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“代建制”最早起源于美国的建设经理制（CM制），指业主委托建设经理来负责整个项目的管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，代建单位的收益通过收取代建管理费的方式实现。园区工业房地产的代建，是法式、新古典之后，中国产业园区的又一个“舶来品”，美国前总统特朗普的家族企业就是干代建的，特朗普做代建的最高境界是Trump五个字母值1千万，就是代建业务的贴牌。 园区工业地产的估值与代建园区工业地产未来发展趋势国内的工业地产至今已有近海20年的发展历史，经历了工业园、科技园、商务花园等形式，具体到产业园区的工业地产，是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，整合自然、社会、经济资源的新型产业形式，是工业地产的升级与换代。其目的在于提高企业发展力、提升区域竞争力、提高企业形象。是对土地和房产进行二次甚至三次持续性开发，追求的是资源价值的最大化，从而具有升值潜力和投资价值。 面对日趋复杂的全球经济环境，以及新一轮科技革命和产业变革所带来的深刻影响，产业园区也正在经历转型发展的蜕变过程。以国家级的经开区作为引领，许多园区已经逐步改变过度依赖资源和能源消耗的发展模式，加快了内涵式的增长步伐。新时代下的产业园区已经不单单只是一个空间载体，而是一个构筑产业生态的核心生态因子，是一个撬动政府与社会资本、存量产业的有效杠杆，是一个细分产业高度聚集，产业共同发展，产业政策集中实施的核心载体。 企业对于园区的诉求从单一的成本政策需求变化为对于其成长的需求，一方面是公共设施服务配套的需求，包括产业孵化、产业加速、产业投资、人才服务等，另一方面则是对业务链上的需求——未来园区最能够吸引到企业的关键点在于园区是否能够给企业带来细分业务方向上的资源对接，给企业带来业务增值。最后，产业园区的运营应该从单纯的“房东”转变成为“合作伙伴”，丰富园区盈利模式，探索更多的金融、科技、技术、咨询等方面的服务增值模式。 未来产业载体的发展将会逐渐变成一个区域内特色产业资源以及特色服务资源的聚集地，产业园区的发展定位将会变得更加细分与专注，假大空的园区产业定位将会被更为实在的产业细分定位所取代，产业运营模式也将会趋于运营主体产业自持化和服务特色化。 因此未来产业园区必须回归产业地产的本源，“产业为先，载体为辅”，对产业的深入研究，将是所有产业园区运营商的基本功。产业研究要从园区平台搭建、产业集聚、产业服务、园区运营、产业投资获利等方面全链条、全周期覆盖园区业务脉络，以前置和统筹的角色，规划和串联园区开发运营各环节。 从园区开发运营而言，园区的金融属性是未来运营的主体业务，而就底层资产而言，由于银行等金融机构的授信特点，决定了底层的抵押资产主要是不动产。而不动产中，工业地产是主力，无论是资产体量还是价格弹性，工业地产都是不良资产投资的核心，这将是未来园区开发运营和资本市场对接的主要载体。 站在工业地产持有者及投资者的角度来看，工业地产出租成本相对较低，带来的投资回报相对提高。工业地产虽从外观上看起来“不亲近生活”，但实则是经济活动开展的主体，是一块不容忽视的资产。 工业园区内的基础设施配套齐全、产业聚集度高，交通条件较好，而且可以享受众多优惠政策，是国内外工业企业落户京城的首选之地。随着工业用地市场的逐步规范、成熟，工业园区在未来工业用地市场中将发挥更大的作用。 目前工业园区内的产品形式已经开始多样化，不再是以前单一的工业厂房，在园区里将出现工业仓储、公共服务设施、研发综合楼、实验基地、孵化器、配套住宅等多种产品形式。此外，文化创意产业将成为工业用地的新产品。 合法、合理、准确、科学的开展工业房地产评估定价工作不仅为金融机构向工业企业抵押贷款提供数据技术支持，更是为北京明确将文化创意产业作为北京新的经济增长点，促进京城工业产业的改造升级提供科学、准确的基础数据夯实基础。 园区工业房地产评估方法从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。伴随着工业的成长，我国的工业厂房工程也将高速成长。