优秀案例丨“清算式重整 共益债投资”模式，推动复工续建，提升债权清偿比例

编者按

为加强房地产行业破产保护、推动问题楼盘法治化纾困，成都理工大学破产法研究中心、武侯法院联合承办四川省法学会破产法学研究会2022年年会暨第四届破产法治·天府论坛——房地产行业破产保护专题研讨会。本期为您推送的是论坛优秀案例——资阳市四海房地产开发有限责任公司破产重整案，审理法院：资阳市雁江区人民法院。

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采取“清算式重整 共益债投资”模式，推动复工续建，提升债权清偿比例

——资阳市四海房地产开发有限责任公司破产重整案

摘要：

人民法院指导资阳市四海房地产开发有限责任公司管理人与投资人接洽，以“清算式重整 共益债投资”的方式重整。通过债权人会议决议确定由投资人以共益债务方式向破产企业提供借款，解决复建障碍，同时以破产企业名义继续推进楼盘复建开发，由投资人负责破产企业重整计划执行期间的经营管理、房屋开发、销售等具体管理工作，以复建开发收益以及债务人其他财产全部予以处置资金，用于清偿破产费用、共益债务和债权。通过设计上述重整投资及清偿模式，资阳市四海房地产开发有限责任公司成功引进复工建设资金并经债权人会议决议通过重整计划，推动问题楼盘复工续建，从而通过复建开发增值提升债权清偿的资金额度，实现债权人利益的最大化。

一、基本案情

资阳市四海房地产开发有限责任公司成立于2004年11月26日，开发修建四海国际小区，已修建了一、二、三期，四期尚未建成。自2015年陷入债务危机后，公司大量资产被抵押或查封，无法为前期的2900余户业主办理房屋产权，所开发的四期亦因资金链断裂而烂尾，工程建设逐步陷入全面停工状态。2019年1月9日，资阳市中级人民法院根据资阳市四海房地产开发有限责任公司申请，裁定资阳市雁江区人民法院审理该重整案件。资阳市雁江区人民法院于2019年1月21日裁定受理重整申请并指定北京大成（成都）律师事务所担任管理人。管理人进驻现场后及时开展债务人资产核查、债权申报与审核,在破产企业负债率高达367%的情况下，法院与管理人积极探索研究重整模式，并指导、督促管理人同潜在重整方洽谈重整投资事宜，拟定由投资人以共益债务方式向资阳市四海房地产开发有限责任公司提供借款，解决复建障碍，并在成功复建开发前提下，处置全部资产用于清偿债权，通过复建增值提升债权清偿的资金额度，推进房地产企业购房户证照办理，实现债权人的利益最大化。本重整案件先后于2019年10月15日、2020年11月23日召开了债权人会议。经分组表决，各组均就上述重整方案形成决议。2021年5月20日，资阳市雁江区人民法院作出民事裁定书，裁定批准资阳市四海房地产开发有限责任公司重整计划，终止资阳市四海房地产开发有限公司重整程序。当前项目已经恢复复工续建，所涉2900余户购房户办证工作得以推进，复建楼盘也在持续进行销售。

二、主要做法

资阳市四海房地产开发有限责任公司属于典型的地方小规模房地产开发企业,因开发房产项目所需资金大部分来自高息银行贷款等途径，资金成本负担重，导致资金链断裂,引发债务危机。其项目建设现已完工大半部分，但因当地房产市场的低迷及银行收紧贷款政策，通过融资等方式引进建设资金已无可能。管理人入场后，通过资产核查、债权申报与审核,测算出该企业负债率高达367%，全部资产均存在建设工程优先权、抵押权，所涉优先权债权额已远远超出资产价值。即使在重整成功顺利复建开发的情况下，开发收益也很可能不足以清偿建设工程价款优先权和抵押权，税款债权、普通债权面临无法受偿的境况，因此重整难度极大。为此确定采用“清算式重整 共益债投资”模式复工建设，开发增值提升债权清偿的资金额度,最大可能挽回债权人损失。法院指导管理人主要通过以下途径推动。

