裁判要旨房屋租赁合同解除后，承租人仍继续占用使用租赁房屋的，应参照租赁合同的租金约定继续支付房屋所有权人房屋使用费，期间若案涉房屋因公共利益等需要被政府部门依法征收的，在征收决定生效后，房屋所有权人不再对案涉房屋享有物权权益，无权再向房屋使用人主张房屋占有使用费。 关键词房屋租赁合同 国家征收 物权变动 房屋使用费 基本案情原告扎桑诉称：2015年9月1日，原、被告双方签订《房屋出租合同》，约定租金为每年10万元，租期自2015年9月1日至2020年9月1日。合同签订后，被告仅支付了至2016年11月1日的租金计116 600元。后因“贡嘎机场航站区三期改扩建工程”的需要西藏空港新区管理委员会对租赁房屋进行征收，被告为此向原告提起诉讼，经法院判决，双方租赁合同于2016年12月7日解除，但合同解除后被告仍继续占有、使用房屋，直至2018年10月30日才将房屋腾空迁出，自2016年11月1日起的租金及房屋使用费拒绝给付。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院请求：1、判令被告支付租金及房屋占有使用费198 113.6元（按租金10万元/年计算，自2016年11月1日起计算至2018年10月30日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由： 被告张先财辩称：首先，原告所述签订租赁合同的情况属实，被告已经支付了自2015年9月1日至2016年11月1日的房屋租金116 600元，因租赁合同签订的主体双方是出租方白玛、尼玛次仁和承租方被告，就下欠的房屋租金和房屋占用损失，根据合同的相对性，原告无权主张，即原告并不具备本案主体资格。其次，被告与原告的房屋出租合同于2016年12月7日解除之后，被告就搬离了租赁的房屋，仅留有部分物品在房间内，并没有持续稳定的占有使用租赁房屋，2016年12月底被告就已全部腾空迁出，并非原告所述直至2018年10月30日才迁出租赁房屋。第三，关于房屋占用使用费问题，2017年3月14日，原告已与西藏空港新区管委会签订了《拉萨市贡嘎机场航站区三期改扩建工程拆迁安置协议》，在协议签订之后，国家就已对案涉租赁房屋享有完全所有权，原告扎桑丧失房屋所有权，原告无权主张房屋占有使用费。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 法院经审理认定：2015年9月1日，尼玛次仁、白玛以出租人身份与被告签订《房屋出租合同一份》，约定将房屋及水泥空地等出租给被告，租金为每年10万元，租期自2015年9月1日至2020年9月1日。合同签订后，被告使用房屋用于经营并对租赁房屋进行了修建、装饰装修等，并支付了至2016年11月1日止的房屋租金116 600元，自2016年11月2日起被告再未支付租金。因贡嘎机场航站区三期改扩建工程需要，案涉租赁房屋被政府列入拆迁范围，为此原告于2016年12月7日向被告发出了《房屋租赁合同解除通知书》，通知承租人即本案被告于两个月内迁出租赁房屋。2017年3月 14日，原告与西藏空港新区管委会办公室签订了《拉萨贡嘎机场航站区三期改扩建工程拆迁补偿和动迁安置协议》，协议约定原告同意将其在机场航站区三期改扩建工程范围内的土地、房屋等拆迁，约定房屋建筑补偿资金（含装修评估）2 618 209.33元、林木32 068元，合计2 650 277.93元，原告应在签订本协议次日起开始动迁，由空港新区管委会确认搬迁后签发《搬迁验收确认表》等等。 2017年3月16日，张先财以尼玛次仁、白玛为被告向本院提起诉讼，请求判令解除双方的《房屋出租合同》、被告赔偿原告损失160万元，本院经审理后于2017年12月1日作出（2017）藏0124民初9号民事判决，确认双方的房屋出租合同已于2016年12月7日起解除并判令尼玛次仁、白玛支付张先财相关补偿费用57.5万元。判决后，双方均不服该判决，向拉萨中院提起上诉，拉萨中院经审理后作出（2018）藏01民终35号民事裁定书裁定发回本院重新审理，本院于2018年4月8日进行立案并追加扎桑为共同被告参加诉讼，审理后于2018年6月19日作出（2018）藏0124民初23号民事判决，确认白玛、尼玛次仁系受房屋产权人扎桑委托与张先财签订合同，判决驳回了张先财的全部诉讼请求。后张先财不服该判决，向拉萨中院提起上诉，拉萨中院经审理后于2018年9月18日作出（2018）藏01民终429号民事判决，判决撤销本院（2018）藏0124民初23号民事判决、改判扎桑赔偿张先财损失558756.8元等。在前述诉讼过程中，生效民事判决已确认2015年9月1日房屋出租合同签订的书面主体虽为白玛、尼玛次仁与张先财，白玛、尼玛次仁系受扎桑委托与张先财签订书面租赁合同。 裁判结果西藏自治区曲水县人民法院于2018年12月29日作出（2018）藏0124民初78号民事判决：一、被告张先财支付原告扎桑2016年11月2日至2017年3月14日期间的房屋租金、房屋使用费合计36 438元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。 法院认为西藏自治区曲水县人民法院生效裁判认为：本案争议焦点：1.原告是否具有提起本案诉讼的主体资格；2.被告迁出诉争房屋的时间如何进行确定；3.本案被告应支付的租金及房屋占用期间的费用金额如何确定。 关于争议焦点1.原告是否具有提起本案诉讼的主体资格。2015年9月1日，尼玛次仁、白玛以出租人身份与被告签订《房屋出租合同一份》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约遵守。