目前我国部分行业面临转型升级的战略机遇，国家也出台了相关政策促进产业结构调整和完善，工业厂房迎来全新发展窗口期。 一般来说，工业地产的盈利模式有以下三种： 一是以土地溢价增值而获取利润为基础的盈利模式。投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中的土地、厂房及仓储等设施转让，通过转让获利。 二是进行项目开发，长期持有经营收益或出售产品项目给投资开发商，独立或联合进行项目开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目收益。如中国星月集团开发上海松江的“大业领地”，在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。星月集团只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。 三是通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式。工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的工业企业强强联合，按工业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益，其典型的联合方式就是开发商以类似入股的方式与企业实行利润分成，共担风险。 根据《房地产估价规范》及相关法律法规的有关规定，对于工业房地产可以用市场比较法、成本法、收益法及假设开发法进行评估。 1、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。对于数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的类似用房，周边区域市场近期类似物业交易较多，可选用市场比较法估价。 2、收益法：预测估价对象未来各期的正常净收益，选择适当的资本化率（折现率）将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。对于自身或类似房地产有收益，属收益性或潜在收益性房地产，可选用收益法估价。 3、成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。开发完成的房地产，可采用成本法进行估价，成本法本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产价值。 4、假设开发法：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法通常用作可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房等类型房地产的估价方法，估价对象为开发完成的房地产，一般已建成房地产项目不采用次方法。 园区工业地产投融模式从投资角度来看，工业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。在投资回报率方面，工业厂房的租金回报率远远高过住宅和写字楼。据国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率仍在飞速提升，我国的城镇化率已经达到55％，随着城镇化步伐的加快，带动工业进一步发展，工业地产将出现“井喷”，投资回报率将进一步提高。 工业地产的租赁期，通常为3年至10年，最长可达25年。然而一般的住宅租赁期普遍为1年，存储类地产的租赁期为1个月。相比而言，工业地产的租期决定了其“相对稳定的租金收入”。我国工业地产企业应用最为广泛的融资模式为银行贷款。不管是前期开发，还是后续的建设施工销售环节，工业地产行业在每个环节都能看到银行贷款的影子。其次是发行股票、债券等模式，但是后两种融资模式的效果都比较差，而且几乎超过90%的工业地产行业都无法进到资本市场发行股票或债券进行融资。 从目前来看，中国大部分的工业地产企业或多或少都存在着融资的困境，其一就是渠道非常的单一，大多数都需要向银行贷款，同时资本市场的成熟度也不高，使得无法为工业地产企业创造更多的融资方式，另外，虽然有比较广阔的民间借贷市场，但是这种融资模式会大幅度的提升工业地产企业的融资成本，并且具有一定的风险。 