 问题的提出 《建筑法》第61条规定：'建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用'。 但在司法实践中，出于种种主客观原因，经常出现发包人'擅自使用''未交付使用''占有使用''转移占有'等使用未经竣工验收的建设工程的情况。 此种情况下，承包人是否还需要承担质量保修责任？承包人的保修期应该从何时起算？本文围绕这些问题展开。 基本案情 2012年6月14日，聚洋公司与非凡公司签订一份《工程装修合同书》，约定工程内容为聚洋公司室内外装饰，承包方式为包工包料。开工日期为2012年6月25日，竣工日期为2012年10月10日。 2012年8月初，非凡公司开工。 2012年11月1日，聚洋公司与非凡公司又签订一份《工程施工合同》，约定工程地点为聚洋公司四楼餐饮区。工期为2012年11月1日至2012年11月26日。 2012年12月，非凡公司完工，工程未进行验收。 2012年12月18日，聚洋公司开业使用该房屋。 争议焦点 承包人是否承担保修责任？ 裁判要旨 本案双方签订的《工程装修合同书》第6条约定，未经验收擅自使用案涉工程，视为聚洋公司对该工程已经验收合格。聚洋公司在案涉工程竣工后未经验收即开业使用，根据上述约定，自其实际使用之日起即应认定工程已经验收合格，非凡公司不再负有施工中或经验收不合格的质量返修责任，仅对案涉工程质量在保修期内及保修范围内负有保修义务，承担保修责任。 裁判规则提要 根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。 换言之，在建设工程未经验收或者验收不合格的情况下，发包人擅自使用，违反了法律禁止性规定，视为发包人认可建设工程质量合格，但地基基础工程和主体结构除外。 事实上，建设工程未经验收，发包人擅自使用的，法律上采取的推定工程质量合格，当然推定的范围仅限于发包人使用的部分。随着发包人擅自使用，建设工程的质量责任（地基基础工程和主体结构质量除外）也随之转移至发包人，承包人相应的质量责任免除。 一、承包人应承担的质量责任 承包人向发包人承担的工程质量责任分为两种： 1.施工过程工程质量不符合约定的，承包人承担修理、返工或改建的责任，以及建设工程经验收不合格后的质量修复责任，统称返修责任。 2.经竣工验收合格后的建设工程在保修期间和保修范围内出现的质量问题承担保修责任。 发包人未经验收擅自使用的，视为建设工程已经验收合格。此时，承包人不再承担的工程质量责任室施工过程中工程质量不符合约定时的修理、反攻或改建的责任，以及建设工程经验收不合格后的质量修复责任。此部分工程质量责任已转移至发包人，发包人再要求承包人承担的，不予支持。 但并不免除承包人在保修期限和保修范围内对建设工程应承担的保修责任，并对造成的损失承担赔偿责任。 二、关于保修期起算 根据《建设工程质量管理条例》第40条第3 款规定：'建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。'《工程质量保修办法》第8条规定：'房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。' 而非经竣工验收状态下的保修期起算。根据《建设工程司法解释一》第9条的规定，以转移占有建设工程之日为保修期的起算时间。 在工程未经竣工验收的情况下，发包人擅自使用的，可视为发包人对工程质量的认可，建设工程质量风险发生转移。发包人擅自使用，等于默示建设工程已发生竣工验收的法律效果，故发包人擅自使用之日即可认定为工程竣工验收合格之日，从而开始计算保修期。 |
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