针对租赁合同的出租方主体身份的认定，生效民事判决已认定合同签订者尼玛次仁、白玛系受房屋所有权人即本案原告扎桑委托所签订，因此该租赁合同中出租人所享有的权利、所负担的义务应由原告扎桑享有和承担，原告有权依据该租赁合同主张合同权益要求被告支付合同解除前的租金及解除后承租人继续使用房屋期间的占用费用，被告就此所持抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。 关于争议焦点2.被告迁出诉争房屋的时间如何进行确定。首先，就该节争议事项，原告已向本院提交了租赁房屋所在地村委会及镇人民政府出具的证明，村委会及镇人民政府对其辖区内的诉争租赁房屋使用情况应较为了解，该份证明可以反映租赁合同解除后被告仍继续占有、适用房屋的事实，被告对此占用事实虽持有异议，但审理中其并未能提供诸如书面房屋移交手续等可以证明其已将租赁房屋腾空交还给原告的证据。其次，租赁合同履行过程中，被告投入了大量资金对租赁房屋进行了加建、装饰装修等，因租赁房屋被列入政府拆迁房屋，原告于2016年12月7日向被告发出《房屋租赁合同解除通知书》，被告对此提出异议并于2017年3月16提起民事诉讼要求赔偿损失，双方的诉讼直至2018年9月10日方经拉萨市中级人民法院作出二审终审判决，在人民法院未对双方争议争议的应否支付相关补偿作出终审裁决前，被告即先行迁出租赁房屋亦明显不符合常理。故本院对原告所主张的被告实际迁出时间为2018年10月30日的事实予以确认。 关于争议焦点3.本案被告应支付租金及房屋占用期间的费用金额如何确定。本案双方当事人均一致认可被告已支付租金至2016年11月1日，双方的租赁合同关系已经法院生效判决确认于2016年12月7日起解除，故2016年11月2日至2016年12月7日租赁期间的房屋租金被告应支付原告，经计算，租金金额为9 863元。 自2016年12月8日起，因被告仍继续占有、使用诉争房屋，应按照双方租赁合同约定的租金标准支付原告房屋占用期间的房屋使用费。关于房屋使用费应计算至何时之争议，我国《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”，本案中，因案涉诉争房屋已被政府列入拆迁范围，原告已于2017年3月14日与政府部门签订了《拉萨贡嘎机场航站区三期改扩建工程拆迁补偿和动迁安置协议》，协议第六条约定原告应在签订本协议次日起开始动迁。因此，案涉房屋的物权权益已于2017年3月15日起转移给西藏空港新区管委会，原告无权再基于对租赁房屋的所有权向房屋占用人主张房屋使用费，故本案被告应支付房屋使用费的期间为2016年12月8日至2017年3月14日，参照双方租赁合同约定的10万元/年租金进行计算，金额为 26 575元，此款被告应给付原告。 案例评析本案主要涉及两个方面的问题：一、原告是否具备主张案涉房屋租金、房屋占用使用费的诉讼主体资格问题；二、本案所涉房屋被告政府部门征收，双方并签订了拆迁补偿协议书，此后原告是否仍对房屋享有物权，能否再主张房屋使用费。 一、拉萨市中级人民法院2018年9月18日作出（2018）藏01民终429号二审民事生效判决已认定合同签订者尼玛次仁、白玛系受房屋所有权人即本案原告扎桑委托所签订，因此该租赁合同中出租人所享有的权利、所负担的义务应由原告扎桑享有和承担，原告有权依据该租赁合同主张合同权益要求被告支付合同解除前的租金及解除后承租人继续使用房屋期间的占用费用，因此原告具有本案的诉讼主体资格。 二、物权的设立、变更、转让或者消灭，依其发生根据可以分为依法律行为而进行的物权变动，以及非依法律行为而发生的物权变动。依法律行为进行的物权变动，是指以一方当事人的单方意思表示或双方(或者多方)当事人共同的意思表示为基础进行的物权变动。非依法律行为进行的物权变动，并非基于原权利人的意思表示，而是在无原权利人甚至法律有意识排除原权利人意思表示的情况下所发生的物权变动，此种变动是法律的直接规定。非依法律行为进行的物权变动，一般有如下几种：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等而发生的物权变动；第二，因继承或者受遗赠而取得物权；第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权。第一种情形，即基于公权力的行使而使物权发生变动的情形，比如涉及房屋征收而导致房屋物权变动，系因国家行政管理权的行使而导致物权的设立、变更、转让或者消灭，主要指因人民政府的征收决定等政府行为而产生的物权变动，国家征收是国家取得财产所有权的一种特殊方式。 具体到本案中，因案涉房屋被告列入拆迁范围，且原告已就案涉房屋和政府部门签订了拆迁补偿协议书，双方协议书中明确约定在签订该协议书次日原告就应该搬迁交付房屋，根据我国《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”，案涉房屋的物权权益已于2017年3月15日起转移给西藏空港新区管委会，原告无权再基于对租赁房屋的所有权向房屋占用人主张房屋使用费，故本案被告应支付房屋使用费的期间为租赁期满后次日即2016年12月8日至2017年3月14日，参照双方租赁合同约定的10万元/年租金进行计算。自2017年3月15日起至被告迁出之日的房屋使用费，因房屋物权权益已转移给西藏空港新区管委会，应由西藏空港新区管委会向实际侵权人进行主张，原告无权主张。 审判人员一审法院合议庭成员 朱成良 陈 莉 旦巴旺久 相关法条《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条 六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国物权法》第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 |
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