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个人观点是，物业公司要顺应趋势，积极研究应对，做好预案，避免出局。 2022年4月18日，深证市住房和建设局发布深建物管【2022】24号《关于推进住宅小区业主委员会三年全覆盖的通知》，要求在2024年底全市住宅小区业主委员会覆盖率100%。并将该事项工作情况，纳入平安建设等考评指标体系，并通过季度联席会议等方式进行定期通报。 这是一个信号，未来小区成立业委会，只会得到加强，不会减弱。成立小区业委会，将是一个趋势。 如果现有的物业公司，还是抱有幻想，认为小区无业委会还会是常态，并以此作为出发点，作为公司处理小区事务的指导原则，那持有此种心态的物业公司，就会很容易陷入被动的局面。 举个例子。 赣州市章贡区中廷广场小区，现有的属于全体业主的公共收益，一直是原前期物业公司占有并使用。尽管前期物业公司说做这个项目，是微利甚至亏损。但业委会成立接手后，从目前公布的财务数据来看，小区公共收益金额巨大，有目共睹。 如果当初该小区的物业公司，能够妥善处理小区事务，特别是在小区电梯故障发生停运时，能够积极处理应对，及时修复（无论是先行垫资修复或是动用维修基金或是公共收益修复），那就不会出现业主集中维权的被动局面。也就没有成立小区业委会的事情——毕竟当时业主成立业委会的意识，没有五年后的今天强。 该小区前期物业公司的思维惯性就是，该小区是无法成立业主委员会的。因为交付入住后，中廷广场小区曾经走了一个成立业委会的流程，但最终失败了。所以物业公司认为，小区这次同样不可能成立业委会。物业公司依旧可以，维持现有物业公司地位不失。 等到中廷广场小区业委会正式成立了，前期物业公司还是没有作出正确的应对方式。在业委会要求物业公司移交公共收益时，物业公司又是拖延，推诿。不愿放弃本不该属于物业公司的利益，不愿意调整认知，回归物业公司服务的轨道上来。 因为物业公司的应对失策，本来不想更换物业公司的小区业主，启动了选聘物业的流程。基于尽快让物业公司退场的目的，业委会启动的业主大会的选项：一是续聘；一是业主自管物业，授权业委会组织实施。根据实施情况对小区治理模式再作调整。 不出意外，前期物业公司被业主抛弃了。业主选择了业主自管物业的选项。 这个结果，前期物业公司，本有许多机会阻止。比如，业委会成立前，对业委会相关法律知识有所研究，并对小区业委会选举及未来发展可能进行预判；业委会成立后，对成立业委会后小区业主的合理诉求予以满足…… 解剖一只麻雀，可以解决一类问题。 发生在中廷广场小区的物业公司被解雇，虽然只是一个案例，但值得继续在做服务的物业公司，深入研究。 现在，随着城市化进程的加快，随着政府对社区治理的高度重视，未来小区成立业委会，一定会是不可阻挡的趋势。现有物业公司，如何在小区现状下，处理好业委会选举事务？如何与业委会沟通相处，在服务好小区业主的同时，能让自己的地位稳固？如何适应新的趋势，去开拓新的小区？是所有物业公司，都需要特别重视的问题。 钟北斗律师，2006年通过司法考试，2008年正式执业至今。 |
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