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协助人民法院办理相关业务是不动产登记机构嘱托业务中占比*多的一种类型，由于个别法官对相关法律规定了解不足或没有按规范程序操作等原因，可能会导致嘱托办理的业务是无法办理或者是违法的，那么不动产登记机构应该如何识别或者避免承担不必要的责任呢，本文做简要分析。 一、无法办理的嘱托登记业务 在实务中，人民法院某些情况下会要求不动产登记机构查封尚未登记不动产的查封，不动产登记机构应当针对个案进行具体分析后再判断是否应如何处理。一般分成以下几种情况： *种为该不动产未在不动产登记中心办理任何业务，但有合法出让手续并缴纳了相应出让金的土地使用权，可以建议其根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发[2004]5号第13、14条的规定到自然资源局的相关科室去办理预查封手续，如果当地自然局授权不动产登记中心办理的也应当受理。 第二种情况是该不动产未经任何合法审批以及不动产登记的，不动产登记机构不应受理该查封。此时法院可能留置送达，不动产登记机构应当写审查建议书给法院，告知其留置送达违反了《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发[2004]5号第2条应当先查询后查封的程序规定以及*人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》法释〔2004〕15号文第10条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”的相关规定，请其撤回协助查封文书。 第三种情况是仅办理了预售许可，但未办理预告登记的业务，由于各地商品房网签管理和不动产登记职责有分有合，数据共享有做也有没做的，需根据当地的实际情况自行办理或告知其应到房管部门办理。 第四种情况是法院要求查封的不动产并非登记在被执行人名下或者在查封前已经完成了转移登记，那么不动产登记机构应当当场告知法院，法院如要求继续查封，则登记机构应当要求法院按照现有的登记情况重新出具查封文书方可办理相应的查封业务。 二、无法直接办理的业务 在某些情况下，法院送达的文书指向的不动产在产登记机构有办理过登记，但并不完全具备协助执行的条件，主要有以下几种情况： *种是被执行的不动产仅有土地使用权登记，尚未完成房屋所有权首次登记的，此时不动产登记机构应当按照《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的相关规定办理，遵循“既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力;既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。”的原则以及文件中的相关具体规定来协助执行，如无法协助应当及时给法院写审查建议。 实务中还需区分法院处分的是整体项目还是部分房屋，如是项目处置，则不动产登记机构应当配合办理土地使用权转移，承受人取得土地使用权后再变更规划等相关手续后继续建设。 第二种是被执行的不动产尚未办理转移登记的，此时需特别注意法院的协助执行文书嘱托办理的内容，如被执行人是开发企业还是原购房人，文书内容是从开发企业到承受人，还是从原购房人到承受人。 还有一种情况是法院会要求将被执行人的预告登记转移到承受人名下，此种情况登记机构在协助办理的同时可以写审查建议，告知依据《房地产管理法》和国务院办公厅《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。”期房是禁止转让的，看法院如何答复，需要撤销执行内容的，再予以更正。 第三种情况，如房屋首次登记也尚未办理，法院即要求将未办理不动产转移登记的原合同备案当事人的房屋所有权转移给承受人，那么不动产登记机构应当结合以上两种情况予以处理。 三、协助执行内容违反相关法律规定的 在某些情况下，法院要求协助执行事项会违反相关法律规定或者未按规定征求相关部门意见，如土地、房屋能否分割查封或者执行、处分集体建设使用权未征求行政主管部门意见、非住宅房屋土地使用权已经到期、宅基地承受人非本集体组织成员等等。 据《民事诉讼法》《细则》等相关法律法规，不动产登记机构不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查，仅在认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。 因此遇到此类情况的，在收到协助执行通知书后，未查封的应当先在系统中予以限制并注明执行内容，同时给法院写审查建议需列明相关法律依据并请法院限期回复，待法院回复后按法院回复处理，未回复的应及时按法院文书办理，相关法律后果由法院承担。 四、执行程序问题 在某些情况下，由于法院自身的程序有瑕疵的，不动产登记机构应当不予受理，具体情况如下： *种查封法院未及时送到续封通知，轮候查封已经转正式查封后方送达续封通知的，登记机构应当告知法院根据《*人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定 》第三十条规定:“查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。”其已经转为轮候查封。 第二种是轮候查封法院无查封法院的授权要求登记机构执行转移查封不动产的，登记机构应当拒绝受理。并告知依据《*人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》应当提交查封法院的移送执行函，如无此函则根据《关于建立和完善执行联动机制若干问题的意见》法发【2010】15号第12条“轮候查封的人民法院违法要求协助办理房屋登记手续的，依法不予办理。”，如轮候法院执行员留置送达的，则应及时写审查建议给轮候法院并函告查封法院，由相关法院自行协调解决后办理。 综上所述，正常情况下不动产登记机构应当按照人民法院嘱托的事项及时完成登记，但遇到本文分析的相关情况时，应根据具体情况进行应对处理，并且在具体执行时，应当认真分析法院嘱托执行的内容，严格按照嘱托内容办理。根据《*人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》法释〔2010〕14号第2条的规定“房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。”因此不动产登记机构对法院的嘱托文书应当认真分析解读，法院嘱托内容不明确或者有歧义的，都应当及时去函询问，例如仅写将某某房屋转移给某某，但此时该房屋尚未办理首次登记或者非登记在被执行人名下时，登记机构应当去函咨询要求法院明确。对于嘱托内容有违法嫌疑的，应当写审查建议书，一方面体现登记机构的专业性，另一方面也避免承担不必要的责任和造成不必要的登记错误。
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