协议条款的签署，经认购、回拨等操作完成资金募集。公募REITs在准备阶段，需重点完成与地方政府的沟通协调。一是与当地人民政府或自然资源与规划部门沟通，在项目以划拨方式取得土地使用权的情形下，取得项目以100%股权转让方式发行REITs的无异议函，完善拟注入项目公司土地资产的权属；二是与财政局、住建局等相关部门对接关于补贴、投资性管理手续等事项、获取相关协议文件及证明材料；三是与国资部门协商取得底层资产的对应股东决议、备案资产评估结果；四是与税务部门进行沟通，编制完整纳税方案。发改委对公募REITs的审核要点主要包含：一是项目收益率，预期净现金流派息率应高于4%以及分配率的合理性。特许经营权类项目的分配率与特许经营期限密切相关，同一类型的项目的分配率差异较大,发改委着重关注合理性。二是募集资金用途，用途应符合国家政策和企业主营业务情况，对拟用于新的固定资产投资项目建设的,需说明项目建设地点、行业、建设内容和规模、总投资、预期经济社会效益、前期工作进展等情况。三是纳税方案，纳税事项应合法合规。基础设施项目在重组、股权转让等环节存在税收缴纳问题,尤其是土地增值税,应当提供纳税方案、向税务部门的咨询和书面报告情况、第三方意见及关于补缴税收的承诺函。四是合规性，项目审批、核准或备案手续合规，规划、用地、环评、施工许可手续完备，竣工验收报告、五方验收单等齐全，无转让限制的相关证明材料,并由专业律师就转让合规性出具意见。证监会交易所对公募REITs的审核要点主要包含：一是业务参与机构。原始权益人方面：应享有基础设施项目完全所有权或者经营权利;信用稳健,内部控制制度健全;最近3年不存在重大违法违规记录。运营管理机构方面：需具有持续经营能力,最近3年不存在重大违法违规记录。相关中介机构方面：应当符合《基础设施基金指引》规定的相关条件。二是基础设施项目。权属清晰,资产范围明确，不存在法定或约定的限制转让或限制抵押、质押的情形,且转让已获得有效的审批手续；基础设施资产已通过竣工验收，工程建设质量及安全标准准符合相关要求；符合市场化原则,不依赖第三方补贴等非经常性收入；运营时间原则上不低于3年,投资回报良好。三是评估与现金流。原则上以收益法作为基础设施项目评估的主要估价方法；现金流来源集中度较高的,需进行风险揭示,并披露重要现金流提供方的经营情况、财务状况；专项计划的基础资产现金流归集路径应当清晰明确；可供分配金额测算应当遵循合理、谨慎的原则。四是交易结构。基础资产转让应当合法、有效,存在附属权益的应当一并转让；合理安排基础设施资产支持证券期限。五是运作管理安排。关注基金份额持有人会议规则；基础设施项目运营管理职责的相关安排和机制；运营管理机构的解聘、更换条件和流程、履职情况评估、激励机制等安排。在公募REITs相关规则设立前，类REITs实际已存在了好多年，但由于类REITs所募集的资金多为债性，底层资产实质依然为原始权益人所控制，底层资产对应的收益和风险依然归属于原始权益人，因此难以真正意义上实现底层资产的“出表”，而类REITs发行所募资金在原始权益人报表上体现为金融负债。公募REITs相关规则发布后，要求“基础设施项目原始权益人应当参与基础设施基金份额战略配售，战略配售比例不得低于本次基金份额发售数量的20%，且持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于5年。”，同时REITs基金管理人可以设立专门的子公司或委托第三方管理机构负责基础设施日常运营维护、档案归集管理等，因此影响公募REITs原始权益人在报表处理上是否“出表”的会计处理因素主要包括：公募基金层面基金份额持有比例（可通过一致行动人安排提高表决权比例）、运营管理的权力及回报的可变动性。对于原始权益人而言，根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》判断是否继续维持对底层资产（基础设施项目）的控制，若无法维持控制，则对于之前持有并纳入并表的底层资产（基础设施项目）则需要作“终止确认”，即 “出表”，同时确认相关损益。对于原始权益人当年财务报表的会计处理为：在资产负债表中增加对公募REITs的投资，减少基础设施项目相关的资产及负债，增加货币资金；在利润表中增加基础设施项目处置收益。对于原始权益人以后年度财务报表的会计处理为：利润表中不再反映该基础设施项目的收入及成本，体现公募REITs的投资收益及提供运营管理服务的收入（如有）。若原始权益人继续维持对底层资产（基础设施项目）的控制，则公募REITs中其他投资者所持有的份额在原始权益人的财务报表中体现为少数股东权益，从而降低原始权益人资产负债表中对应的有息负债，使得企业资产负债率下降；同时因原始权益人继续控制优质资产，因此总资产规模不变。公募REITs涉及的税收可分解为四个阶段：重组阶段、交割阶段、运营阶段及退出阶段。