全面梳理：业主共有物权确认纠纷中的法律实务要点

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本文结合法律法规及典型案例，全面梳理业主共有物权纠纷中的法律问题及相关要点，以期为该纠纷领域的实务工作者提供一定专业参考。

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文｜周瑞军 胡浡晅 北京市中闻律师事务所

本文由作者向新则

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业主共有物权确认纠纷及大数据简析

1. 业主共有物权确认纠纷

《物业管理条例》（2018修正）规定，业主大会是指在一个物业管理区域内，由全体业主共同组成的组织，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会由业主大会选举产生，执行业主大会的决定。

《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》（法〔2020〕347号）对民事纠纷的案由种类进行了规定，其中物权确认纠纷属于物权保护纠纷的一种，是指就物权的成立、内容及物权的归属而产生的纠纷，在民事诉讼程序中属于确认之诉。

由物权确认纠纷衍生出包括返还原物、排除妨害、消除危险、恢复原状等物权保护纠纷及业主专有权纠纷、业主共有权纠纷、车位纠纷、车库纠纷等建筑物区分所有权纠纷，上述衍生纠纷属于给付之诉，标的物权属的确认可先行提起确认之诉或在给付之诉中由法院一并审理。

2. 业主共有物权确认纠纷类型

物权确认纠纷分为所有权确认纠纷、用益物权确认纠纷和担保物权确认纠纷。在司法实务中，业主共有物权确认纠纷主要为所有权确认纠纷，本文主要围绕业主大会所有权确认纠纷案件进行研析。

所有权确认纠纷是当全体业主共有的物权（无论占有、使用、收益、处分权利中的一项或多项）受到侵害或可能受到侵害时，请求法院确认其主张的所有权存在，以维护合法权益或预防纠纷的诉。

3. 业主共有物权确认纠纷特点

业主共有物权确认纠纷通常发生在全体业主与建设单位或物业服务企业之间，产生纠纷的成因主要缘于一方认为对争议标的物享有所有权，而另一方实际占有、使用、收益争议标的物，导致双方对标的物的权利归属发生争议。

对各个类别的标的物权利归属于全体业主的，法律进行了明确的规定，争议过程中往往是争议双方对标的物的类别、规划用途等存在分歧，诉至法院后由法院对相关规划文件等证据材料进行审查，以此确认争议标的物的权利归属。

4. 近年业主委员会起诉或应诉的物权确认纠纷司法大数据及简析

近五年来，业主委员会代表全体业主起诉或应诉的涉及物权确认纠纷的案件共计366件，其中以所有权确认纠纷为主，共计237件。

基于物权确认衍生出的物权保护纠纷共计5292件，其中返还原物纠纷共计639件；排除妨害纠纷共计1942件；消除危险纠纷共计25件；修理、重做、更换纠纷共计35件；恢复原状纠纷共计425件；财产损害赔偿纠纷共计2226件。

建筑物区分所有权纠纷中，业主专有权纠纷共计34件；业主共有权纠纷共计428件；车位纠纷共计221件；车库纠纷共计37件。[1]

所有权确认纠纷案件中，涉及物业管理用房所有权确认的案件共计80件，其中争议标的物以具有独立构造、能够区分所有权的房屋为主，案涉当事人包括业主委员会、建设单位、物业服务企业以及实际占有案涉房屋的商户或个人，在已对诉讼结果进行统计的案件中，一审全部/部分支持原告诉讼请求的案件共计25件，一审驳回原告全部诉讼请求的案件共计8件，二审维持原判的案件共计27件，二审改判的案件共计7件。

涉及车位所有权确认的案件共计72件，其中争议标的物以地面车位和地下车位为主，案涉当事人包括业主委员会、建设单位、物业服务企业以及实际占有案涉车位的特定业主，在已对诉讼结果进行统计的案件中，一审全部/部分支持原告诉讼请求的案件共计20件，一审驳回原告全部诉讼请求的案件共计13件，二审维持原判的案件共计26件，二审改判的案件共计3件。[2]

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业主共有物权相关法律规定

1. 综合性规定

《中华人民共和国民法典》（下称“《民法典》”）第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正，下称“《区分所有权解释》”）第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

2. 物业管理用房

《物业管理条例》第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第六十一条规定，违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十二条规定，违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

3. 车位、车库

《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

《中华人民共和国人民防空法》（下称“《人民防空法》”）第五条第二款第二项规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

4. 公共场所、公用设施等

《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

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业主共有物权维权纠纷实务裁判要旨

1. 物业管理用房

对于规划用途为物业管理用房的建筑、房屋，依据《民法典》《物业管理条例》规定由全体业主共有，建设单位应当在物业管理区域配置必要的物业管理用房。

此类确权纠纷的产生主要缘于两方面：一是建设单位或物业服务企业私自占用物业管理用房用于非物业服务使用；二是小区更换物业服务企业时，原物业服务企业拒绝腾退，业主委员会诉至法院对物业管理用房权属进行确认。

司法实践中，法院在审理时主要审查物业管理用房的规划用途，对于明确约定用途为物业管理用房的建筑、房屋，通常认定所有权归属全体业主；未明确用途为物业管理用房的，但是案涉房屋的建设成本在分摊建筑面积中，由全体业主均摊的，通常认定所有权归属全体业主；未明确用途为物业管理用房，且未在分摊建筑面积中的，通常认定权属为建设单位所有，属于商品房的，建设单位可以依法占有、使用、收益、处分，但是小区内未配置物业管理用房的，依据《物业管理条例》第六十一条规定，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