工业地产的四种商业模式均有内在的资本运作逻辑、盈利方式以及核心能力要求，对于产业地产商，尤其是新进的产业地产商而言，该四种模式没有优劣之分，只有适合不适合之说，产业地产商还需在行业法律法规的边界内，根据自己的资源、能力状况，选择适合自己的商业模式，以帮助自己在产业地产开发建设领域少走弯路、错路、冤路。 创新投融资方式无非是股权融资与债权融资的各种排列组合、渗透变种、多层嵌套。作为投资方需重点关注增信措施（资金安全）、退出机制（锁定盈利）以期实现资产保值增值；作为融资方需重点关注交易架构安全性、交易条件公平性。由此可见，如何拓宽中国工业地产企业的融资渠道，降低融资成本已经成为当前亟待解决的问题。 1、)REITs融资模式 房地产信托投资基金，即REITs融资模式，这种融资模式最早出现在美国，随后逐渐在欧洲国家开始被使用，是一种房地产融资和证券化的手段。REITs融资模式作为比较新兴的融资模式，具有以下几种特征：一是与其他资产具有比较低的关联性；二是在市场中价格具有比较低的波动性；三是投资风险有限；四是具有较高的当前收益。在应用的实践过程中，房地产信托投资基金一般会分成两种操作模式，即契约型和公司型。 2、供应链融资模式 一般情况下，在工业地产开发的过程中需要涉及到许多的行业和企业，不是哪一个企业能够独立完成的，随着经济全球化的不断加深，现代社会的分工也越来越密集和细致，这就意味着工业地产项目在开发的过程中会有很多的企业和人都被融入到此过程中来，例如原材料的供应、项目的施工建设和地产项目的营销等等。对工业地产项目所涉及的内容进行详细分析，发现可以将企业划分为以下四种，即供应商、制造商、分销商和零售商，正是由于这些企业形成了一个完成的网络结构，这也就是当前所说的供应链及其管理。因此，这种供应链融资模式已经成为当前工业地产企业中比较常见的一种融资模式。 3、项目融资模式 在20世纪初的美国，项目融资模式首次被提出，在早期阶段，这种融资方式主要被应用在石油等比较大型的矿产资源开发过程中，这主要是由于这些项目在进行的过程中通常会使用到大量的资金，而在项目开发过程中，随着产品的逐渐增多，企业如何有效盘活这些产品就成为了相关人员急需要解决的问题。所谓的项目融资模式就是以一个特定的经济体所安排的融资，而贷款人在开始考虑贷款时，需要满足这一经济体的现金流和收益作为还贷的资金来源，并且需要具有一定的安全保障。 在全部融资渠道中，银行贷款也就是国内贷款跟个人按揭贷款之和大约占项目代为资金的三分之一。很少一部分工业地产企业能够在资本市场中获取优质的资源，以及少数工业地产企业能够在集团公司的融资平台得到债券资金，其余绝大多数工业地产企业只能依靠银行贷款的渠道进行融资。 跟银行贷款相比，企业债券在期限资金管理方面优势众多，但是获得融资的流程却更加复杂尤其是被《企业债券发行管理条例》、《证券法》、《公司法》等法律法规所制约。同时债券到期对于现金流也有一定要求，中小型工业地产企业根本无法利用该渠道进行融资。不仅如此，我国当前发行的债券主要是房地产项目债券。并未发行土地开发债券、房地产投资债券。 可见，项目融资模式已经在中国工业地产项目中有了一定规模的应用，同时还可以进一步对此种模式进行完善，从而让其能够更加适应当前中国的发展形势。从这一模式的内在特点来看，本身具有的有限追索性是能够高度契合工业地产企业的，能够有效解决企业的资金匮乏问题，并且也还可以在最程度上提高投资者的收益，从而达到共赢的目标。 园区工业房地产评估方法的实际应用从全球视野来看，工业地产是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业地产租金低于写字楼与商业零售。与国际标准比较，国内工业地产的租金低于国际上成熟市场租金。因此，未来国内工业地产的租金拥有很大的上升空间。同城市内，工业地产的价格几乎为住宅类价格的20%，单位面积的投资门槛有明显优势。 工业园区的产业选择首先需考虑在园区内形成有效的产业集聚和分工协作体系，重点把握“产业链”这条主脉，坚持发挥大项目的“火车头”作用，用大项目推动大发展和工业产业的优化升级。 