经常有领导会感兴趣的问,这个项目IRR是A%,那杠杆后的是多少?或者反过来,杠杆后IRR是B%,那杠杆前IRR是多少? 不会真的还有小伙伴被问到,只能回答”领导我去计算一下“吧? 笔者教你一个小秘诀,轻松确定。 01 先说原理。 两条现金流——项目现金流,融资现金流,两者合并则成了我们的杠杆后项目现金流。 先来理解一下,为什么银行贷款能提升项目收益? 大家都知道,因为借的钱便宜,那我相当于是赚了一道,借钱这部分的收益,与借钱成本的差价,也就是赚了杠杆后现金流IRR,与融资现金流IRR的差价。 这部分差价所赚的钱,嫁接到自有资金部分,就成了银行贷款对自有资金出资部分收益的额外提升。 然后呢? 先简单粗暴的来算,(杠杆后现金流IRR-融资现金流IRR)*贷款比例+杠杆前现金流≈杠杆后现金流IRR。 变形一下: 杠杆后现金流IRR≈(杠杆前现金流IRR-融资现金流IRR*贷款比例)/(1-贷款比例) 看看是不是也很符合我们认知?当贷款比例越高,杠杆后现金流IRR越高;融资成本越低,则杠杆后现金流IRR越高。 但一般人肯定很质疑,能这样直接加减吗?IRR欸,带了时间属性的动态概念欸,能直接这样加减乘除吗? 解释一下,这个只是,针对一些大数上的计算,大概的速算,当然不可能是百分百匹配啦。 02 光说不练假把式,上数据! 先来看看,笔者随意找了一个以前销售型项目,截取其现金流。 可见,在此时杠杆比例30%,贷款利率6.6%的情况下,用简易算法的误差率2%。 再看看其他情况下敏感性分析: 哎还不错噢,至少对于一般情况都够用了(利率5-8%,贷款比例30%-60%) 再来看看一个成熟的存量物业的情况。 可见,在此时杠杆比例50%,贷款利率5%的情况下,用简易算法的误差率5.5%。 再看看其他情况下敏感性分析: 哎也不错噢,至少对于一般情况都够用了(利率5-8%,贷款比例30%-60%) 至于为啥误差率有这样的变化呢,这与贷款的模式有关(每期付息到期还本,or,每期付息,有钱就还本直至还清),也与杠杆比例、融资现金流IRR有关,如果对数学有兴趣深入的,回头可以私信一起探讨~ 声明:本文来源“RE 拉格朗日记”,对作者表示感谢。伙伴们,关于本文观点,欢迎交流互动,记得文末留下脚印。 |
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来自: HelenChen0532 > 《投融资》