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政策内容 根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 国家税务总局公告2016年第18号规定： 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+税率)。 当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。 会计处理 1.支付土地价款时， 借：开发成本——土地成本 贷：银行存款 2.增值税纳税义务发生，土地价款可以抵减销售额时， 借：应交税费——应交增值税(销项税额抵减) 贷：主营业务成本 政策依据：财会〔2016〕22号(三)差额征税的账务处理 增值税申报表的填写 1.将当期允许扣除的土地价款金额填写到《增值税纳税申报表附列资料(三)》的第5列“本期实际扣除金额”处。 2.将该金额填写到《增值税纳税申报表附列资料(一)》的第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”处。
案例分析 甲房地产开发有限公司于2017年8月取得位于市区的土地，缴纳土地出让金1亿元，支付拆迁补偿费8000万元。商品房于2018年2月开始预售，2020年11月底交房。截止2020年11月该项目可销售面积为80000平方米，已销售面积为75000平方米，收到的含税房款为9亿元 。 2020年11月达到增值税纳税义务 当期允许扣除的土地价款=(100,000,000.00+ 80,000,000.00 )*(75,000.00 / 80,000.00 )= 168,750,000.00 (元) 销项税额=(900,000,000.00-168,750,000.00)/1.09*0.09= 60,378,440.37 (元) 应冲减的成本金额=168,750,000.00/1.09*0.09=13,933,486.24 (元) 会计处理： 借：应交税费——应交增值税(销项税额抵减) 13,933,486.24 贷：主营业务成本 13,933,486.24 增值税申报表的填写
土地价款抵减销项税额对土地增值税的影响分析 房地产企业取得土地使用权支付的土地出让金，由于在出让环节免征增值税，不能取得增值税进项抵扣凭证，而是采取销售收入扣减土地价款后的差额计算缴纳增值税。 那么，在土地增值税清算时，土地款抵减的增值税额如何处理?不同处理方式对土地增值税清算结果有何影响呢? 举个例子来进行分析： 某房开企业为增值税一般纳税人，开发的A项目按一般计税方法计税。取得项目销售收入(含增值税)10.9亿元，允许扣除的土地价款2.62亿元，开发成本3亿元，开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%计算扣除，不考虑其他因素。 先来看会计处理： 确认会计收入：10亿元(10.9亿÷1.09%) 借：预收帐款10.9亿 贷：营业收入10亿 应交税费-应交增值税(销项税)0.9亿 土地款抵减销项税额：0.22亿元(2.62亿÷1.09%×9%) 借：应交税费-应交增值税(销项税额抵减)0.22亿 贷：营业成本(土地成本)0.22亿 再看增值税处理： 根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。即 销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)。 =(10.9-2.62)÷(1+9%)=7.60亿元 可以看出，会计确认的销售额是10亿元，增值税销售额是7.60亿元，两者存在差异的原因是增值税销售额扣除了土地价款。 那么，在土地增值税清算时，对于土地款抵减的增值税额在收入和扣除中如何处理，对清算有何影响呢? 实务中有两种主流意见 一种意见：调减土地成本 也就是按照企业会计帐务核算的收入和土地成本确认，这个土地成本是扣除了抵减增值税后的金额。 土地增值税清算收入=10.9-0.9=10亿 取得土地使用权支付的金额=2.62-0.22=2.40亿 A项目增值额=10-2.40-3-(2.40+3)×10%-(2.40+3)×20%=2.98亿 增值率=2.98÷7.02=42.45% 第二种意见：调增收入 也就是在企业会计帐务核算的收入和土地成本基础上，将土地款抵减的增值税额同时调增收入和土地成本。 土地增值税清算收入=10.9-0.68=10.22亿 取得土地使用权支付的金额=2.62亿 A项目增值额=10.22-2.62-3-(2.62+3)×10%-(2.62+3)×20%=2.91亿 增值率=2.91÷7.31=39.81% 存在不同意见的主要原因是，土地增值税属于地方税，具体的征收办法由各省市制定，这就出现了各地政策不一致现象。广东省就明确了土地增值税清算收入按(含税销售收入+本项目土地价款×9%)/ (1+9%)确认，也就是按第二种意见处理。 其实，国家出台的相关文件已经对在土地增值税清算中如何处理土地价款抵减增值税的政策有明确规定。 首先，我们来看土地成本的确认是如何规定的。 财政部 国家税务总局《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目”。 意思就是：“允许在销项税中抵扣的进项税不计入扣除项目，不允许在销项税中抵扣的，可以计入”。房地产行业土地价款不是在销项税中抵扣的进项税，而是在销售额中扣除的土地价款，并且，土地价款是计算抵减的销项税，不是抵扣的销项税，当然可以计入扣除项目。 再来看收入确认是如何规定的。 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额”。 这里的“销项税额”应该就是抵减了土地价款后的销项税额。若要以未抵减的销项税额确认，那么，笔者提出对纳税人更有利的 第三种处理意见：即 土地增值税清算收入=10.9-0.9=10亿 取得土地使用权支付的金额=2.62亿 A项目增值额=10-2.62-3-(2.62+3)×10%-(2.62+3)×20%=2.69亿 增值率=2.69÷7.31=36.80% |
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