因此，工业园区应该按照有所为有所不为的原则，从集约化利用园区空间考虑，充分把握全球产业的发展趋势，发展技术和人力资本密集度高、市场前景广阔、规模经济效益突出、可持续发展性强、环境污染少或无污染的产业。 工业地产的租赁期，通常为3年至10年，最长可达25年。然而一般的住宅租赁期普遍为1年，存储类地产的租赁期为1个月。相比而言，工业地产的租期决定了其“相对稳定的租金收入”。工业地产不需要像其他地产类型那样多的保养。工业地产的大多数租赁是“三重净租赁”，也就是说租户除了支付水电费和租金外，还要支付物业税、建筑保险、大部分公共区域和结构维护费用。这意味着，租户要担起“维护”的责任。（尽管“维护责任”属于租户，但由于工业地产的租赁期较长、租户周转率较低，工业地产也不需要频繁的维修和养护）。 工业园区的产业选择应结合当地的工业发展特点和园区内部企业之间的网络联系，确切地说，工业园区是以区域经济和资源特点为基础，以企业自身优势为依托，以对外拓展市场为导向，促进现代产业分工协作的专业化工业区。 因此，工业园区进行产业选择时，应考虑到的因素主要有：第一，地区工业经济和资源特点；第二，工业园区工业发展现状；第三，工业园区的区位特点和交通物流因素；第四，邻近工业园区的产业选择。 根据工业房地产的现状，目前采用较多的方法为成本法及收益法并将上述两种方法的估算结果分析综合后，得出估价对象的市场价值。另外出于抵押目的评估的需要，本着合法原则、谨慎原则及最高最佳利用原则，在估价对象的法定用途内，对估价对象的房地产价值进行评估，可分为以下四类： 1、土地性质为工业，利用现状为生产及仓储用房 对于此类土地及地上建筑物同为工业用途的房地产项目，由于市场中整体交易的数量较少，但类似厂房的租赁情况可以经过调查获得，故可选用成本法及收益法进行评估。 2、土地性质为工业，利用现状为商业用房 对于土地用途为工业，地上建筑物用途为商业用房的房地产项目，如果在市场调查中可以取得并有一定数量的与估价对象类似的交易案例，可以采用此方法测算；如果没有类似市场交易案例，可以采用成本法及收益法进行评估，其中成本法本着合法原则用工业用地进行评估，收益法结合地上建筑物的实际利用收益水平测算。 3、土地性质为工业，利用现状为办公及科研用房 由于土地用途为工业，地上建筑物用途为办公或科研用途的房地产项目，如果在市场调查中可以取得并有一定数量的与估价对象类似的交易案例，可以采用此方法测算；如果没有类似市场交易案例，可以采用成本法及收益法进行评估，其中成本法本着合法原则用工业用地进行评估，收益法结合地上建筑物的实际利用收益水平测算。 在投资回报率方面，工业厂房的租金回报率远远高过住宅和写字楼。据国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率仍在飞速提升，截止2021年，我国的城镇化率达到57％。届时，随着城镇化步伐的加快，带动工业进一步发展，工业地产将出现“井喷”，投资回报率将进一步提高。从投资角度来看，工业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。 产业园区与工业密切相关，根据工业地产建筑体规模大小的差异，可分为工业厂房和工业园区，我国的工业园区包括各种类型的开发区，如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区等。我们先来看一组数据，在国内工业地产销售面积方面，销售面积一直保持在上升的趋势，反映出市场需求较高。 在对产业园区的工业地产进行估值时，一般用现金流折现模型（DCF模型)来对资产进行估值，在DCF模型中，折现率（一般用预期收益率）越低，资产价值越高；针对预期收益率，我们采用资本资产定价模型（Capital Asset Pricing Model 简称CAPM）：E(ri)=rf+βim(E(rm)-rf)，预期收益率E(ri)与无风险利率rf 成正相关。通胀水平可以从两方面影响工业房地产的价格：一是随着生产要素价格的上升，进而影响资产的重置价格；二是通胀水平的上升，会降低实际收益率水平，进而提升资产价格。 工业地产作为生产要素，与实体经济景气预期的关系明显，人为炒作的投资属性相对较少。而2020年到2022年正处于宏观经济去杠杆周期的后期，市场对实体经济毫无信心，工业地产的价格严重偏离了正常价值，其后两年的价格上升，一定程度上是正常价值回归的需要。