例如江苏省苏州市中院审理的（2020）苏05民终7659号案[3]中，业主委员会起诉建设单位请求法院确认小区2幢1-2层（1262平米）建设单位办公用房为小区物业管理用房并办理产权变更登记，原审法院审理查明案涉小区公共设备规划设计要求内容包括物业管理用房（300平米），小区所在市住房和城乡建设局曾答复业主委员会“小区物业管理用房面积为323平米，办公用房产权归建设单位所有，可以销售”，原审法院依据《江苏省物业管理条例》和《苏州市住宅区物业管理条例》中对物业管理用房面积的规定，根据小区地上总面积核算物业管理用房面积应不少于1581平米，扣除已交付部分，业主委员会明确指向的2幢办公用房作为补足物业管理用房符合相应法律规定，最终支持原告诉讼请求，二审法院认可上述观点并维持原判。

广西壮族自治区灵川县法院审理的（2022）桂0323民初1296号案[4]中，案涉房屋登记在建设单位名下，业主委员会起诉请求确认物业管理用房的所有权归属，法院审理查明案涉小区8幢共6层，其中物业管理用房和建设单位所有房屋各3层，建设单位占用房屋并不依附小区内住宅楼栋，业主委员会未提供证据证明案涉房屋计入公摊面积，未提供合同证明房屋权属归属，因案涉房屋的土地成本、建设成本均由建设单位支付，且已取得房屋不动产权属登记，认定建设单位为房屋所有权人。

2. 车位、车库

对于规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定权属；规划非用于停放汽车的车位，占用业主共有的道路或场所的，由全体业主共有。

司法实践中，法院在审理时首先审查案涉车位的规划用途，例如广东省高院审理的（2014）粤高法民一提字第119号案[5]中，案涉车位的规划为环保停车场，原审法院依据规划认定案涉车位由当事人约定权属；再审法院在审理期间向小区所在省国土资源厅、市城乡规划局发函询问意见，国土资源厅答复称停车场全部面积计入绿地面积，城乡规划局答复称案涉停车场属绿地用途，再审法院结合案件事实及回函，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条（已失效，现为《民法典》第二百七十四条），最终认定停车场权属为全体业主共有，依法改判。

确认属于停放汽车用途的车位权属归属，法院主要审查建设单位与业主之间的房屋买卖合同、共有分摊建筑面积等文件，明确写明案涉车位包含在分摊建筑面积中的，通常认定为业主共有；未写明包含在分摊建筑面积中的，通常认定由建设单位与特定业主自行约定车位权属。

例如湖南省长沙市中院审理的（2021）湘01民终9009号案[6]中，建设单位起诉业主委员会请求法院确认小区地下车库所有权归属建设单位，业主委员会主张案涉车位的建设成本分摊给了业主，应由全体业主共有，原审法院审理建设单位与业主签订的商品房买卖合同中明确写明的分摊建筑面积不包含案涉车位，且合同约定“地下车位属于可单独转让部分，不随同房屋转让”，结合小区所在市住房和城乡建设局对测绘公司就案涉小区地下车位测绘问题的复函，及对小区所在街道关于市民举报小区违规出售车位问题的情况说明，最终法院认定案涉小区地下车位并未计入共有建筑面积，地下车位由与建设单位签订车位买卖合同的特定业主单独所有；二审法院认可原审法院裁判依据和结果，并维持原判。

对于规划用途为人防的车位，依据《人民防空法》规定由修建人防工程的建设单位享有使用权和收益权。

司法实践中，法院在审理时主要审查案涉车位的规划用途，若规划用途为人防车位，则由建设单位享有人防车位的使用权和收益权；若规划用途非人防车位，则按照一般地下车位，审查业主公摊面积认定车位权属。此类案件法律问题纠纷较少，往往是建设单位与业主就人防车位的使用权和收益权归属产生争议。

3. 公共场所、公用设施等

对于小区内的公共场所、公用设施等的权利归属，根据《民法典》规定由全体业主共有。司法实践中，法院在审理时主要审查案涉房屋、设施是否具备公共、公用属性，对于明确约定为公共场所、公用设施的或根据一般常识能够认定场所、设施具有公共、公用属性的，通常认定所有权归属全体业主；未明确用途或难以确定用途的，且未在分摊面积中的，通常认定权属为建设单位所有，享有对其的占有、使用、收益、处分的权利。

例如北京市顺义区法院审理的（2020）京0113民初11922号案[7]中，建设单位与业主委员会就小区内案涉建筑-1至3层权属产生纠纷，法院审理查明案涉房屋的规划用途为住宅/会所，且诉争会所的地上一层中控室、地下一层设备用房（包括高低压配电室、循环水泵房、锅炉房）等公共设施已于另案达成调解协议，确认由小区业主共有，会所其他部分能够确认具有构造上的独立性，并明确进行区分，且能够登记成为特定业主所有权的客体；审查现有证据，法院认为并无相关证据证明诉争会所成本实际列入了商品房建造成本，亦无相关证据证明诉争会所构成商品房对外销售价格的组成部分，最终法院判决会所非公共设施区域部分由建设单位所有。

结语

业主共有物权确认纠纷与小区居民生活息息相关，建设单位与物业服务企业占用车位、物业管理用房等侵犯业主合法权益的案例屡见不鲜，业主委员会是小区业主大会的执行机关，全体业主尤其是业主委员会组成人员应当充分了解相关法律规定，当全体业主权利受到侵害时，及时代表全体业主向法院提起物权确认之诉或物权保护之诉，以维护合法权益；当业主权利可能受到侵害时，及时代表全体业主向法院提起物权确认之诉，预防纠纷发生。