（一）积极运用府院联动机制

资阳市四海房地产开发有限责任公司自2015年陷入债务危机后，大量资产被抵押或查封，无法为2900余户业主办理房屋产权，导致广大购房业主合法权益得不到保障。同时，四海房地产公司所开发的项目四期亦因资金链断裂而烂尾，三期也因拖欠工程款未办理竣工验收，现由业主自行入住并自行管理。房地产企业重整案件中在建工程续建牵涉利益广泛、维稳任务繁重，关乎市场经济秩序的正常运行，无论采取何种模式续建均需政府的支持，为解决前述问题，当地政府积极响应，成立由经信局牵头，联合税务局、住建局等职能部门共同组建专项办公室，建立府院联动机制，与法院协调配合，共同推进该案重整工作，包括协调相关职能部门在规划设计条件、竣工验收手续办理等方面予以积极配合，协调设计、勘察、施工、监理等单位及时对主体及配套工程办理竣工验收手续，协调银行、房管局等提供对在建工程续建、预售、按揭、网签等手续的办理；协调税务部门，争取税收优惠政策扶持重整工作推进等。

（二）运用“清算式重整 共益债投资”模式，盘活有效资产，清偿破产债权

由于四海房地产公司剩余可开发体量小，债务负担重，负债率极高，或有担保债务不明晰，不具备采取由新的投资人整体承接公司股权的传统投资方式。第一次债权人会议后，在资阳市雁江区人民法院的监督指导下，管理人积极开展重整投资人招募工作，经过两轮招募及与潜在投资人进行充分谈判沟通的基础上，最终确定以“清算式重整 共益债投资”的方式重整。通过公开招募方式确定重整投资人并签订了《重整投资协议》，在《重整投资协议》中约定投资人在规定限额内提供共益债务借款，以及共益债务借款的利率标准。对于共益债务本息的清偿问题，在重整计划顺利执行的情况下，由项目四期复建开发的项目销售回款进行支付，假如重整失败转入破产清算，按照《最高人民法院关于适用<企业破产法>若干问题的规定（三）》第二条规定，共益债务优先于有财产担保债权以外的其他债权清偿，同时还约定了，经有财产担保债权人同意的，可以优先于相关有财产担保债权人清偿。后管理人通过与主要大抵押权人协商，该抵押权人书面同意放弃抵押权的优先顺位，同意投资人共益债务本息优先于其抵押权。另外，在共益债投资的模式下，还需要考虑债务人在重整计划执行期间的经营管理问题和风险控制问题。首先，关于经营管理的安排，《重整投资协议》和《重整计划》中载明，四海房地产公司重整计划执行期间的经营管理活动，由投资人负责组织人员开展经营管理，为投资人充分发挥经营管理能力提供支持。为了有利于重整计划执行过程中，债务人为办理融资等需要，出具股东会决议等手续的便利，《重整计划》在公司严重资不抵债，股权彻底无任何价值的前提下，将债务人的股权全部无偿调整给共益债务投资人。其次，为防范共益债务投资人恶意经营可能给债权人造成风险，《重整投资协议》和《重整计划》规定重整计划执行过程中公司经营管理费、房屋销售费用的限额、项目复建施工工程计价标准，并由管理人公开招标选聘复建工程的监理单位和过程跟踪审计机构。从上述两个方面，既充分发挥投资人的积极性，又尽可能对其经营管理活动进行监督。

三、典型意义

本案中，法院在受理资阳市四海房地产开发有限责任公司破产重整案件后，没有依据固定的重整模式考虑，在重整困难时采取“一清到底”的模式，而是根据案件具体情况，督促管理人积极探索重整模式，利用市场化、法治化的方式，运用“清算式重整 共益债投资”模式进行重整，有序推动复工续建。在充分尊重债权人、债务人意思自治的基础上，适时把握关键节点，引导各方达成重整投资意愿，通过债权人会议决议、重整计划表决的方式将相关商业条款转化固定为法律文书，保障投资人、债权人等各方群体的利益，盘活资阳市四海房地产开发有限责任公司闲置土地资源，推动资阳市四海房地产开发有限责任公司复工续建，开发增值提升债权清偿的资金额度,通过法律手段将市场在资源配置中发挥决定性作用落到实处，实现凤凰涅槃，破产资产得以重获新生，全面化解重大社会矛盾，有效提升当地社会综合治理水平。

整理丨刘佳丽

审校丨魏进霞

核发丨李俊宏