但随着产业的不断升级与扩大，传统的厂房模式弊端也开始显现，在快速扩张拿地后，真正的考验才刚刚开始，面对巨大的招商指标压力，政府会对这类产业园区运营商的要求只会更加严苛，如果达不到政府的要求，后面想要拿地，就没有那么容易了，这也是目前联东集团跟中南高科这类厂房业态的运营商们面临的一个严重问题。 园区工业房地产的变现中央对楼市的调控不放松，尤其是对住宅市场的严厉控制不禁让广大住宅开发商感到阵阵寒意，园区工业房地产的代建们纷纷寻找企业转型升级的突破口，工业地产需求大增，产业园区的筹备和建设更是助推了工业地产的旺盛需求，工业地产逐渐成为投资者们分散风险，提高收益的渠道之一。 在这种背景下产生了很多机遇与挑战，产业的转移和生产必定对工业生产的场所提出了更加严格的要求，欠发达地区要引入被转移出来的产业竞争相当激烈，各个地方的产业园区的建设成为考核的一个重要指标。如何科学有效的建设工业园区是摆在各地招商引资者面前的难题。同时要进行产业升级的发达城市原有的工业园区早已不满足现时代的生产要求，如何进行最优的资源整合与改造也是决定能否成功将高新技术产业引入的一个重要门槛。 1、变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 如果不考虑假定房地产拍卖或变卖，因处置抵押物的短期性、强制性、增加处置税费会形成降价拍卖或变卖。对于工业用地房地产，需要从所在区域地理区位，交通便捷度，通达性、可及性、通用性、市场需求度、是否可分割转让等方面来考虑。 2、从评估价值和变现能力来看，不考虑工业园区的行业准入等限制，对于工业聚集度高，产业状况良好，交通便利，市场需求度高的工业房地产，则相比之下具有较高的变现能力。如总部基地、亦庄开发区等相比之下具有较高的变现能力。 3、工业房地产的变现限制 （1）由于工业房地产多为生产性用房且多数位于独立院落内，就造成了院落内各部分建筑物的功能、用途为相互依存、功能互补的关系，故不宜将整个院落分割转让，若体量及价值量较大则对其变现能力产生一定影响。 （2）工业园区设置的准入机制的限制，由于一些工业园区对于区内的企业在投入资金、年产值、行业限制、排污等方面的限制，会对处置、交易及其变现能力造成一定的限制。 （3）工业园区有时也会在合同中禁止工业房地产转让等，从而限制变现。 园区工业地产的代建业务代建制在我国经历了十多年的理论研究和实践，已逐步发展成为一种成熟的项目建设管理模式。我国“代建制”第一次系统化的权威定义来源于《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号），即“通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位”。 园区工业房地产的代建企业是需求响应型企业，除了面向消费者外，更要面对各类型委托方，代建产品需求的多样性要求代建企业搭建更为开放的平台，是一个共享、开放的体系；在周期性方面，传统开发企业的业务有较强的周期性，市场向好时，通过加杠杆，拿地扩张；市场下行期进入业务萎缩期，去杠杆收缩规模。 但代建企业受周期影响较小，在市场进入下行期的时候，因为有更多的中小型房企倾向于选择专业代建企业来抵御市场下行期的周期风险，从而进一步能保障企业在市场下行期的业绩稳健发展。园区工业房地产的代建业务是由园区开发商的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。园区工业房地产的代建方通常是在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。 园区运营商帮政府建保障房及市政设施，盖得比一般的商品房还要美，代建收入一般不超过建安工程的3%，利润微薄。后来，品牌园区工业房地产的代建开始给其他小开发商代建项目，所获得的利润相对更高，部分能达到销售收入的5%-8%。如果延展到前期的规划设计到后期物业管理，全程获得的收益并不比单独拿地开发低。再之后，品牌园区工业房地产的代建又把资本引进代建项目，代建方向符合投资标准的代建项目提供融资支持，或通过其合作金融机构提供融资、代建方提供增信措施。 园区工业房地产的代建业务除了不入股之外、也不垫资的一种经营模式。