城市规划及用地分类

近期到一家城投公司去交流他们的专项债业务需求。

这家城投公司的董事长提到公司一个比较迫切的项目，是根据市里的要求要建一所学校，地是有了，一块性质为A3的用地。

他们在考虑是否可以把这块用地变更为M0的用地去申请专项债，因为觉得往产业园的方向申请通过率会高一些。

A3是教育领域，M0是工业领域，完全不同的两个方向。

在项目的推进中，不管是什么性质的用地，归根结底得回到一个核心，企业真正要建的是什么？

土地用地是要服务于项目，而不是项目服务于土地。

这里不去展开案例的具体细节，给大家讲述这个事情，其实是告诉大家，我们作为专项债业务服务方，

如果你不了解土地用地性质以及对应的代码，可能在某些交流过程中就会显得有一些被动。

现在的专项债业务咨询不再像从前那样，给项目业主做一些简单的项目包装意见，组项目包，分项目包，

而是要围绕项目更多地去外延自己的专业知识，以足够多的知识储备去提升临场应变能力。

今天，我们就聊一聊土地的用地性质。

目前，城市用地分类标准参考的是住建部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准GB50137-2011》。

我们国家，所有看得见的地，有一个专业名词，叫“城乡用地”。

城乡用地分为建设用地和非建设用地。

建设用地（代码为H），

包括城乡居民点建设用地H1、区域交通设施用地H2、区域公用设施用地H3、特殊用地H4、采矿用地H5等；

非建设用地（代码为E），

包括水域E1、农林用地E2以及其他非建设用地E3等。

其中，我们日常业务中最常说到的城市建设用地，

是“城乡居民点建设用地H1”中的“城市建设用地H11”。

城市建设用地，根据土地的主要性质分为8大类，

城市和县人民政府所在地镇内的居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地。

具体看下：

R 居住用地

• R1一类居住用地

• R2二类居住用地

• R3三类居住用地
  
  

A 公共管理与公共服务用地

• A1行政办公用地

• A2文化设施用地

• A3教育科研用地

• A4体育用地

• A5医疗卫生用地

• A6社会福利设施用地

• A7文物古迹用地

• A8外事用地

• A9宗教设施用地

B 商业服务业设施用地

• B1商业设施用地

• B2商务设施用地

• B3娱乐康体用地

• B4公用设施营业网点用地

• B9其他服务设施用地

M 工业用地

• M1一类工业用地

• M2二类工业用地

• M3三类工业用地

W 物流仓储用地

• W1一类物流仓储用地

• W2二类物流仓储用地

• W3三类物流仓储用地

S 交通设施用地

• S1城市道路用地

• S2轨道交通线路用地

• S3综合交通枢纽用地

• S4交通场站用地

• S9其他交通设施用地

U 公用设施用地

• U1供应设施用地

• U2环境设施用地

• U3安全设施用地

• U9其他公用设施用地

G 绿地

• G1公园绿地

• G2防护绿地

• G3广场用地

我做了一张思维导图，从一级分类做起。

这里，对从事政府投融资业务的小伙伴提一点小小的自我要求，

希望大家花点时间，把“城市建设用地”的8大分类看熟，看烂。

记下来后，市面上常见的问题我们基本上能够应付。

可能有些小伙伴会在一些地方接触过代码为C的用地性质，不在上述8大类中。

没错，上述8类是国家住建部发布的标准，也就是国家标准，

毕竟是2011年发布的标准，已经过去十多年了，

各个地方会在这大框架下延续或略微调整，有各自的标准。

比如商业及商务用地是城市规划设计最常见的用地类型之一，

商业及商务用地，在国标里是B类用地，

在深圳发布的《深圳市城市规划技术标准与准则（2021 版）》里，是C类用地。

所以，在具体深入对接项目时，一定要结合所在区域的用地分类标准。

深圳市九大类：

1. 居住用地 R

2. 商业服务业用地 C

3. 公共管理与服务设施用地 GIC

4. 工业用地 M

5. 物流仓储用地 W

6. 交通设施用地 S

7. 公用设施用地 U

8. 绿地与广场用地 G

9. 其它用地 E

东莞市十大类：

1. 居住用地（R）；

2. 公共设施用地（C）；

3. 工业用地（M）；

4. 仓储用地（W）；

5. 对外交通用地（T）；

6. 道路广场用地（S）；

7. 市政公共设施用地（U）；

8. 绿地（G）；

9. 特殊用地（D）；

10. 水域和其它用途用地（E）。

我把广东省几个市的文件名称放在这儿，大家可以自行到网上下载文件熟悉。

• 深圳市城市规划技术标准与准则（2021版）

• 东莞城市规划管理技术规定（2020年）

• 佛山市城市规划管理技术规定（2020年）

• 惠州市城乡规划管理技术规定(2020年)

• 中山市国土空间规划技术标准与准则(2023版）

• 珠海市城市规划技术标准与准则（2021 版）

• 湛江市城市规划管理技术规定(2019年)

四川省的名称比较统一，也找了几个。

• 成都市城市规划管理技术规定（2017年）

• 眉山市城市规划管理技术规定（2019年版）

• 达州市城市规划管理技术规定（2019版）

• 自贡市城市规划管理技术规定（2022版）

除了成都市（只找到了2017年的版本），小伙伴是否发现，所有的文件至少都是2019年发布的。

为什么？

因为我们现在的国土空间规划归自然资源部门管，而国家自然资源部是2018年改革成立的。

2018年，中共中央发布《深化党和国家机构改革方案》，

将原国土资源部的职责，国家发改委的组织编制主体功能区规划职责，住建部的城乡规划管理职责，一起纳入到新组建的自然资源部。

所以，现在看到的城乡规划文件还是城市规划文件，一定都是自然资源部门出具。

有的城市叫自然资源局，有的城市叫规划与自然资源局。

而2017年版本的成都市城市规划管理技术规定，由规划管理局发布。

2018年，除了是国家机构的改革，也是一场城市规划体制的改革。

在此之前，我们国家有很多条线的规划，比如城乡规划、土地规划、国土规划，还有发改委的主体功能区规划等等，

不同的规划由不同的机关部门管理，有时候不同规划的标准和目标也不一样，就导致很多在实施落地中会有冲突。

改革后，这些规划统一融合到现在的国土空间规划，是一个以保护优先的大规划体系。

好了，今天先到这儿。