地产测算篇（4）：融资款的流入流出

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这是投资测算的第四篇，前面三篇，我们分别讲述了：1.静态动态测算总逻辑；2.测算中的收入测算；3.开发成本测算。

今天我们来讲一下，在动态测算视角下，融资款是如何流入、流出。

在一个项目生命周期中，项目公司的累计现金流走势通常为先负后正的V型图。

#1

融资分类

无论是否引进外部融资款，体现在图中的现金流占用最终仍由自有资金出资填补，因此从项目公司资本金管理角度，可以分为以下两种：

· 自投资金管理：将投入项目的资金分为无息资本金与计息的股东借款，用以激励项目进行外部融资替换内部股东借款。

#原则：自有资金能不用就不用，能少用就少用

虽然部分公司内部自有资金计息成本较低，但从集团资金统筹的角度出发，一个项目占用的自有资金过多，会影响多余资金进行二次复投及滚动投资效益实现，即自有资金的正确打开方式就是药引子。在利润合理承受范围内使用财务杠杆。

· 外部融资管理：根据项目类型和进度，进行各类型的外部融资，用以归还内部自投资金，实现项目融资性现金流回正。

对项目实操过程中常见的外部融资方案，体现在类型、额度、利率三个方面。

#根据公司经营导向合理使用财务杠杆

·以追求现金流周转速度为导向的房企，即以自有资金回正为第一目标，相对融资成本对利润的挤压，财务杠杆的使用更为关键。

·以追求利润为导向的房企，对财务费用对利润的挤压较为关注高成本资金替换低成本资金，重视经营杠杆，降低财务费用是这一类企业的底层逻辑。

#2

融资在现金流中的排布

不论何种融资，在现金流时间轴上，都可拆分为四个科目——贷款流入、当期还款、当期贷款余额、利息费用。

01

 贷款流入节奏

在没有明确方案的情况下，可以按照下列简易原则初步进行相关预测：

一、开发贷：

二、前端融资

三、其他融资

02

  贷款流出节奏

贷款退出的原则需根据双方约定签署合同条款内容来定。在实际进行现金流排布时，对于前融、开发贷来说，通常需要至少使用6个月。

在实操测算排布中，在6个月后的还款，总体原则是“就早不就晚”，即不得晚于合同签署的最后期限，在项目现金流富余的基础上，最大限度的提早偿还贷款（是否可以提前还款需要与银行或机构进行沟通）。

前面四篇都只是一个简单的测算要素的概述，从下一篇文章开始，新芽将带大家详细深入的剖析——“每一个重要的收入项、成本项、费用项、税费项的具体测算规则和案例；并就测算评价指标、手段、测算建模，测算表重要函数”慢慢给大家展开来讲。

|测算可以说是投拓的看家本领，无论职级高低！区别仅在于，随着职级的升高，从依赖于测算技术，慢慢过渡到依赖测算思维。