那种需要垫资垫很多钱的所谓“代建”模式，是有问题的，有那么多垫资的钱，低三下四当乙方干嘛，自己去拍一块地去不就得了，代建的利润率本来也不会太高，甲方收到一大笔垫资的钱，连前端融资都省了，杠杆用的足足的，反而是作为开发商的代建方却变成了银行。 一般来说，总包也能垫资，作为代建方适度垫资垫一点不过分吧，当然如果只垫工程款，的确有办法处理掉，转嫁给总包就好，但一是要看总包和谁（业主还是代建方）发生关系，牵涉到总包的垫资问谁要钱，二是那些前期费用总包是不是也愿意扛掉。垫资总是麻烦的，如果要垫，就垫点工程款，如果要垫土地款，真不如去拍一块地了，凭什么赚只赚代建的钱，却承担项目的开发风险。 相较于传统地产，代建最大的特点就是对土地和资金的依赖度小。在项目运作当中，代建企业走轻资产运营模式，更专注于行业业务链条上的开发、建设、运营、销售及后期物业管理等专业化运作，因此可以在提升业务规模的同时，维持较低的财务杠杆。 在融资政策收紧的背景下，一些小园区工业房地产的代建很难取得外部融资，而品牌园区工业房地产的代建具有多种融资渠道，能有效解决小园区工业房地产的代建的融资难困境，让各方都欢喜。通常情况，代建方会赚取一些融资成本利差。以绿城的代建4.0为例，既包括事前的基金安排与销售约定机制（有点售价对赌的意思），也包括事中的各种管控，更涵盖了楼盘交付之后的各种服务。用他们自己发明的专业术语来说，叫做「QR协定」（品质信用协定）与「VS计划」（价值分享计划）。在园区工业房地代建类型看，主要类有三种： 1.商业代建 与土地确权的房地产项目对接，由委托方提供土地并承担全部或主要的投资，代建方根据项目方需要向项目输出品牌，派驻专业的开发团队，承担开发任务，提升产品的市场价值，并为符合要求的部分项目提供融资服务。此类项目简单来说，就是品牌开发商不知名的小开发商提供全程的开发管理服务，输出品牌，提升产品的市场价值。 2.资本代建 与各类专业进行房地产投资的金融机构对接，代建方为其投资项目提供全过程开发管理服务，实现“资本+代建”双赢。举个例子，地产基金A是一家专注于房地产股权投资的金融机构，拥有财富端募集资金的优势，但是缺乏项目操盘经验，或者没有操盘团队，那么他们找品牌房企合作再合适不过。 3.政府代建 代建方与政府相关部门合作，承接安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理和服务，依据项目的投资、销售或利润总额收取佣金。政府代建项目的利润较低，但也可获得更多的社会资源。 园区工业房地产的代建业务中，委托方拥有投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担投资风险。代建方负责开发环节的全过程管理。双方通过《项目开发代建管理合作协议》约定主要事项： 1.项目建设管理事项。项目定位、设计、施工、销售方面的决策权等的约定，具体包括包括编制项目开发生产计划、规划方案设计确定、施工图设计及审核、三通一平工作、建设用地地质勘探、桩基施工管理、供应商的考察与确定、签施工协议、组织总包资源单位进场及施工、协助委托方完成工程款支付、工程竣工验收、销售排期及售价等等。篇幅所限，在此不再详述（下同）。 2.办理政府部门相关手续。包括办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《工程验收报告》、《单项验收合格文件》等。 3.项目成本控制。对项目建设资金使用计划、项目建设预算编制、工程量清单及招标参考价编制与审核、工程变更及洽商的测算与审核、工程竣工结算等作出约定。 4.品牌输出。项目可以使用代建方的品牌，如“绿城×××”。 5.利润分享。通常模式为代建方收取固定管理费，同时对于利润部分分成作出约定。 6.公司控制权。涉及法定代表人及公司高管人员任免权、股东委托投票权、公司账册和印章的管理权等。 7.融资事项。代建方负责为项目公司融资，通常会为此提供增信。 8.管理团队。委托方派驻项目公司的管理人员与委托方签订劳动合同，并向项目公司收取此部分费用。 整体来看，园区工业房地产的代建市场同时也面临着一些发展瓶颈。首先，是竞争性问题。对于代建业务而言，更加依赖房企的品牌影响与操盘能力。