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根据《民法典》第209条第1款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 我国的不动产采取登记生效主义，要设立、变更不动产物权的，必须到有关部门进行登记，登记能够产生对抗效力。因此，买卖房屋等不动产必须依法经过登记才发生物权变动的效力。例如开发商把房子卖给两个人，第一个人已经支付了价款但是没有及时办理过户登记，第二个人虽然没有支付价款开发商却先为其办理了过户登记，此时由第二个人享有房屋的所有权。在这种情况下，势必会涉及对第一个人不公平的问题，此时其可以依照有关法律规定，追究开发商的违约责任。 这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三个方面的内容：（1）本条第2款所规定的，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，但在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权的，需要依法登记才能生效。（2）本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形：第一，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力；第二，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（3）考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，民法典物权编并没有一般规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须经依法登记才发生效力。例如，在土地承包经营权一章中规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”。 |
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