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NO.11/21 这是测算系列的第8篇。 新芽将在这篇文章重点讲述： 【2】在销项和进项中，地产人经常搞错的地方； 【3】最后新芽通过一个案例，带大家算一遍（你不一定能算对）。 文章有点长，但是讲的透！ #1 增值税是差额税 我们先来看一个问题： 投拓小王吃了顿火锅，支付的金额为122.6元。通过发票可以看出，其由两部分组成，即：122.6元=115.66元+6.94元。其中，115.6元是餐饮服务实际发生的金额；6.94元是伴随该消费产生的增值税。  那么问题来了：商家收到122.6元，中，既然包含了6.94元增值税，是不是意味着税务局要从商家公司账户中，划走6.94元？ 事实上，税务局考虑到，餐饮公司当年买食材的时候付的60元里已经包含了3.6元增值税（你交给了食材老板，食材老板帮你交给了税务局）。  从案例我们可以看到，增值税是差额税！即，增值税=销项税额-进项税额 #2 增值税计算前置步骤 计算增值税前有两个前置步骤，即， 1、判断纳税规模； 2、判断新老项目。 01 判断纳税规模 小规模纳税人：年应税销售额≤500万元，可以采取简易征收，具体公式为：增值税 = 应纳税额 × 征收率 （一般地征收率为5%） 一般纳税人：年应税销售额＞500万元，必须按照差额计征计算。具体公式为：增值税 = 销项税额 – 进项税额 对于房地产企业来说，年销售规模计算基数基本以亿元计算，均属于一般纳税人，因此按照上述差额计征方式计算。 02 判断新老项目 所谓的“新老项目”是对营改增前后项目类型进行划分：  老项目包括以下两种情况： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 下面有些特殊情况要注意： 1）如第一期是老项目，第二期是新项目，那么需要分开计算，一期用老项目办法，二期用新项目办法。 2） 如某项目在16年5月1日前办理了施工证，在5月1日后又重新去办理了施工证，那么属于新项目。 老项目可采取简易征收方式，即： 老项目增值税=当期不含税销售额*征收率（5%） 啥意思呢? 很简单，其实就是 销售额/1.05*0.05 ,背下来就好了，不用理解。 ※事实上简易计税是一项优惠政策，你要是头铁的话，老项目也可和新项目一样选择一般计税，放弃优惠。 #3 新项目的增值税计算 不同于老项目，新项目必须采用营改增后的计算方式，也就是按照差额计征下的一般计税法。 一般计税的基础公式： 增值税=销项税额-进项税额  ※房地产行业，销售收入不含税，销售货值含税。 销项税额 销项税额 = 销项货值 /（1+销项税率）× 销项税率 示例，假设销售货值10000万，销项税率9%，则： 销售收入 = 10000 /（1+9%）= 9174万 销项税额 = 10000 /（1+9%）× 9% = 826万
#2016年营改增【36号】 房企一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税的老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 【1】适用税率：自2019年4月1日起，税率调整为9%。 【2】全部价款和价外费用：投资人员理解为销售货值就行了。 【3】允许抵扣的土地价款组成，需要注意以下几点： 1、土地价款只有给政府交纳的土地款可以抵扣，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证，包括拆迁补偿款。 即，总土地价款 = 土地出让金 + 拆迁补偿款。 2、契税、印花税、市政配套费不在允许抵扣的范围内，这一点要特别注意，容易算错！ 3、当期允许扣除的土地价款 = （当期销售房地产项目建筑面积 / 房地产项目可供销售建筑面积）× 总土地价款。其中，当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 进项税额 进项税额=有进项的成本或费用÷（1+适用税率）*适用税率 与收入不同的是，并不是所有支付的成本均可以开具增值税专票，也不是所有开具增值税专票的成本均存在进项税。 这是为什么呢？我们从成本费用展开来给大家剖析：  从两个角度来考虑，1、是否可以开具增值税专票？2、有票是否能抵扣？ 1）土地成本：开发商支付土地出让金时，政府相关部门是无法开具增值税专用发票，仅可提供土地出让金收据。 如果按照增值税凭票抵扣的原则，土地成本由于并无增值税专票，然而土地成本在房地产开发成本中所占比重非常大，所以在36号文中对此做了专项约定，即允许土地成本（含土地出让金、拆迁补偿款）在计算销项税时进行抵扣，抵扣的数值为土地成本的“虚拟进项”。 ※ 虚拟进项 = 土地成本 / （1 + 进项税率）× 进项税率 2）工程成本：工程成本通常可以收取一定比例的增值税专票，可以进行相应比例的进项税抵扣。但是由于工程成本中细项成本展开科目较多，不同类别的进项税率不同，如费用类、成本类、材料类税率不同。常见的税率有13%、9%和6%等档位。 工程成本，涉及到取票率问题，即可取得增值税专票的比例。对于取票率，不同公司在前期测算中的取数略有不同，基本取决于其内部历史经验数据。 工程成本按照科目细项拆分，各项成本取票率及相应税率如下表所示：  3）管理费用、营销费用：可以收取一定比例的增值税专票，可以进行进项税抵扣。与工程成本相似，同样涉及相应取票率问题。且取票率通常低于成本项取票率。 比如说，出差，住宿费应该是管理费用，可以开增值税专用发票的，但是有些人懒，就开个普通发票，抵扣不了增值税，这就会有一些损失。【So, 平时出差大家要坚持开专票啊，能为公司省不少税】。 相对成本科目的复杂，管理费与营销费的税率统一为6%。一般营销费的取票率会高于管理费（营销费：60%-70%；管理费：30%-40%），具体标准根据公司自身管理水平而定。 4）财务费用：根据营改增 36号文，贷款服务产生的财务费用无法开具增值税专票，可开普票，因此无法进行相应的进项税抵扣。另一方面，纳税人向贷款方支付的与贷款直接相关的投融资顾问费、手续费等费用，其进项税额不得从销项税中抵扣。 ※所以，总结如下：  新项目增值税 综上，新项目的公式是： 增值税=销项税额-进项税额 =（销售货值-当期土地价款）/1.09*0.09 - 有进项的成本及费用/（1+适用税率）*适用税率 如果你没理解上面，记住这个公式即可。 这里新芽带大家算一个案例：登山哥房企在某个普通住宅项目中：合计销售货值12亿，该地块拿地时，土地出让金为2.4亿元，拆迁补偿款6000万元，契税及印花税800万元。项目竣备后，支付施工方整体工程成本费用2.5亿元（6%税率对应成本0.5亿）。发生的期间费用9000万，其中财务成本5000万元。项目获取为2017年后，相应销项及进项税率按9%和6%，假设取票率为100%，请计算项目需缴纳的增值税金额？ #案例解析：新项目，因此按差额计征。因此，增值税=销项税额-进项税额： 【1】销项税额 = （销售货值-允许抵扣的土地价款）/（1+适用税率）×适用税率。题中可计入允许抵扣的土地价款范围的有：土地出让金、拆迁补偿款。需注意的是，契税及印花税不能进入增值税抵扣项中。因此，销项税额= （120000–24000 - 6000）/(1+9% )×9% = 7431万元。 【2】进项税额 = 成本进项税额 + 费用进项税额。需注意财务成本无相应进项产生。因此，进项税额 = 20000/（1+9%）×9% + 5000/（1+6%）×6% + 4000/（1+6%）×6% = 2161万元   测算可以说是投拓的看家本领，无论职级高低！区别仅在于“随着职级的升高，从依赖于测算技术，慢慢过渡到依赖测算思维”。 |
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