对于一些还未入局的龙头房企而言，其本身就具有潜在代建实力，切入市场难度不大。未来若更多品牌房企涉足代建行业，势必造成行业竞争性加大，行业的高增长难以为继，利润率水平也或将下滑。 另一个方面，则是成长性问题。由于目前的代建行业主要客户群体是中小房企。在当前强者恒强的房地产市场下，未来房地产市场或将更多由更具实力的龙头房企所主导。在此背景下，中小房企或将面临行业洗牌与淘汰，而作为中间环节的代建行业，其未来增长空间或受一定限制。 对于代建企业而言，资本代建或是未来突破行业瓶颈的新一类方式。资本代建中的项目拥有人主要为专注于房地产投资的金融机构。由于这类机构可能在房地产开发中没有实际业务，或还未取得标的土地使用权，因此这类代建模式还需要提供投资咨询、成立项目公司、运营前管理等等。 目前资本代建已成为不少发达国家房地产开发的主流业务模式之一。随着国内金融在房地产行业中占据更加重要的地位，开展园区工业房地产的代建，在商业资本代建业务或可以给企业带来更加广阔的发展机遇。此外由于金融机构拥有强大的集资能力，而园区工业房地产的代建企业则提供经营及管理房地产项目方面的经验或能力，能形成更好的优势互补。 园区工业地产代建的前景在前几年PPP热潮结束后，园区基建的重任又回到了园区开发公司身上。但是，此时融资平台和财政之间的联系已经被划断；如何在政企分离的前提下确定政府与企业的职能定位？ABO模式就此开始流行——通过授权经营的模式，重新确立园区开发公司的经营模式，并在许可的范围内，授予开发公司经营的权益，获得对应的经营性收入与财政付费；也成为了园区开发公司承接基建职能的新模式。 代建+EPC模式除了ABO模式外，园区公司还选择代建+EPC的模式来实施基建项目。政府通过授权或者招标的方式，选择社会专业化的项目管理单位，负责项目的投资管理和建设组织实施工作；园区开发公司在获得园区政府委托履行业主职能后，再通过EPC的模式对外发包，在一部分项目中还由施工方提供一定的融资，延缓付款周期，实现基建投资的短期放大。 作为代业主的城投，可以灵活的统筹利用项目资金，并按照约定向承包人付款。随着入局代建的房企越来越多，代建领域的竞争正在趋向激烈，并分化出了不少细分赛道，如商办代建、市政代建、资方代建与产业园代建等等。值得注意的是，产业地产热度的逐年上升，也带火了产业园代建业务，参与主体与合作模式越来越多样。 目前，园区工业房地产的代建已经是业内公认的蓝海。虽然这条赛代已经开辟多年，但仍然只有两家上市公司，市场潜力还未被充分挖掘。但这两年来代建领域内的赛道愈发细分，这正是市场潜力被逐渐释放的信号。产业园代建作为正在兴起的赛道，竞争将会越来越激烈，新的玩法、模式也会不断涌现。 国央企更注重业务布局的多元化构建、品牌影响力的扩张等等，但想要获取他们手中的优质产业资源，是极其困难的。除非是规模可观、且受到当地相关部门重视的重点项目，与其达成招商合作能够显著扩大国企的影响力，否则国企不太可能对外部合作项目倾囊相助。 招商蛇口这几年发展起来的会展代建业务，位于深圳宝安区的会展新城就是一个央企代建的典型案例。早在2016年，招商蛇口就中标了深圳国际会展中心周边11个地块的开发建设权，其中包括住宅用地、商办用地与酒店用地等多种业态。 在此基础上，招商蛇口承接了深圳国际会展中心的代建、咨询与运营管理服务，这是全球第二大、国内第一大规模的会展中心。依托于央企雄厚的产业资源背景，与强劲的城区综合开发与运营实力，招商蛇口将会展代建与地产开发两大业务实现了有机融合。 会展中心落成运营后，为整个会展新城带来了海量商务与旅居人流，推高了整个城区的热度，也提升了周边11个地块的开发价值。另一方面，不同地块多元业态的协同开发，也为会展中心提供了完备的商务与居住配套，承接了城区中的商业、居住、旅居、办公与娱乐休闲等复合化功能。 这样的会展代建业务，与地产开发业务之间是互促的。只有头部的产业地产公司，才有能力调动足够的资源，来承接这种规模的政府代建，并做好如此庞大的城区开发，实现产城融合。 招商蛇口多年前就开始参与旗下园区的旧改工作，经过多年的实践与沉淀，已经形成了一套与当地产业发展和企业经营需求相契合的定位、招商方法论，并拥有了专业的实操团队。在多年参与旧改的进程中，这些企业主看到了庞大产业园旧改市场中的机会。因为并非每个工厂主都有本事、或有意愿去独自做旧改，所以这里面蕴藏着大量商机。 