根据财政部、税务总局于2022年1月26日联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第3号，以下简称“3号公告”），关于税收优惠主要涉及两个阶段，即：设立基础设施REITs前（重组阶段）和基础设施REITs设立阶段（交割阶段）。重组阶段，即：设立基础设施REITs前，为原始权益人对基础设施资产的剥离阶段。企业所得税方面，3号公告的表述为“原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理”，但对于划转的具体方式，3号公告未进行阐述。根据3号公告，不论项目公司取得基础资产还是原始权益人取得项目公司股权，均基础设施资产的原计税基础确定，同时该阶段原始权益人和项目公司均不征收企业所得税。土地增值税方面，根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2018]57号）文件，对于重组阶段采用分立方式则可适用免征土增税（具备房地产开发资质的原始权益人除外）的规定：“企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税；单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。房地产开发企业除外。”。增值税方面，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件二“营业税改征增值税试点有关事项的规定”中对于增值税免征的优惠项目：“在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。”因此，在符合“一并转让”条件下，增值税应享有免征政策。契税方面，根据《关于继续执行企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财税[2018]17号）：“分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税；同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税；母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。”，因此若通过分立方式进行基础资产剥离可免征契税。交割阶段，即：专项计划取得基础资产所有权、基础设施REITs设立阶段。该阶段主要涉及税种为企业所得税，3号公告给予的税收优惠在于：对于原始权益人因转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，企业所得税允许递延至完成募资并支付股权转让价款后缴纳；而对于原始权益人自持部分的REITs份额对应的评估增值，企业所得税允许递延至实际转让时缴纳。运营阶段，即：基础设施REITs持有资产进行运营并分红，其中运营环节主要涉及房产税、增值税及企业所得税，分红环节则涉及增值税、所得税。对于运营环节：房产税方面，若运营阶段持有经营性房产且发生租金收入，应按租金收入的12%缴纳房产税；若运营阶段持有但未发生租金收入，应按房产余值的1.2%的缴纳房产税；此外，对于公共租赁住房等还可享受免税政策。增值税方面，按照现行增值税暂行条例进行相关纳税处理。企业所得税方面，基本税率为25%，但对于高新技术企业、西部大开发企业、从事污染防治的第三方企业、海南自由贸易港、上海自贸试验区临港新片区以及广东横琴新区、福建平潭综合实验区、深圳前海深港现代化服务业合作区企业等享受减按15%纳税的优惠政策。对于分红环节：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）、《关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2008]1号)，封闭式证券投资基金分红免增值税、所得税。退出阶段，即：投资者在二级市场转让公募基金份额、REITs处置资产或项目公司SPV股权。对于在二级市场转让公募基金份额的情况，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号、关于开放式证券投资基金有关税收问题的通知》（财税[2002]128号），个人投资者免增值税、所得税，而企业投资者需就转让价差缴纳所得税。对于REITs处置资产或项目公司SPV股权的情况，涉税比照设立环节时的资产转让和股权转让行为。公募REITs聚焦于九大类行业，即：新基建、交通、能源、仓储物流、生态环保、市政、园区、保障性租赁住房及其他（水利设施及5A旅游景区等）。截至2022年5月末，已上市基础设施公募REITs 12只，按基础资产类型划分，其中4只为产业园区、4只为高速公路、2只为仓储物流、1只为垃圾处理及发电、1只为污水处理，基金期限为20-99年，原始权益人跟投比例在20%-58.95%间。首批项目平均有效认购倍数超7倍，第二批2只产品认购倍数超40倍。