于是在经营主业的同时，这些企业主开始涉足专业的产业园开发与运营业务，成立产业服务公司，并开始向外承接产业园全案服务。未来，国央企、头部民企和本土企业这几大类市场参与者，可能将会奠定产业园代建领域的竞争格局。他们必须识别并发挥自身的差异化优势，开辟出属于自己的市场。工业厂房的开发建设比住宅、商办类产品要简单得多，建筑内部不需要分隔太多套型，也不需要做精装，主要把建筑主体做好、天地墙找平就足够了。纯工程代建项目具有建安成本低、工期短等特点，对绝大多数房企来说都没有困难。主要面向的客户，大多是各地政府部门或是拿地自用的龙头企业。他们通常对项目产品有清晰的规划，或者是手中已有意向入驻的客户，已经提供了确切的需求。 而代建方只需要按照需求，做好开发建设管理，将园区按期交付给业主使用就好。代建方输出开发管理经验与专业团队，获利点主要是收取开发管理费。但相对于传统物业开发来说，纯代建服务的溢价水平并不高，可以说赚的是辛苦钱。因此会参与这种模式的代建方，一般都是已形成规模效应的代建龙头企业。 近一年来，各地拿地与开发主体中城投、国资企业及金融机构越来越多。他们的主业和强项并非地产开发，也没做过产业招商，对项目定位与规划研判模型不熟悉，也没有团队来做这件事。 更何况产业园项目对前期产业调研与定位专业性、精确性的要求，比一般的住宅、商办项目都要高得多。 在咨询代建基础上加入代招商，就是建设+招商的打包模式，这也是比较多见的一种合作方式，需求主要来自于完全没有任何开发经验与产业招商资源的土地方。比如华南地区一些旧厂的工厂主和旧村村委，就是这种模式下的典型需求方。 从华南地区的城市更新项目中梳理中可以看出，有不少项目包含了工业厂房与研发用房的指标。而工改工项目则针对性更强，许多旧厂更新项目规划的产业用房指标占比，超过70%都算是常见的。但对于村委、工厂主来说，他们不仅没有能力做工程建设，而且也没有足够的产业资源，去支撑一个产业园区。 在过去产业园代建赛道还很冷门的时期，有些土地方选择独自揽下这些活儿，自己去找工程方做改造。但由于缺乏专业定位与招商能力，除了地段极佳的更新项目之外，多数项目改造后都没能得到妥善盘活，只能常年空置或租给支付能力低、合约不稳定的商户，勉强运营。 如今一线城市的旧改模式已经发展得很成熟，对城市的渗透也越来越深入了。今日的旧村村民和工厂主最不情愿看到的，就是手中物业空置、价值贬损，他们对建设+招商的打包式服务的需求在不断提高。只有引入富有经验的房企，一次性解决物业改造与招租的问题，才能实现资本对未来物业升值的期望。 以绿城代建4.0体系为例，这一模式是对园区开发代建模式的一次创造性变革与标准升级。内容主要包括品质信用协定（QR协定）与价值分享计划（VS计划）。品质信用协定是以客观专业的标准认定体系及品质授权管理、独立运作的品质保障基金、地产基金、涵盖园区全生命周期的保障体系，为代建模式下的园区项目建立客观、清晰、系统的品质标准与服务保障。 价值分享计划是绿城管理和委托方分享品牌价值、管理价值及资源整合价值，通过专业的运营管理和严谨的合同承诺，建立利益共享、风险共担的机制，致力于为委托方创造更多利益。 在工程代建基础上搭配前期咨询服务，是产业园代建领域更常见的需求。在咨询+代建类项目中，有过产业地产开发与操盘经验的房企，不仅能做好开发管理，还能输出专业的产研成果，为园区定位与规划工作提供科学支撑，将定位和产品与市场需求之间进行匹配。 在这个过程中，代建商的专业价值会加倍凸显，带来更高的服务溢价。招商蛇口、中新集团等专业园区开发商，都在全国各地面向政府、企业主体开拓这种模式的合作。另一方面，以做产业地产见长的民营房企，也在从中寻求机会。基于过往成熟的产园开发与运营经验，他们切入代建业务是比较容易的。 当前参与代建行业的公司越来越多，每个公司都基于已有的资源，在开发适合本企业的代建业务。本报告仅从一般实践业务对代建行业做一分析比较。企业若想在代建市场长足发展，应该立足自身现有资源，对照标准，补齐短板，才能有长远的发展，立足市场，锤炼资金的竞争优势，才能获得快速的发展。 作者：贾小兵 本文系转载，若有侵权请联系删除。谢谢！ |
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