基础设施公募REITs二级市场呈现低波动、低换手率的特征。首先，公募REITs以封闭式基金的方式运作，封闭式基金的存续期限通常不低于基础设施项目的运营期限，有的甚至长达99年，封闭期内投资者无法赎回且退出路径相对单一，只能通过在二级市场进行交易退出。其次，专业的机构投资者可以参与公募REITs的战略配售，锁定期为12个月。一旦发生信用风险事件，公募REITs产品将面临流动性不足风险，相关投资者难以及时退出。公募REITs的底层资产为基础设施项目，基础设施项目具有一定的公共物品属性，对于关系国计民生的基础设施（如高速公路、供水、供电、供热、供气、污水处理等）项目，或是国有企业为配合地方政府招商引资而投建的产业园区项目、吸引人才而投建的保障性租赁住房项目等等，底层项目资产在运营过程中的定价一定程度上会受到政府指导甚至限价，市场化程度相对较低，因此与CMBS的商业地产项目不同，公募REITs的底层资产项目无法及时反映市场供求关系的变化、在估值方面无法准确地反映其市场价值。公募REITs目前仅限于投资九大类基础设施行业，在经过对底层资产的严格筛选及多重审核之下，符合过审标准的优质资产增长空间尚待观察。由于存在一定的公益属性，公募REITs的收益率普遍不高，能否满足保险机构等长期限投资者对收益率的要求有待市场的验证。随着前期高收益率项目的逐步发行，未来公募REITs的收益率可能存在逐步下滑的趋势。产品的流动性决定了产品的生命力，建议公募REITs引入如产业基金等更加多元化的投资者，扩充市场流动性，以活跃市场交易。此外，公募REITs作为一个权益型产品，它的收益既包含了相对稳定的分红，又包含了底层资产的升值，因此建议基金管理人提升主动管理能力、项目管理人提升运营能力，在保障顺利运营的同时，适时为产品注入优质底层资产进行扩募、为后期运营存在困难的资产进行回购退出，让资产和市场都真正活起来。建议公募REITs逐步放宽基础设施资产的筛选范围和种类、降低对稳定运营年限的要求，适度考虑一些运营较为成熟、市场相对稳定的优质项目，如优质商业地产项目、以使用者付费为主要来源的PPP项目等等，进一步激发存量优质项目的市场活性，使产品收益率更加市场化。在现有税制体系中，除了年初发布的《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》对公募REITs的部分交易环节的税务处理进行规范，但并未出台完整的税收规范，其他税务处理只能套用一般经济业务的相关规定。建议有关部门尽快推出针对公募REITs税务处理的全套政策指导，便于在产品端和执行端的税收规范。2022年4月，中央政治局召开稳住经济大盘会议以来，全面加强基础设施建设、扩大有效投资已成为我国当前经济工作的重点。2022年5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号），部署盘活存量资产，推动公募REITs发展再次提速。在地方政府债务率高企的环境下，扩投资、强基建的关键就在于拓宽社会资金投资渠道，路径就是充分挖掘存量基础设施资产的价值，唤醒“沉睡资产”，通过公募REITs将其转化为“金山银山”。（本文由中国工商银行福建省分行王倩颖撰写）
工隆建通智库【博主讲堂】 总第91期 适度超前背景下 政府投融资及银行政信业务新趋势新方法 7月28-29日线上直播 主讲人：薄著 1、区分隐性债务和市场化融资（某市政道路河道整治景观提升“投资人+EPC”案例）2、区分政府投资项目和非政府投资项目（某地级市滨海科创园F+EPC项目的模式变化案例）3、改变政府资金使用方式（某市财政拨款发挥撬动作用案例）5、规划有经营收入的项目（某县桥梁项目市场化融资案例）6、以土地的最终产出规划项目（某交通项目一体化建设发展案例） 7、发展EOD模式（某地级市山水林田湖草环境整治和房地产案例）2.政府的预算只有1年，但资金支付期需要十年，怎么办？ 案例12.政府可否不经采购委托城投进行土地开发？ 案例16.委托代建以及政府购买服务、政府采购工程如何做融资？ 案例17.委托代建、政府购买服务、政府采购工程对城投的要求有什么不同？21.如何以政府的补助补贴资金合规增强城投的还贷能力？ 案例1.政府配给特种资源 案例
2.水利资源资产化经营化 案例 3.市政道路开发 案例 4.基建充分利用 案例 5.政府购买服务、租赁支持 案例 6.政府异地平衡支持 案例 7.肥瘦搭配、做强主体 案例 8.土地综合整治经营化 案例 9.农村人居环境经营模式 案例 10.乡村振兴中的经营开发 案例 第2天 下午 14：00—17：00 1.地方政府通过有限的财力撬动金融，促进融资、基建、经济高质量发展和财力培育的方法；2.城投企业如何在完成地方政府任务的同时做大做强自己，通过市场化融资实现政府的施政目标；3.银行和建企如何以专业能力获取政府业务，获得竞争优势（七）职业院校基建融资 案例
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